北京房山楼市，有好戏看了

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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一切毫无悬念。

8月11日下午3时，北京房山良乡大学城0029、0028地块土拍结果出炉。电建地产以9.56亿元底价摘下，折合起始楼面价约1.33万元/㎡。

这不是一块普通的地。

它是房山少有的纯住宅+商业组合地块，紧邻地铁良乡大学城站，属于轨道微中心一体化建设范围。

更关键的是，拿地的是央企电建地产，而3公里外的广阳城板块，北京城建的和知筑·铂瑞，刚在7月5日开盘。

房山楼市沉寂太久了。

两个"好房子"项目，一前一后入场，房山楼市的火药味，一下子就浓了。

电建的眼光

先看良乡大学城地块的整体素质。它分南北区：

北侧0028是商业用地，占地约1.52万㎡，容积率1.0，限高36米；南侧0029是住宅用地，占地约3.31万㎡，容积率1.7，建面约5.63万㎡，限高45米。

1.7的住宅容积率、45米限高，放在房山是什么水平？做个简单对比：

铂瑞北区容积率1.8、南区2.1；璟贤瑞庭容积率2.0；颐知筑容积率1.5。

大学城这块地的密度，介于颐知筑和铂瑞之间，不算特别出挑。

但它有一个别人没有的东西——商业地块的捆绑价值。

按挂牌文件要求，这块商业要落实轨道微中心一体化，预留与地铁良乡大学城站B口的空中连廊衔接条件，地下空间要和北侧绿带复合停车空间连通。

说白了，这就是一个"地铁站+社区商业"的TOD组合。

虽说1.5万㎡的社区商业不大，但足够支撑一个板块的日常消费，是个实打实的配套加分项。

大学城这宗地，底价成交，不意外。意外的是拿地的方式。

电建地产早在7月9日，就以旗下北京海赋丰业的名义，发布了这块地的设计招标计划，连中标人都基本内定了。

这种"拿地即开工"的筹备模式，电建地产在门头沟华曦府金安项目就用过，属于成熟操作。

问题是，为什么其他房企没抢？

答案很现实。房山市场长期不温不火，刚需盘打价格战，改善盘卖不动。

大学城地块虽然位置不差，但商业占比不低、建安成本高、去化周期长，算账未必好看。

电建地产敢拿，主要有以下原因：1、央企资金成本低；2、有华曦府的临铁低密社区开发经验可以复用；3、看中了轨道微中心的长期价值。

空间上，这块地有优势也有硬伤。

优势很直接：地铁良乡大学城站上盖，周边高校环绕，城市界面干净；西侧隔街是已售罄的中建房山国贤府，板块认知有基础。

硬伤也明显：紧邻房山线和城市主干道，噪声问题突出。

不过住宅地块在南侧，中间有商业地块做天然隔音屏障，比铂瑞那种东侧直接贴地铁的布局，要合理一些。

双雄对决

0029地块，加上"好房子"标准，产品形态基本可以框出来。

45米限高，按3米层高算，最多14-15层；1.7容积率，纯洋房做不到，得是洋房+小高层的组合。

参考周边项目的密度，合理的排布应该是：南侧做几栋7-10层的洋房，北侧临商业的位置，放几栋12-15层的小高层，整体高低配，洋房拉品质、小高层冲货值。

按套均100㎡估算，0029地块大概可规划550-600套房源。这比铂瑞的827套少，比颐知筑的货量也小。规模适中，压力不大。

面积段怎么定？这是最关键的问题。

看周边竞品的供应结构：

1、铂瑞，供应827套，85-141㎡。其中70-90㎡网签69套（19%去化），90-110㎡网签17套（7.8%去化），110-130㎡网签8套（5.8%去化）。

注意，这是7月5日开盘到8月9日一个多月的数据。开盘官宣劲销237套，但网签数据目前只显示113套，中间的差额，要么是认购未网签，要么有水分。

不管怎么说，小面积段走得快，大面积段去化慢，是明摆着的事实。

2、璟贤瑞庭，供应762套，84-143㎡。截至8月6日，已网签528套，去化率近7成。

其中90-110㎡网签206套（90.4%去化），110-130㎡网签235套（60.9%去化），130-150㎡网签25套（30.1%去化）。

3、颐知筑，供应634套， 91-143㎡。截至8月11日，网签143套，成交均价3万/㎡。它的东区调规后，新增了好房子元素，添加了80平米左右的户型。

结论很清楚：房山改善市场的甜区在90-130㎡的三居四居，总价300-500万是主力成交区间。单价超过4万，去化就明显吃力。

电建地产这块地，实际楼面价1.7-1.8万，按房山市场的常规售价倒推，合理售价应该在3.5-4万/㎡之间。

这将和铂瑞的价格区间，高度重合、正面交锋。

那么电建地产的策略是什么？

花姐判断，大概率会走"高周转快销"路线，主力面积段锁定在90-130㎡，三居起步、四居为主，总价350-500万。

这就有意思了。

和知筑·铂瑞开在前面，占了先手；电建新地块在后发，但有TOD商业配套的独特优势，产品设计也可以针对铂瑞的痛点做优化。

对铂瑞来说，短期确实有竞争压力。

打破房山沉寂

电建地产新地块入市，对铂瑞是利空？

但往深想一层，未必。

房山楼市最大的问题是，存在感太低。其新房市场一年的成交额，可能还不如朝阳一个板块。

买房人提到房山，第一反应是"远"、"偏"、"刚需"等等，大家很少把房山放进选项。

但，现在不一样了。北京城建先拿"好房子"概念，砸了一个铂瑞出来。现在，电建又拿一块"好房子"标准的地，而且是TOD综合体。

这叫什么？板块共振。

一个项目叫孤盘，两个项目叫板块，三个以上就成了气候。

房山这些年不是没有好地块，而是缺持续的供应和集中的曝光。

大学城+广阳城两个板块相隔3公里，如果能形成"房山改善双子星"的市场认知，对两个项目都是利好。

买房人看房的动线，从只看一个盘，也就变成了对比两个盘，看房量上去了，转化率自然就有保证。

房山已经沉寂太久了。

2023-2024年，房山的新房市场主要靠刚需盘走量，价格战打得厉害，3万出头的单价遍地都是。改善项目寥寥无几，偶尔出一个也卖不动。

但2025-2026年，情况在悄悄变。

"好房子"政策落地后，北京第一批试点项目里，就有房山的铂瑞。

四代住宅、高得房率、低容积率、高品质精装，这些过去只出现在5万+项目的配置，现在3万多就能买到。

产品力的升级，正在重新定义房山改善市场的标准。

加上电建地产这块地、颐知筑东区的文华知筑，房山南部就有了三个品质标杆。

当然，也不能太乐观。房山的基本面没有变：五环外、距离主城远、产业支撑弱、二手房价格长期横盘。

但至少，房山楼市有了新的故事线。

从刚需上车到好房子改善，从价格洼地到品质高地，这个转型能不能成，很大程度上就看铂瑞和电建新项目，这两炮能不能打响。

两个国企、两种打法、一个战场。房山楼市沉寂了这么多年，终于要有一场像样的商战了。

花姐点评：

房山楼市的格局正在悄悄变：从刚需独走，到改善登台。

铂瑞开盘一个多月，网签113套，算上认购可能更多。这个成绩放在房山算不错，但放在全北京不算亮眼。

电建新项目入市后，两个"好房子"项目贴身肉搏，短期肯定分流客户，但长期看，是在共同做大房山改善的蛋糕。

对买房人来说，这是好事。

有竞争才有性价比，有对比才有好产品。房山的改善购房者，终于不用只在"矮子里拔将军"了。

当然，对开发商来说，考验才刚开始。

房山市场容量有限，谁的产品更硬、价格更实在、配套兑现更快，谁才能笑到最后。

电建地产与北京城建，TOD与成熟配套，后发优势与先手卡位。房山楼市这盘棋，下到中盘了。

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