【城市更新 武汉样本】青山“老破小”变“幸福里”

改造前的21街坊。（武汉安居集团 供图）

从前期方案设计到后期运营，居民联合社全程参与，实现了"全过程共建共治共享"，居民真正做到了自己的房子自己做主。

武汉市青山区冶金大道旁，一栋32层的新楼在烈日下格外醒目。楼里电钻声此起彼伏，装修工人进进出出，电梯里不时传来老街坊们互相打招呼的笑声。

一年前，这里还是4栋上世纪50-70年代建成的C级危房，墙面裂纹、屋面漏水、地下管网堵塞。在住的134户居民多为武钢退休职工及家属。

"以前楼上漏水，窗户不敢开，油烟直往屋里灌，上厕所要打伞。"63岁的张玉兰站在崭新的"安欣·幸福里"楼下，语气里带着恍如隔世的感慨。

从"忧居"到"优居"，这134户居民只用了不到两年。而他们走过的路，正是武汉城市更新蹚出的一条新路。

从"等靠要"到"自己做主"

21街的困境，在全国老旧小区中并不陌生。4栋住宅楼"超期服役"，2022年经第三方鉴定均为C级危房。但小区面积小、征收成本高，常规拆迁路径走不通；维修又需居民自筹巨额资金，是"拆不起、修不好"。

2023年8月，武汉启动"居民主体、政府支持、市场运作"的合作化改造探索。同年12月，21街134户居民组建"住宅合作社"，选出居民代表、社区书记等8人组成理事会，全票通过在原址上拆除旧房、合作改造。

"'住宅合作社'模式，不同于传统的政府或企业主导、居民选择，而是让居民自己成为改造的'甲方'"。负责项目改造的武汉安居集团副总工程师杜中丽介绍。

居民成立联合社，统一改造意愿及需求，自主决策、委托建设。"居民出一点、政府补一点、企业让一点"的资金模式，政府再给予规划、税费、审批等政策支持，居民原地还建并适当出资，剩余房源市场化销售实现资金平衡。

"居民主导、政府支持、市场运作"这12个字，把过去"等政府来拆"的被动等待，变成了"自己动手建"的主动作为。从前期方案设计到后期运营，居民联合社全程参与，实现了"全过程共建共治共享"，居民真正做到了自己的房子自己做主。

把"好房子"建到心坎上

改造要动真格，第一关是说服人。

21街134户居民中，三分之一户主不在本地，有的甚至远居海外；部分老人对老房情感深厚，抵触情绪强烈。签约腾退成了最难的一关。

"居民们都有自己的想法，很多都担心搬出去了回不来。"杜中丽说，社区和理事会成员反复上门做工作，最终实现全员同意。仅用4个多月就完成了134户居民的签约、腾退、拆除工作。

老房子有多种户型，居民诉求各异，房子到底该怎么建？

项目总建造师、北京市建筑设计研究院总建筑师吴晨带着团队深入社区，挨家挨户做了多轮入户调查，根据收集的30多种户型诉求，最终方案打磨出7种户型，套内面积从33平方米到93平方米不等。连最小的户型也做到了南北通透、一室一厅一厨一卫。

"改造方案兼顾了不同居民的经济承受能力：原有套内面积一比一置换，无需掏钱；面积差在10平方米以内的，前5个平方米按六折计算，后5个平方米按九折计算，超出部分按市场价核算。"杜中丽说。

居民张玉兰的老房子套内不到70平方米，新房扩到85平方米，补了26万元。"跟外面市场比起来肯定划得来。"她说。

"老破小"变"幸福里"

青山区21街危旧房合作化改造项目正式交付。（武汉安居集团 供图）

去年底交房后，居民们发现，惊喜不止于"变大变新"。

17楼的架空层，655平方米，四面通透，层高5米的空中花园。江风穿堂而过，朝北看是长江，往南望见整个小区。

"亲戚朋友来了，我第一个带他们参观空中花园。"5月刚搬进新家的居民缪伟语气里藏不住骄傲，"好多小区没有这种地方，我们这是独一份的'景点'。"

这片空间是根据居民们的意见"造"出来的。

入户调查时，居民们反复念叨：院子里连个坐着聊天的地方都没有。于是，17楼被设计成了"空中花园"。按照规划，这里将划分出党建中心、居民议事厅、四点半课堂、老年书画室、棋牌区和便民图书角等多个功能区。

地下还建了120个停车位，包含24个充电桩；一度稀缺的公共配套，这次扎堆"上新"了。

"地下、地面空间都被利用起来了，电动车不会乱停乱推上楼。"杜中丽告诉记者，"养老服务、社区综合服务、物业管理，加上一楼的便民商业网点，能想到的配套都在一点点跟上来。"

从1957年苏联援建的砖木楼，到2025年交付的现代化住宅，正如21街新小区门口那块牌子上写的五个字——安欣·幸福里。

记者丨张艺涵

编辑丨张帆

编审丨雷闯

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