北京凯诺律师事务所：无证房屋在拆迁中，一般应当要怎么补偿？

　　在征地拆迁中，经常存在房屋没有相关证照的情况，尤其是农村地区，很多房屋都没有产权证、没有乡村建设规划许可证，更没有办理农用地转用审批手续。但是，根据《土地管理法》中的规定，无论是因公共利益需要，还是农村需要占用土地，建设住宅，若涉及占用农村集体土地的，均需要办理农用地转用审批手续，只有办理了农用地转用审批手续，那么才可以实际占用土地。从法律层面来说，如果没有办理农用地转用审批手续，也没有办理乡村建设规划许可证等，那么所建的房屋必定是属于违反《土地管理法》《土地管理法实施条例例》《城乡规划法》等法律规定的违法建筑，哪怕是村民建的住宅。

　　也就是说，乡村建设规划许可证、农用地转用审批手续是不能少的，而且缺一不可。根据《城乡规划法》中的规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

　　那么，在征收范围内的房屋，如果没有办理相关的审批手续，没有乡村建设规划许可证等，那么，一般情况下，应当要如何进行补偿呢？

　　首先，我们先来了解一下征收补偿都有哪些？

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，给予被征收人的补偿有被征收房屋价值的补偿、停产停业损失费、搬迁费、安置补助费、拆迁奖励费等。征收农村集体土地时，给予被征收人的补偿有土地补偿费、地上附着物、安置补助费、青苗补助费及农村村民住宅费、社会保障费等。

　　其次，在确定征收范围后，征收方需要组织工作人员，对征收范围内的土地情况进行调查、认定，包括要弄清楚青苗、果树的数量、房屋的面积、区位、权属等事项，并出具房屋、土地现状调查表与被征收人一同确认，对于被征收房屋，在调查确认之后，若认定为合法建筑的，需要给予被征收人合理、公平的补偿，对认定为违法建筑的，不予补偿。

　　所谓的合法建筑就是被征收房屋有相关的产权证，有审批手续，有乡村建设规划许可证，而违法建筑，自然就是没有办理上面我们所提到过的几个文件房屋。从实践过程中来看，如果在征收范围内的房屋没有办理相关的证件，那么征收方往往则会直接认定为违法建筑，从而以违法建筑的名义落实相关的征收补偿工作，比如要么不予补偿，要么就是只给予被征收人一点补偿。

　　从被征收人的角度来说，房屋被认定为违法建筑自然会对自己的权益造成一定的危害，补偿肯定会大打折扣，但是这里需要大家注意的是，并不是所有的无证房屋都是违法建筑，也就是无证房屋并不等于就是征收方口中的违法建筑，而且对于无证房屋的认定，并不能仅从有没有办理相关证照来直接认定。一般情况下，对于无证房屋的认定，需要结合实际情况，比如房屋的始建年限等因素，毕竟因历史遗留问题，以及其他客观因素造成房屋没有办理相关审批手续的情况也是时有发生。

　　如特别常见的原因就是有房屋是在七八十年代所建的，在这种时代背景下所建的房屋，有很多都没有建设规划许可证，审批手续，尤其是农村地区的村民住宅，由于那个时候的法律法规还不够完善，在土地管理方面又管理比较疏松，因此，有的当事人便会直接利用土地进行建设，因此，从原则上来说，若房屋是七八十代所建的，甚至更久，那就不宜直接将此类房屋认定为违法建筑且不予补偿，否则对被征收人来说就是非常不公平的。

　　如最高人民法院曾在相关的裁判案例中指出，在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿；违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，不予行政赔偿。

　　另外，对于因招商引资所建成的房屋，一般也不能一刀切的就认定为是违法建筑，甚至不予任何的补偿，还要求被征收人马上自行拆除。在一定程度上来说，因招商引资建成的房屋，具有一定的信赖利益，因此，从原则上来说，需要给予被征收人合理公平的补偿。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，无证房屋有没有补偿，如何补偿需要结合实际的情况来确定，不能一概而论，对于需要给予被征收人补偿的，其补偿原则是不能低于被征收人原有的生活水平，如果补偿低于这一原则，那么被征收人则可以收集相关的证据材料，比如征收方下发的一些征收文件，包括补偿安置方案、房屋、土地现状调查情况，与征收方就补偿事宜进行协商时的谈话记录、录音等，之后再在专业律师的指导下，以相关部门为被告，向人民法院提起行政诉讼，争取合理的补偿。