北京百亿地王，金茂赢了

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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一周过去了，北京百亿地王争夺的场面，还在脑海中萦绕。

97.61亿、溢价14.1%、现场130轮举牌，西冉地王的戏剧性，不在过程，在收尾。

前面一个多小时，是华润+越秀和中海在拉锯，金茂全程没怎么出手，像个陪跑的。

最后7分钟，金茂突然加速，一口气把价格抬上去，直接绝杀。

直到金茂北京团队，土拍结束后拥抱的画面传出来，很多人才反应过来，这不是一次补仓，是金茂府重返海淀核心的宣言。

它的住宅楼面8.81万/㎡，是2026年北京总价、单价双料地王。

这也是海淀断供8个月后的第一宗地。上一宗地，是海开上地的瑜海澐颂。

稀缺性拉满了。

金茂夺地，最开心的，莫过于这三座在售豪宅：保利熙瑞、香山樾与中海安澜北京。

这也解释了一个现象，在这场土拍中，为什么越秀与中海，要拼命托举。

拿地之后，金茂很快亮出了海报，要打造“金”系产品。

这个所谓的金系，实则为大名鼎鼎的金茂府，也是中国金茂新产品战略以来，首个全新升级的金茂府。

正所谓是：王者归来。

三张明牌与三张暗牌

先看盘面。

西冉地块是个组合包，三宗地块捆绑出让：

0034住宅地块：占地4.8万㎡，建面7.68万㎡，容积率1.6，限高25米；

0049住宅地块：占地2.12万㎡，建面3.4万㎡，容积率1.6，限高25米；

0040商服地块：占地1.59万㎡，建面3.19万㎡，容积率2.0，限高24米。

它的优势很明显。

1、地段。西四环到西五环之间，四季青镇西冉片区，邻地铁12号线四季青桥站。周边麦德龙、西冉城市生态公园、教育医疗一应俱全。

2、低密底子。1.6的容积率、25米限高。整个西山板块，很难出现这样规模的低密净地。

3、统筹开发。出让文件里明确写了：同一房企拿下两宗宅地且同步建设的，可统筹一体化开发。一是整体容积率不变前提下自行调节，二是地下连通通道。

劣势也摆在台面上，有三张暗牌。

1、噪音。距西郊机场跑道仅600米，航线噪音是明牌。这点没法回避，买房的人一到现场就能感受到。

好在金茂有科技系统的护城河，毛细管网+新风系统，窗户一关，室内噪音能压到很低。但这是"解药"不是"消除"，心理影响始终在。

2、限高。25米不可突破，天际线管控，自东向西由低到高。东边楼栋必须压低高度，西边才能做满。这直接锁死了排布自由度。

3、配建包袱。0040商服地块的配建清单长到让人倒吸凉气：社区卫生健康监督所300㎡、养老驿站1000㎡、助残服务中心500㎡、综合文化室2100㎡、室内体育设施2000㎡、社区管理用房500㎡、邮政所2×400㎡、邮政支局1700㎡。

除邮政按建安成本价移交外，其余全部无偿移交。

这摊下来，住宅实际可售成本不是8.81万元/平米，而是奔着9.5万元/平米去了。

强排方案：叠拼+洋房

百亿地王的西冉项目，须解一道三元方程：容积率平衡、航空限高、天际线管控。

花姐对这宗地研究了很久，给出一版解题思路，仅供参考：

南地块（0049）做纯叠拼别墅；北边的大地块（0034）做纯洋房，互不干扰，各自做纯。

这里有几个关键决策，花姐来拆解一下：

1、层高怎么选？

25米限高，做8层也塞得下，但层高压到3.1米；做7层的话，层高可以做到3.3米。

这样一来，就可保利熙瑞一致了；而香山樾的层高为3.1-3.3米。

在花姐看来，金茂宁可少做一层楼，也不能品质上输竞品，2500万+的买家，对层高是敏感的。

2、叠拼做几层？

5层。这个思路参考了中海安澜北京，按18米卫生视距反推建筑高度，做5层三叠（上叠/中叠/下叠）刚好，下叠有院子，中叠有尺度，上叠有露台。

3、天际线怎么处理？

这是最考验功力的地方。

整体楼栋由东向西，逐级升高。北地块设置5排楼，东端5层、中间6层、西端7层，阶梯式抬升，社区天际线是活的，不是一刀切的兵营式排布。

4、容积率怎么平衡？

两地块统筹开发，容积率可以调剂。

北地块因为做了5-7层的梯度排布，实际计容面积超了约1100㎡；南地块做5层叠拼，损容了约1100㎡。两边一抵消，总量刚好。

最后看下产品矩阵：全盘310套，纯改善。

1、洋房（0034地块）242套，占78%：210㎡四房，265㎡四房、绝对主力，310㎡四房、楼王；

2、叠拼（0049地块）68套，占22%：200㎡入门叠拼，265㎡主力中叠；310㎡下叠院墅；

按12-13万/㎡的预估售价，西冉金茂府的总货值，大概在100多亿元。

具体铲平形态的价格为：洋房2500-4000万/套，叠拼2400-4000万/套；叠拼下叠和洋房楼王，可冲4000万+/套。

这个产品定位，花姐的判断是，精准踩中了海淀顶豪的空白带——2500万起步，比保利熙瑞高了半档，又与香山樾产品形态不同。

海淀顶豪的"鲶鱼效应"

全新一代的金茂府来了，对海淀豪宅市场，到底意味着什么？

先看供应端。

海淀今年上半年零供地。8个月憋出一宗地，还是11万㎡的大盘，相当于给海淀豪宅市场，砸了一剂猛药。

目前海淀西四环在售的2000万+项目，掰着手指头数：

1、保利熙瑞：323套，139-271㎡，2026年6月开盘，网签均价约11.35万/㎡，至今网签63套，去化率约19.5%。

2、香山樾：440套，184-273㎡四层平墅，现房，网签均价约12.1万/㎡，已网签182套，去化率约42%。

西冉项目有310套入市，叠拼+洋房组合，总价2500万起，直接杀入2500-4000万这个价格带。

这个价格带目前的竞品是谁？

保利熙瑞的正常顶配户型240㎡，总价2800多万元，跟西冉项目形成差异化。

但西冉项目是"金茂府"，科技系统是加分项。

香山樾的主力户型（220-231㎡）总价2700-3100万，跟西冉项目洋房的主力面积（265㎡），总价上有重合。

但香山樾是现房、四层平墅、有山景；金茂是期房、7层洋房、有科技系统。

两条产品线，一个吃"现房确定性+山景资源"，一个吃"品牌IP+科技系统+产品代差"，正面竞争但各有筹码。

再看去化端。

海淀2500万+的购买力，到底有多大？

保利熙瑞与香山樾有一定的参考性，但不是绝对。对于西冉项目，花姐是这么判断的：

1、金茂府IP有号召力。颐和金茂府二手挂牌12.6-13.5万/平米，这个价格锚点是真实存在的。金茂府的老业主复购和科技系统粉，是基本盘；

2、产品确实有代差。3.3米层高、风雨连廊、架空层、通高跃层、最新一代绿金科技，这些加在一起，比三四年前的产品确实领先一截；

3、价格也更高。12万元/平米是底线，13万元/平米是目标。

北京西山豪宅到了2500万+这个价位，月均15-20套可能更接近真实。按这个节奏，310套要卖15-20个月。

花姐点评：

金茂西冉地王，是陶天海接棒中国金茂主席后，北京第一个百亿级金茂府。

它的意义不一般。

陶天海是金茂老人，从企划部干到华东一把手，两年时间重塑金茂。97.6亿元拿下西冉地块，是金茂"活得好"阶段的标杆之作。

花姐对它有三点期待：

一是，金茂府产品十五年了，能不能在西冉完成一次真正的迭代升级；

二是，海淀顶豪12万+的价格线，靠金茂府的品牌力能不能站稳；

三是，金茂府入场后，海淀豪宅从此能否拉升到一个新的高度。

从这个角度看，西冉这块地，不啻为金茂新周期的宣言书。

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