四川
日前，成都市公共资源交易服务中心发布国有建设用地使用权挂牌出让公告，其中一宗位于锦江区邱家祠的商业服务业用地引发关注。
图据：成都市公共资源交易服务中心
地块面积仅约12.12亩，挂牌起始价1193万元/亩，最大计容建筑面积仅3231.31㎡。按照这一指标简单测算，其起始楼面价达到4.47万元/㎡——已超过建发·海耀所在的金融城三期H10地块。
不过，这并不是一宗常规商业地，高挂牌价的背后，是一片保留着百年祠堂、川西院落和老成都街巷格局的历史文化风貌片区。
12.12亩商业地挂牌，起始总价约1.45亿元
这宗挂牌出让的土地位于锦江区邱家祠，净用地面积8078.27㎡，合约12.1174亩，土地用途为商业服务业用地，出让年限40年。
地块位置，图据：出让文件
地块挂牌起始价为1193万元/亩，起始总价约1.45亿元，计容总面积不大于3231.31㎡，容积率仅为0.4，折合起始楼面价约4.47万元/㎡。
要知道，此前成都出让的土地中，建发海耀所在的金融城三期H10地块成交楼面价为4.12万元/㎡，创下了地价的天花板，而现在，价格纪录将被这宗商服用地刷新。
一片“老成都”将走向市场化更新
邱家祠地块的特殊性，首先来自它所处的位置。
地块位于龙王庙正街北侧、耿家巷西侧，属于耿家巷·崇德里历史文化风貌片区。这里距离春熙路、太古里不远，却保留着与现代商圈截然不同的街巷尺度：川西院落、梳状街巷和多层老旧小区交织在一起，是成都中心城区少见的、仍有浓厚市井生活痕迹的区域。
项目位置，图据：出让文件
公开资料显示，邱家祠片区现有建筑跨越晚清至民国时期，包括已经完成修缮的邱家祠堂、70号院和润居等历史建筑，以及多处待提升院落和民居。
其中，邱家祠堂始建于清同治七年，即1868年，是“湖广填四川”时期从广东迁入成都的邱氏家族所建。祠堂采用三进院落格局，被认为是成都中心城区规模最大、保存最完整的祠堂建筑群之一。
历史建筑集中，也决定了这宗地不能按照普通商业项目的逻辑开发。
按照保护规划，耿家巷·崇德里片区整体形成“一带串两片、两街十二院”的空间结构，风貌定位为“蜀都韵味”，并以“百年祠堂，文博里巷”为主题：以邱家祠堂为核心、川西院落群为特色，导入创意文博等功能。
更新过程中，片区将保留原有“梳状街”格局，对文物建筑和历史建筑进行分类保护。邱家祠堂的修复措施甚至细化到了屋顶、墙体、门窗和基座等具体部位。
实景融入示意效果图 图据：出让文件
这也解释了地块为何只有约0.4的容积率。
根据公开的更新方案，片区内文物与历史建筑不计入容积率和建筑密度，因此，公告中的3231.31㎡主要是最大计容建筑面积，其中还包含保留建筑2233.51㎡。
地块分类保护与利用 图据：出让文件
对未来拿地企业而言，这更像是一道城市更新和长期运营题，而不是常规的商业开发题。
一方面，地块位于成都核心城区，邻近春熙路、太古里，又有历史建筑和川西院落作为场景支撑，未来具备导入多重业态的可能。
另一方面，低容积率、历史建筑保护和风貌管控，也意味着项目不能大规模新增建设。历史建筑如何修缮，商业业态如何筛选，街区人气如何长期维持，以及怎样平衡商业活力与周边居民生活，都将考验未来运营者。
从这个角度看，此次挂牌不只是推出一宗商业用地，也是成都将历史文化保护、城市更新与商业运营的一次探索。
项目鸟瞰示意效果图 图据：出让文件
主编：余鸽
编辑：陈齐美
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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