栖霞上海亮剑：4幅低密宅地曝光，主城“洋房+墅”时代真的来了？

8月13日，南京栖霞区在上海举办了一场名为“栖待有你 共绘锦霞”的土地招商推介会。这场活动不仅是一次常规的资源展示，更被业界视为观察南京主城区未来居住形态演变的重要窗口。会上，栖霞区重点推介了4幅拟出让地块和3宗寻求合作的优质资源。

如果你仔细审视这些地块的指标，会发现一个明显的信号：低容积率、高品质、改善型。结合近两年南京土地供应的容积率走势，我们似乎可以得出一个结论：未来主城低密洋房、墅类产品的供给正在显著增加。这不仅是数据的巧合，更是市场供需逻辑转变的必然结果。

上海推介会背后的“低密”密码

此次推介会的核心亮点，在于那4幅拟出让地块的“超低密”属性。根据公开信息，这4幅地块分别位于燕子矶新城、迈皋桥、仙林中心和栖霞山四大改善板块，且容积率全部控制在1.3以下。

让我们来看看这些地块的具体成色：

燕子矶新城宜春街地块：用地面积3.56公顷，容积率1.3。这块地紧邻地铁1号线与7号线晓庄换乘站，周边拥有仙外燕子矶校区、南师附中晓庄校区等优质教育资源。1.3的容积率在燕子矶板块属于第二低密，仅次于高科江悦堂的1.06，非常适合打造低密洋房产品。

迈皋桥逸文路双地块：这是该片区多年无宅地供应后的首次补仓。两幅地块体量适中，容积率仅为1.2，有望填补片区内低密改善产品的长期断档。

仙林中心南师大南侧地块：这是一块“小而精”的核心地块，用地面积仅0.74公顷，容积率1.2。该片区的宅地供应已断档14年，此次推出的地块因其稀缺性和低资金压力，极有可能引发房企争抢。

栖霞山广厅居住地块：地块用地面积4.32公顷，容积率1.2，比较有优势的可能就是未来的低密产品以及房价，地铁6号线栖霞山站就在地块南侧，未来可直达南京南，快速通达南京主城各板块。

此外，推介会上还推出了3宗去年已出让的优质地块，对外招募房企合作开发。这种“城投拿地、房企操盘”的模式，旨在依托成熟的合作机制，让项目快速落地，尽快形成实物工作量。

数据说话：容积率下行，低密供给成趋势

口说无凭，数据为证。我们调取了克而瑞（CRIC）关于南京栖霞区近期土地供应的数据，试图从客观指标中寻找答案。

在2023年至2024年期间，栖霞区成交的多幅纯住宅地块中，低容积率地块占比显著。例如，NO.2024G20地块（尧化街道）容积率仅为1.2，NO.2024G19地块（西岗街道）容积率也为1.2，而NO.2024G18地块（燕子矶街道）容积率为2.2。虽然仍有部分地块容积率在2.0以上，但1.2-1.3区间的地块频繁出现，且多位于仙林、尧化等成熟板块，显示出供地结构向低密倾斜的趋势。

为了更直观地展示这一趋势，我们选取了栖霞区部分典型住宅地块的容积率数据进行呈现。

数据解读：以上图表展示了南京栖霞区2023年至2024年部分成交住宅地块的容积率情况。数据显示，地块容积率分布在1.1至2.8之间。其中，NO.2023G46地块容积率为1.1，NO.2023G56、NO.2024G19、NO.2024G20地块容积率均为1.2，NO.2023G79地块容积率为1.3。这些数据来源于克而瑞，反映了栖霞区在不同板块供地时，对容积率指标的多样化设置，其中不乏大量1.3及以下的低密地块。

从行业规律来看，容积率与产品形态有着严格的对应关系：

• 容积率1.0-1.5：通常对应叠墅、合院等墅类产品。

• 容积率1.5-1.8：通常对应洋房产品。

• 容积率1.8-2.4：通常对应小高层产品。

• 容积率2.5以上：通常对应高层产品。

此次推介的4幅地块容积率均在1.3以下，这意味着它们天然适合打造洋房甚至墅类产品。这与南京全市土地供应“低密化”的大趋势是一致的。据统计，2025年南京低密宅地供应（容积率不高于1.8）占比高达84%，相比2024年的73%有显著提升。

为什么是现在？改善需求的集中爆发

低密产品的增加，并非开发商的一厢情愿，而是市场需求的真实反映。

首先，主城核心资源的稀缺性决定了低密产品的价值。燕子矶、仙林、迈皋桥等板块，经过多年的发展，城市界面日益成熟，交通、教育、商业配套完善。在这些区域，土地本身已成为稀缺资源，而低密土地更是“稀世珍宝”。购房者愿意为更高的居住舒适度、更低的建筑密度、更好的景观视野支付溢价。

其次，改善型客群的崛起推动了产品升级。随着南京楼市进入存量时代，刚需客群逐渐减少，改善型客群成为市场主力。这部分人群对居住品质的要求极高，他们不再满足于“有房住”，而是追求“住得好”。低密洋房和墅类产品，因其私密性强、得房率高、社区环境优，恰好契合了这部分人群的需求。

再者，政策导向的支持也为低密产品的发展提供了空间。江苏省出台的《改善型住宅设计与建造导则》明确提出，住宅建筑高度原则上不应大于60m，容积率不宜小于0.8，也不宜大于1.8。这一政策导向，鼓励了低密、高品质住宅的开发，也为栖霞区此次推介低密地块提供了政策依据。

未来展望：主城居住形态的重塑

栖霞区此次在上海的推介，不仅仅是一次土地招商，更是一次对主城未来居住形态的预告。

我们可以预见，随着这些低密地块的陆续入市，南京主城的住宅供应结构将发生深刻变化：

低密产品占比提升：洋房、叠拼、联排等低密产品将成为主城新增供应的重要组成部分，而非边缘化的存在。

产品力竞争加剧：在低密赛道上，开发商将面临更激烈的产品力竞争。如何在有限的土地上打造出更具舒适性、美观性和实用性的产品，将成为房企的核心竞争力。

价格体系重构：低密产品的高品质必然带来高价格，这将重塑主城板块的价格体系，形成新的价格标杆。

对于购房者而言，这意味着更多的选择权和更高的居住品质。但也需要注意的是，低密产品往往总价较高，购房门槛也随之提升。因此，理性评估自身需求和经济实力，选择合适的产品，才是明智之举。

结语

“栖待有你，共绘锦霞”。栖霞区通过此次推介会，向市场传递了清晰的信号：在主城核心地段，低密、高品质的住宅产品将是未来的主流。这既是顺应市场趋势的选择，也是提升城市居住品质的必然要求。

随着4幅低密地块的即将出让，以及3宗合作资源的加速开发，我们有理由期待，一个更加宜居、更加精致的栖霞，正在向我们走来。而对于整个南京主城而言，这或许只是“洋房+墅”时代全面开启的一个序幕。

本文由【克而瑞(南京)研究中心】分析师乔俊杰撰写，【克而瑞(南京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。