上海发布“沪八条”，再出楼市“组合拳”

8月20日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、上海市财政局、中国人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局、上海市公积金管理中心六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，自2026年8月21日起施行。

本次《通知》聚焦五大维度、推出八项优化政策，涵盖住房公积金提取优化、个人住房信贷调整、“以旧换新”购房补贴、房票安置推行、二手住房收购盘活等内容。这是继2024年5月“沪九条”、2025年8月“沪六条”、2026年2月“沪七条”后，上海再度落地楼市优化政策。

相关业内表示，相较于此前政策，本次“沪八条”进一步加大对上海外环外楼市的扶持力度，将政策重心从单一购房需求刺激，延伸至“卖旧买新”置换链条、存量房源盘活等一二手房联动领域。

外环外二套房首付比例降至15%

为更好支持居民购买外环外住房，《通知》明确，优化二套房贷首付款比例。对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。

按照优化后政策规定，上海市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。

克而瑞研究中心指出，新政落地后，上海外环外购房无论首套、二套，最低首付比例均统一为15%，创下上海住房信贷政策历史新低，外环外二套房购房资金门槛也是首次与首套房持平。

横向对比来看，上海在外环外二套首付降至15%后，成为一线城市中二套房首付门槛最低的区域。上海对二套房实行“外环内25%、外环外15%”的差异化政策，将信贷工具与空间区位精准挂钩，定向支持外环外改善需求意图明确。

同策研究院院长宋红卫认为，外环外二套首付比例下降到15%，有利于在外围二套改善需求进一步释放，能够缓解外环外库存压力。

据CRIC监测，上海新建商品住宅去化周期（12个月口径）已从2025年1月末的13.2个月走高至2026年7月末的19.3个月，部分郊区如崇明、金山、青浦、奉贤等去化周期长期在25个月以上。去化压力持续加大，买方市场格局短期内不会改变。二手商品住宅流通活跃，但“卖旧”之后的资金并未顺畅流向新建商品住宅；外环外新建商品住宅面临去化压力，市区“老破小”业主置换成本高、补贴激励不足，置换链条卡在中间。

住房公积金提取规则优化升级

本次新政对住房公积金提取规则进行多方位优化升级，从首付提取、年度频次、使用场景三个维度松绑，大幅提升公积金使用灵活性。

一是首付提取范围扩至新房现房。在2025年8月“沪六条”支持缴存人购买本市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款的基础上，进一步扩大住房公积金支付购房首付款范围至购买新建商品住房现房；同时继续支持“既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。

二是优化购房提取公积金频次和限额。缴存人符合购买自住住房提取公积金条件的，在取得不动产权证后的5年内每年可提取一次，提取总额不超过以自有资金支付的购房款。

三是拓宽住房公积金购房支出情形。缴存人购买本市自住住房缴纳的契税及购买与住房配套使用的产权车位（库）、储藏室支出纳入住房消费支出总额计算，购房人可按规定提取本人及配偶的住房公积金。

克而瑞分析认为，首付比例调整有效降低了银行信贷准入门槛，而公积金政策的优化，则切实降低了购房者自有资金筹措压力。

克而瑞进一步指出，2026年2月落地的“沪七条”，已完成公积金贷款额度的总量优化：首套房公积金贷款最高额度由160万元提升至240万元，叠加多子女家庭、绿色建筑上浮政策，最高可贷324万元；同时落地公积金“认房不认贷”规则，放宽结清贷款家庭的二次公积金贷款权限，并将多子女家庭公积金优惠政策由首套房拓展至二套房。

而此次的新政进一步打通公积金使用壁垒，实现从“额度受限、使用单一”的沉睡资产，向覆盖首付、契税、配套设施购置的全链条住房消费资金池转型。对于公积金账户有沉淀资金、自有现金流有限的购房家庭，大幅降低了购房资金筹备难度。

最高8万元补贴支持“以旧换新”

为支持居民置换改善需求，此次《通知》提出实施阶段性购房补贴政策。

一是实施“以旧换新”购房贷款补贴。在《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴。补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元；补贴总金额2亿元，用完即止。

二是优化“以旧换新”补贴。优化2024年5月“沪九条”出台的“以旧换新”补贴政策，自本《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市外环内二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴3万元。

同时符合上述购房贷款补贴适用范围，且出售二手住房位于本市外环内的居民家庭，可叠加享受两项购房补贴，最高可获8万元购房补贴。

克而瑞认为，本次补贴政策精准直击楼市置换核心痛点，有效破解“卖旧买新”资金错配难题。过往多数改善型购房者受限于旧房成交周期不确定，面临新房首付、贷款资金按期缴纳的资金空档压力，置换意愿因此受阻。本次补贴政策引导“先卖后买”“边卖边买”的良性置换模式，激活市场置换活力。

值得一提的是，本次政策窗口期是2026年8月21日至2027年3月31日，约7个月，几乎完整覆盖了房地产行业一年中最重要的三个销售节点：9-10月传统“金九银十”、12月至次年2月年末及春节置换高峰、次年3月“金三”购房需求回补期。

综合三个节点来看，上海给市场的其实不是一次性的“政策脉冲”，而是一整个销售周期的确定性。从现在到明年一季度末，购房人不用担心“政策会不会突然收紧”，房企也不用担心“促销窗口会不会突然消失”。这种确定性本身，是对观望情绪的一种对冲。

推进房票安置和存量收储

在需求端政策松绑让利的同时，本次新政同步完善供给端，通过房票安置扩容、存量二手房收储双向发力。

《通知》明确，进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求。

同时，加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房。《通知》规定，以需求为导向，结合“十五五”时期保障性租赁住房发展要求，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，房票制度在上海各区域实施效果良好，有效满足安置需求并带动新房去化；同时，收购二手房用作保障性租赁住房，既丰富了保租房产品结构，也盘活了存量房源，形成增量与存量市场良性互动。

“金九银十”成为政策效果检验窗口

克而瑞研究中心指出，总体来看，本次新政不是“大水漫灌”式刺激，而是一套打通置换链条的组合工具包，兼顾居民居住改善、外环外新建商品住宅去库存、保障房建设三重目标。从“沪六条”到“沪七条”再到“沪八条”，上海楼市政策工具箱持续丰富，政策重心从需求激活进一步向存量盘活与品质提升延伸。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，今年以来，上海楼市需求持续释放，市场呈现量价齐升的良好态势。土地端同步升温，多幅地块刷新区域价格纪录，反映出房企对后市稳定向好的坚定信心。在整体向好态势已然确立的背景下，“沪八条”适时出台，能够精准聚焦改善型需求，进一步巩固楼市向好趋势。

58安居客研究院院长张波亦表示，上海近期一二手房成交表现向好，房价维持温和修复态势，市场本身具备较强韧性，因此本次出台新政的目的并非“救市”，而是立足现有市场基本面做适度优化调整。瞄准环线分化、置换堵点发力，聚焦潜在需求，将进一步均衡市场冷热差距，推动上海楼市走向更均衡稳健的运行格局。

克而瑞同时预判，新政不会引发市场立刻反转，但合理居住需求有望进一步释放。上海楼市底层逻辑没有改变：核心地段和优质产品具备更强韧性，外环外市场的修复程度，取决于置换需求释放的实际规模。政策的“发令枪”已经打响，接下来的“金九银十”，将是检验这套“组合拳”成色的关键窗口。

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