他在新加坡每月花700新币，住只有3平米的房子

48岁的Jao Santos在新加坡樟宜机场工作。

2025年12月，他搬进了芽笼一个私人公寓的单间。

这房间有多大？

1.8米长，1.6米宽，算下来2.9平方米。

放下一张单人床之后，几乎只剩转身的空间。

他不得不把三把吉他寄回菲律宾、台式电脑塞进箱子——有些东西只能堆在床上。

他每月付700新元，加上差不多30新元的水电费。

他搬到这里就一个原因：有空调。

Jao Santos并非个例。

还有一位租客Ms S，房间更小，1.8米长，1米宽，大概1.8平方米。

月租600新元，水电全包。

根据CNA报道，PropertyGuru平台上截至8月17日有大概40个这种“口袋房”的房源：

• 月租从500到900新元不等；

• 基本是储藏室、杂物间、防空壕、女佣房改造；

• 100平方英尺以下房间，过去5年增加了超过50%；

• PropertyGuru上现在大约有9000个房间在招租。

“口袋房”在新加坡已成为新现象。

它是市场在满足真实的需求，还是新加坡在走香港劏房那条路？

01

“口袋房”

到底是什么？

并非正常居住空间

“口袋房”不是一个正式的法律定义，是市场上自己叫出来的。

这些房间通常有一些共同特征：防空壕的通风口、墙上的配电箱、折叠门、没窗户。

• 有的地方勉强能塞下一个架子或小柜子；

• 有的房间放下一张床，地面就满了，一个挂衣架就是全部的储物空间。

这些空间本来就不是给人正常居住的：

储藏室、杂物间、防空壕、女佣房，它们的本意是储物、避难或者辅助居住。

“口袋房”根本不是一个“家”该有的样子。

市场需求催生

但市场正在把它们变成“家”。

房地产平台Mogul.sg的首席研究官Nicholas Mak说，这个趋势疫情之后越来越明显：

• 疫情期间很多工地停工，房子供应少，租金跟着上涨——2022年涨了29.7%，2023年又涨了8.7%；

• 疫情后边境开放，外国人回来，本地年轻人也开始想要自己的空间；

• 于是房东把房子分割出租，租客接受更小的空间。

这不是什么“奇葩租房”的猎奇新闻。

这是新加坡住房市场正在发生的真实变化。

02

谁在住“口袋房”？

图什么？

用居住面积换自己的刚性需求

Jao Santos和Ms S不是那种“穷得只能住小房间”的人。

Santos之前过更大的房间，月租只要600块，搬进2.9平方米只为了能使用空调。

Ms S之前住4000块一整套的房子，搬进1.8平方米是为了压缩开支，同时能留在大世界地铁站旁边。

他们选择背后藏着同一个逻辑：

用住得小换自己的刚性需求。

单身年轻人的需求

对单身年轻人来说，一个普通HDB房间大概1000新元，主人房1500以上，Studio更是好几千。

“口袋房”等于切出了一个新市场：

满足了只要睡觉空间，但不要客厅、大厨房等空间的居住需求。

更重要的是，新加坡单身的人越来越多。

根据2025年数据，25到29岁的女性里73.4%还没结婚，比五年前的69%还高。

同一年龄段的男生单身率从81.6%涨到了85.9%。

这意味着，未来口袋房的需求会更大。

德国租客的极端案例

外国租客对房间的要求可以更低。

Nicholas Mak提起过一个德国租客，2023年租了一个特别小的房间。

那个人太高了，晚上躺下来脚都伸到床和门之间，连门都关不上。

但他还是租了。

03

房间越小

为什么房东反而越赚钱？

小房间出租更赚钱

Nicholas Mak算过一笔账：

一套私人公寓整租大概3000新元一个月，切成好几个小房间分别出租，能租到5000到6000新元，理论上收入能多赚67%到100%。

最小的那个房间，每平方英尺的租金往往比大房间或者整租单位高出30%以上。

我们不妨也来算算：

2.9平方米、700新元，每平方米差不多241新元。

一间普通的HDB房间，假设12平方米、1000新元，每平方米才83新元。

差了快三倍。

还有更极端的案例

Nicholas Mak还提到一个极端例子：

有人在客厅里隔出两间卧室，把餐厅改成第三间。

他说：“这几乎就成了火灾隐患。”

极端改造带来了高租金收入，也带来了不少隐患。

从每平方米中挤租金

租客们想要的是一个属于自己的房间。

房东真正在算的却是怎么赚更多的钱：

他们不像是在算“总面积能赚多少”，而是在算“每平方米能挤出多少租金”。

这也属于“双向奔赴”了。

04

“口袋房”

到底合不合法？

这是很多人最想问的问题。

先说HDB组屋。

HDB的规定很清楚：

只有原始建造的卧室才能出租。

储藏室、防空壕、客厅隔出来的空间，通通不行。

私人公寓就麻烦多了。

市区重建局的规定是：

内部隔间一般不需要规划许可，前提是整套房子仍然是一个“完整的、自给自足的住宅单位”，客厅、厨房这些公共区域还得保持原样。

但如果实质上把一套房子变成了“多个独立的住宅子单位”，那就不能豁免。

另外还有人数限制：

• 小于90平方米的，最多住6个没有亲属关系的人；

• 90平方米以上的可申请最多8个，这个政策临时放宽到2028年12月31日。

所有租客原则上至少要住满3个月。

防空壕也有规矩。

民防部队说：

防护门、结构墙、地板和天花板不能动，门和通风口必须随时能用。

HDB禁止，私人公寓属于灰色地带。

也就是说，私人公寓是产生“口袋房”的“重灾区”。

因此，关键还是看房子类型，看你怎么用、怎么隔、住了多少人、租了多久、安不安全。

05

从“口袋房”到“微型住宅”：

市场正在细分

新加坡还有一个现象要注意：

微型住宅正在出现。

近期，Abiel打算把芽笼路223、225、227号三栋相连的老店屋改造成15套“微型住宅”：

• 每套大约200平方英尺，18.6平方米；

• 配有厨房、浴室、工作区和卧室等；

• 预计月租2300到2700新元；

• 目标租客是年轻专业人士和外籍人士。

这其实代表了一个新方向：

• “口袋房”是市场自己长出来的野路子产品；

• “微型住宅”是资本正式进场，把它做成了标准化、合法化的生意。

新加坡的租房市场正在不断细分：

• 整租

• 普通房间

• Co-living

• 口袋房

• 微型住宅

每一种产品，对应一类人的预算和生活方式。

06

口袋房与微型住宅

香港已走过这条路了

新加坡“口袋房”和微型住宅才刚冒头，香港在这条路上已经走了很久：

• 1995年，香港小于40平方米的新房子约占18%；

• 到2024年，这个数字飙到了45%，适合家庭住的70平方米以上大单位，也从26%跌到了11%；

一句话概括，香港的房子越盖越小。

香港纳米楼

香港的“纳米楼”，实用面积不到20平方米的房子，大量涌出来。

2025年一年就有691套这种超小单位落成，比前一年多了将近2.4倍。

这和新加坡的微型住宅很相似。

香港劏（tāng）房

劏房（整屋分割出的独立房间）就更不用说了：

• 全香港有约11万间劏房，住了22万人；

• 劏房人均居住面积中位数大约6平方米；

• 近四成的劏房连通风设施都没有。

租金价格高、占收入比例高：

• 劏房租金月中位数大概5000港币；

• 近一半劏房月租在4000到6000港币间；

• 房租占收入的比例超过了36%。

政府划线

香港房价和房租一直涨，收入跟不上。

市场又不会降价，只会让房子越来越小。

这就需要调控了：

小到一定程度，政府就得进来划线。

07

香港给“超小房子”划红线

新加坡可以借鉴

香港的八条硬性要求

2026年3月1日，香港《简朴房条例》正式生效。

条例给所有分间单位立了八条硬杠杠：

• 内部面积不能小于8平方米

• 楼底要有足够高度

• 要符合消防和结构安全

• 要有照明通风

• 要有独立厕所

• 要有供水

• 要有独立水电表

政府给了48个月的过渡期，到2030年2月28日。现有的劏房必须在12个月内登记，然后有36个月的时间改造达标。

非法出租没认证的劏房，房东最高面临30万港币罚款和3年监禁。

新加坡或可抄香港作业

这就引出一个问题：

如果新加坡的“口袋房”越来越多，未来是不是也得做出相应规定？

目前新加坡还没有要抄香港作业的迹象。

但香港这条路，值得好好看一看。

08

真正的问题

不是“900新元贵不贵”

回到开头那个问题。

900新元住2.9平方米——是市场出了问题，还是市场在满足一种真实的需求？

说实话，两个都对。

Santos愿意为了空调牺牲空间，Ms S愿意拿面积换地段，他们并不冲动，都是算过的。

问题在于：

如果房租继续涨、房间继续小，连普通家庭都被挤到这种极限里，那就不是什么“租房产品创新”了。

这就是住房负担能力出了大问题！

900新元住2.9平方米，让人担心的不是这笔账。

而是：

当“压缩”从极端选项变成普遍选项的时候，我们到底该怎么定义“一个合格的家”？

香港已经告诉我们，当市场把房子缩到不能再缩的时候，最后只能是政府站出来说：

“不行，到这里就是底线了。”

那么，你愿意为了省房租，住进多小的空间？