电建地产，一记绝杀

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

拿地三天，电建地产就出图了。

8月14日，它旗下的房山良乡大学城0029、0028地块，公示了设计方案。

它把门头沟那套"拿地即开工"的打法，原封不动地搬到了房山。

在过去的两年里，电建在门头沟大红大紫，用两期长安华曦府，把刚改红利吃完了。

这次转身南下，电建直奔房山大学城，最大的对手，是和知筑二期铂瑞。

铂瑞，是有先发优势的，但开发速度实在太慢了。

去年11月25日，北京城建地产以14.71亿元底价摘得铂瑞组合地块，直到今年5月23日才取得预售证。

屈指算来，它耗费了整整半年。一般来说，这类刚改盘，最慢4个月可卖房。

可铂瑞真正的开盘时间，是7月5日，又拖了一个半月。

原本，这两宗地的出让时间，相隔了近8个月，节奏控制得很好。但，北京城建地产把这种节奏打乱了。

由于铂瑞在前、在明处，电建有足够的精力去研究它。

购房者们也很精明，内心打着小算盘，抱着等等再看的心态，说不定性价比会更高。毕竟，这两个盘很相似，都紧邻地铁，且相距仅有3公里。

明里暗里，它们早就较上劲了。

"梅花桩"排列

先看电建项目的硬指标。

占地约4.83公顷，总建面约10.43万㎡。北侧0028地块是商业，占地1.52公顷，建面1.81万㎡。南侧0029地块是住宅，占地3.31公顷，容积率1.7，计容建面5.63万㎡。

16栋楼，539户，户均104平米，纯洋房，且基本是11层洋房。而铂瑞的19栋楼里，竟然存在1栋14层小高，让洋房社区没那么纯粹。

这个指标表读出来，花姐第一感觉是，电建很清楚自己要做什么。

有别于铂瑞的行列式排法，电建地产采用纯点式——土拍文件也是这么干的，俗称"梅花桩"。

这种做法优缺点很明显：

优点是，侧面送飘窗的户型多。带飘窗的户型，占比达到70%——铂瑞不足15%，堪称北京楼市之最。这意味着，它在飘窗赠送上，远胜于铂瑞，堪称"一记绝杀"。

缺点是，角煞多，视野弱、日照少，来自斜前方的遮挡严重。这一点，铂瑞是强于电建项目的。

这两种排法，没有对错，看开发商的取舍，客户的偏好也不一样。

住宅与商业地下连通

铂瑞在规划上，有两点突破：一是将北面0015和0016地块合宗；二是将北面地块与南面0019地块地下连通。

这种地下连通的做法，25号文是鼓励的。

电建依葫芦画瓢。

它将0028商业地块的6#与0029地块地下一层打通。商业6#与其他五栋商业体有连廊，通过廊桥与地铁房山线大学城站相连。

简而言之，购房者通过连廊、经过商业，走地下一层进入住宅小区，实现与地铁无缝嫁接。

反观铂瑞，虽然紧邻地铁房山线北广阳城站，但无法实现连通。

在北京，这种TOD住宅项目屈指可数，包括朝阳区的宸园139、中海广渠门项目、懋源騴橒臺，大兴区的未来元著、大兴集地021/022项目、招商蛇口黄村火车站项目。

作为房山的刚改盘，能连地铁，是蛮有吸引力的。

地铁商业"杀手锏"

电建项目还有一个杀手锏，就是自持地铁商业。

虽说1.5万平米商业是个包袱，但也是最大的卖点。

从图纸上看，6栋独立商业体、1-2层，位于0029住宅与地铁站之间，不仅可以隔音、防震，更重要的是满足日常的基础生活需求。

其实，铂瑞的土拍文件里，也规划了6500平米商业，但图纸公示时，商业换成了住宅。

这一变性，北京城建赚大了，住宅可售货值增加了2亿元。

理由是，周边3公里内有奥特莱斯、龙湖天街、山姆会员店等，就不再重复建设了，再加上小区西侧有社区公服配套，便民需求足够。

福祸相依。

当电建手握1.5万平米连通地铁站的商业出现时，不知北京城建的领导们作何感想？

从另一个角度讲，能将商业变成住宅卖，这种能力是非凡的。

地上停车位背后

电建项目规划了658个机动车位，539户，车位比1:1.22。

这个数字，看起来不错。但拆开看，其中89个是地面停车位，占比13.5%，零散分布在小区南侧边角空地上。

按照北京楼市惯常的做法，这些"地上车位"，大概率会在验收后变成绿地。

在好房子时代，地面机动车位是减分项，会带来至少三个问题：人车动线交叉有安全隐患、不好管理、破坏景观。

但，如果去掉这89个地面车位，它的纯地下车位比是1:1.05，刚好够"一户一车"。

当然了，铂瑞车位比也差不多，车位912个，总户数827户，车位比为1.1。

房山算远郊区，这个车位配比，应该是够用的。

为什么它们的车位配比这么低呢？

答案是：电建项目只有西北角的3#、4#和7#地下挖了两层，其余都是地下一层；而铂瑞，北区第一排楼与南区都是地下两层，其余也只有地下一层。

这么做，可以节省不少成本。

把户型进一步做小

初入房山地界，电建把对手铂瑞研究透了。

它想要在赠送面积上，取得绝对的优势。这个优势，主要就是边户多，飘窗赠送比高。

有关南向内嵌式阳台，大家差异不大，根据户型大小，进深1.5米至1.8米，北向设备平台，进深1米。

铂瑞供应了827套房，有五款户型：85平米三居155套、19%，89平米三居292套、35%，104/108平米四居143套、17%，122平米四居110套、13%，140平米四居94套、11%。

截至目前，网签113套、去化率13.7%。其中90平米以下户型，去化了69套；其余面积段卖得都不佳。离开盘时宣传卖出237套，有蛮大的差距。

这一点，电建看在眼里，在户型配比上做出了差异化。

花姐做了一版户型推测，电建项目供应539套房，大致有五款户型：

84平米三居110套、20.4%，86平米三居180套、33.4%，98平米四居80套、14.8%，100平米四居80套、14.8%；128平米四居88套、16.3%。

其中，128平米户型的面宽，居然做到了15.2米。而铂瑞的140平米户型，只有12.3米。

它把小四居的面积控制在100平米以内，大四居也把面积段缩至130平米，没有追大。

如此一来，电建项目的上车门槛更低。

外来和尚好念经

房价是最敏感的。

铂瑞的备案均价为4.4万元/平米，成交均价在3.75万元/平米。它扣除配建建安成本，楼面价约1.83万元/平米。

反观电建项目，1.5万平米商业按70%沉没计算，摊入住宅的实际楼面价约1.8万元/平米。

说白了，这两个盘的住宅楼面价差异不大。

真正决定利润的，是定价能力和去化速度。这方面铂瑞占了广阳城+山姆的成熟配套红利，电建则押注大学城板块的成长性。

对于购房者来说，真是蛮难选择的。

从品牌角度，电建的央企身份，占了一定的优势。

而北京城建地产，虽然深耕房山多年，但这是优点，也是缺点，被两块地所拖累。

一是，2021年10月拿下的长沟镇6017地块，2023年10月公示了报规图，2024年10月底宣布延期开发。

二是，2024年4月拿下的长阳0002、0003地块，最新的动态停留在2025年6月，房山区发改委通过了项目许可核准。

中国有句古话，叫做："外来的和尚好念经"。

电建地产初入房山，带着在门头沟的光环，反而占了优势。

花姐点评：

房山楼市沉寂太久了。

这次电建与北京城建正面竞争，不是坏事。购房者有的选，板块热度才能起来。

房山缺的不是需求，是像样的产品。

这一局，电建和城建，把房山的产品力抬了一个台阶。

房山的价值，也从来不是"便宜"。

是丽泽外溢第一站、是大学城产城融合、是地铁40分钟进三环的现实。

之前，这是被一些烂产品给耽误了。

现在，两个好房子对打，房山才算真正进入"品质时代"。

它们谁赢不重要。反正，房山是赢了。

【未经京城楼花许可，严禁转载、洗稿，侵权必究】