项目测评 | 麓悦江城·悦州——麓系“200万级”新规产品，超6000㎡全场景公区

测评时间：2026年8月21日 楼盘名称：麓悦江城·悦州 项目状态：2026年8月中旬新规组团首开 地理位置：重庆两江新区·悦来·麓溪湖畔

-麓悦江城·悦州项目测评 -

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-麓悦江城·悦州 项目测评-

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本测评基于克而瑞产品研究体系，从区位价值、产品规划、社区品质三大维度出发，细分9项核心指标，对项目进行全维评估。评分逻辑遵循以下原则：

·横向对标：每项指标均以重庆中心城区同期在售同价位段（改善/高端）项目为参照系，通过横向拉通确定相对位置，得分反映项目在同类竞品中的竞争力层级。

·数据锚定：评分依据全部来源于公开可验证的项目信息（政府规划文件、企业公示数据、实景示范区呈现等。

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· PART 03·

麓悦江城是万华集团继成都麓湖之后，在重庆落子的首个“麓系”作品。项目总占地面积约3500亩，并非传统意义上的千亩大盘住宅开发，而是一座以“公园城市”为底色的微型城市。悦州是麓悦江城，继麓溪半岛、碧影溪、悦集外的第四个住宅组团，也是万华在重庆首个新规住宅组团，其首开推166套小高层房源，认购84套，认购率52%。

悦州首开赢得了市场较高的关注度，核心在于万华品牌号召力、大盘配套兑现度与新规产品力，叠加首开相对较低的总价门槛，精准击中了改善客群的核心诉求。

①总价友好，麓系“200万级”新规产品；作为首个新规住宅组团，200万入门级建面约109㎡户型，实得130㎡，可实现独立电梯光厅入户、LDKG一体化大通厅等配置。这一价格定位为向往“麓系”生活方式但预算有限的改善客群，提供了难得的上车窗口。

②超6000㎡立体公区，全场景生活闭环；悦州规划超6000㎡立体公区，由约4500㎡下沉式全龄业主会所与约1600㎡邻里俱乐部共同组成，将运动健身、儿童活动、会客社交、聚会私宴、学习办公、兴趣娱乐等功能全部纳入其中。各功能区采用预约使用机制，整体运营体系成熟，在重庆改善盘中颇具领先性。

③配套密集兑现，麓溪大城生活见雏形；悦州所处的麓悦江城大盘正处于配套密集兑现期，进一步强化了客户信心：组团前临已开业的绿心商业（2026年5月1日开业），步行可达绿心公园及G-sport麓溪湖运动中心，近距离覆盖6/10号线王家庄站。

·产品解析>>

△产品特点一超6000㎡立体公区，场景细化、覆盖面广、实用性高、运营体系成熟

麓悦江城·悦州在社区公区的打造上，并非简单配置几项基础功能，而是以超6000㎡的立体公区体量，由约4500㎡下沉式全龄业主会所与约1600㎡邻里俱乐部共同组成，将运动健身、儿童活动、会客社交、聚会私宴、学习办公、兴趣娱乐与邻里交往等功能纳入其中，构建了一套完整的社区生活生态系统。

其约4500㎡下沉式全龄业主会所通过交付问卷调研与成熟社群运营经验，精准摸排业主高频需求，选取使用频率最高的空间，避免“为配置而配置”的资源浪费。其儿童活动区结合攀爬、探索、体能游戏与亲子互动，满足儿童玩乐与亲子陪伴需求，实现“大人与小孩同区不同频”的互动体验。木力馆与匹克球馆提供器械训练、综合体能、攀岩及匹克球等运动空间，满足成年人的力量训练与球类运动需求。

在场景落地上，约1600㎡邻里俱乐部将功能细化到了极致。除标配的共享厨房、私宴厅、棋牌室、自习室、会客区、影音室外，还设有设有陶艺、插花、绘画、瑜伽、冥想、茶艺等兴趣空间及设有PS厅（主机游戏）、台球、KTV等社交空间，更有宠物洗护区与爱车洗护区，将服务触角延伸至业主生活的边角需求。自助健康中心满足业主日常体测与轻健身需求，同时公区配备直饮水系统与卫生间，实用性拉满。

空间采用预约使用机制——业主根据需求提前预约，既避免了资源空置，也保障了使用体验的秩序感。不同功能区根据运营成本收取一定的使用费用，确保公区的长期可持续运转。

悦州公区的核心价值在于功能的精准落位与运营体系的可持续。从需求调研到空间排布、从预约使用到费用管理，形成了一套完整的闭环逻辑，这在重庆改善盘中颇具领先性。

△产品特点二：大盘成熟运营，万华实力开发+自持物业，大盘社群成熟，居住氛围纯粹

麓悦江城作为万华“麓系”基因入渝的标杆之作，以3500亩恢弘体量深耕悦来板块。悦州作为其中重要的新规住宅组团，天然承接大盘的整体规划兑现与成熟运营底盘。

其山城麓客社群自2020年起步，至2025年已发展至70个，从最初的十余位种子业主发起，逐步裂变为覆盖运动健身、文化艺术、亲子教育、美食探索等多个领域的完整社群生态。业主从“被动参与”变为“主动共建”，形成了覆盖日常活动、特色课程、社区节日的完整社群体系。

麓悦江城是“社群先行，配套后置”的典型案例——先通过社群链接人与人，再以配套匹配需求，避免了“配好了没人用”的尴尬。悦州作为该社群模式成熟之后的入市组团，业主交付即享成熟的邻里氛围与社群活力。

△产品特点三：重庆万华首个新规产品，约125%得房率，建面约109㎡户型实得130㎡

悦州作为万华在重庆首个新规住宅组团，在产品设计端实现了对传统高层的全面超越。项目综合得房率约125%——以建面约109㎡户型为例，实得面积接近传统建面约130㎡的实际使用空间，“同面积多享一房”的性价比优势明显，对同价位段竞品形成碾压式竞争力。

产品配置上，悦州全系采用2T2梯户比（两梯两户），户户配备独立电梯光厅入户，私密性与归家仪式感远超常规高层产品。板式结构保证南北通透，户户采光。

户型内部以LDKG一体化大通厅为核心，内部多处预留改造条件，业主可自由切换大三房/四房格局，覆盖从二人世界到三代同堂的全周期家庭需求。

△产品特点四：麓湖造城式社区生活，全维配套逐步落地

悦州并非孤立的住宅组团，而是嵌入万华大盘完整生活系统中的一个有机单元。经过数年的持续投入，大盘配套已从规划蓝图进入密集兑现期：

商业配套方面，悦州前临已呈现的绿心商业（绿心GreenHeart），已于2026年5月1日正式开业，体量约2万方。依托重庆特有的山地高差，以五层退台式阶梯形态延伸至麓溪湖岸，餐饮、咖啡、零售、亲子等业态被完整放进公园环境之中。规划中的麓坊中心，还将继续补充更丰富的商业内容，进一步丰满大盘的商业浓度。

公共空间方面，重庆设计公园与绿心公园等公共空间分布周边，为业主提供了丰富的休闲漫步场景。G-sport麓溪湖运动公园与麓溪湖网球中心为跑步、足球、网球、匹克球等运动提供了专门场地。教育配套方面，项目临近在建的悦来人民小学，大盘内部规划有7大全龄教育用地，自带幼儿园，全龄教育链条正在逐步闭合。轨道交通方面，项目近距离覆盖6号线与10号线换乘站王家庄站，规划14号线途经项目周边，轨道网络持续加密中。

小结：作为万华在重庆推出的首个新规住宅组团，悦州以约125%综合得房率、两梯两户独立电梯光厅入户、LDKG一体化大通厅等产品硬实力，叠加万华3500亩大盘的成熟运营底盘与山城麓客社群生态，在改善市场中形成了差异化的竞争力。对于追求大盘成熟运营、新规高得房率产品与社群生活品质的改善客群而言，悦州是当前重庆市场中兼具产品力领先性与大盘价值底盘的对位之选。

本文仅为个人观点 不代表所在企业观点