广东
广州楼市，悄悄刮起一阵“调规风”。
据广州规自局消息，近日，敏捷东樾府拟将原规划28栋住宅楼，减至25栋，并相应增加车库面积、优化配套等。
｜图源：广州规自局
除此以外，还有越秀阅璟台塔楼改板楼、楼层最高砍掉4层；保利天奕B1栋从17层降到12层；中交天翠1#楼从47层降至44层...
楼市君粗略盘点了下，仅近两个月，就至少有6个新盘申请砍楼栋、降层高、改面积段的规划调整。
｜广州楼市发布 制图
壹
综合来看，近期调规动作大致可分为三类：
1）砍掉未开发的楼栋，主动压缩供应。
以敏捷东樾府为例，这个2019年左右入市的老盘，卖了五六年了，去化压力一直不小。
这次直接砍掉3栋还没盖的住宅楼，规划从28栋减到25栋。同时把部分产品从板楼调成塔楼，地下车库面积也相应增加。
从数据上看，楼栋减少、户数下降，车位配比提升，本质是用“减量”换取社区空间感和居住舒适度。
｜广州楼市发布 制图
2）降低密度，主动拔高产品定位。
比如越秀阅璟台西地块（二期），原本是3栋塔楼加4栋板楼的混合布局，调整后全部统一为9栋纯板楼。
层数从原本最高21层降到11-17层，算下来，户数从前期的约360户减至约250户。
面积段也从一期东地块的90-135平，提高到约120-165平。
也就是说，项目从原来偏刚需改善的定位，一步拉到了纯改善。
｜广州楼市发布 制图
保利天奕的做法类似，把最南向的B1栋从17层降到12层，将成为全盘最低的楼栋。再加上2.5的容积率，在核心区新房中辨识度很高。
琶洲宅地本来就紧俏，过去十年才出了6个住宅项目。保利天奕此次调规，相当于在寸土寸金的地段上，打造更适配高端改善客群的稀缺性。
｜广州楼市发布 制图
而越秀·万博和臻此次调规，则将20#、21#从38层降至32层，同时新增F2-2地块，规划2栋约25米、7层高的纯粹小高层产品。
这也是目前万博板块住宅规划中，楼层最低的小高层楼栋。
这样一来，项目形成了高层+小高层的高低配组合，整体容积率被拉低，社区空间、居住舒适度明显跃升。
｜广州楼市发布 制图
中交天翠的1#楼也从47层降到44层，砍掉3层，一层5户算下来少了15户，建筑高度从145.7米降到135.9米。
在维持项目整体规划格局的同时，进一步优化了楼栋天际线比例，提升了中高区视野的均好性，也为社区内部空间增添了更多通透感。
｜广州楼市发布 制图
3）在户型细节上“补课”，缩小和新规产品的差距。
中铁建学府尚城，2020年拿的地，总规划20栋楼，此前已取得5张预售证，涉及1-9#楼共1500套房源。
这意味着10-20#楼还没拿证入市，这批待推新货才是真正的重头戏。
所以此次把10#、11#、13#楼各砍掉1层，且总建筑高度不变，相当于把每一层的层高都拔高了，同时还把阳台和飘窗的进深各增加30cm。
｜图源：广州规自局
这一系列操作，都是在已有规划框架内，尽可能把使用率往上提一提，缩小与新规盘的差距，也是项目的诚意体现。
增城新规产品并不多，中铁建学府尚城调规后，在片区更有市场竞争力了。
贰
多楼盘集中主动调规的背后，是广州住宅开发规则的全面升级。
一方面，广州宅地正普遍“降容降高”。
自去年5月1日，住建部发布的《住宅项目规范》正式实施后，广州也在开始逐步落地限高、限容积率的要求。
楼市君统计了部分去年至今挂牌成交的地块，发现一个事实：
宅地部分的容积率均在3.0及以下，并且有相当部分地块都有明确限高。
这也意味着，未来广州的新建住宅，很难再出现超高层的身影。
｜广州楼市发布 制图
另一方面，多个政策文件正在重塑行业标准。
今年3月，广州出台“好房子28条”，首次明确了对飘窗、阳台、公共开放空间的限定方向。
7月，《广州市好房子评价标准》落地，围绕安全、舒适、绿色、智慧四大维度设置52项考核指标，对住宅进行评星定级，鼓励更多新盘主动对齐这套标准。
目前全市已有4个盘入选首批“好房子”试点名单，分别是荔湾的聚龙湾·源舍、保利珠江天悦，天河的越秀·阅璟台，以及番禺的越秀·鸿璟台。
|图源：广州住建局
紧接着8月，广州住建局发布《住宅户型标准化图集（征求意见稿）》。
为40至140平方米共8个核心面积段，明确了套内空间布局、功能分区、尺寸比例等规范导向。
|图源：广州住建局
与此同时，规划验收环节的审查力度也在明显加强，依赖飘窗、花池、结构柱等做高赠送面积的项目，随时面临验收风险。
也就是说，广州楼市正逐步告别单纯追求“得房率”的竞争模式，转向以低密、品质、配套为核心的“好房子”居住体系。
这也推动开发商将更多精力投入到产品力打磨上，包括低密社区规划、户型动线、收纳体系、公共空间等维度。
不排除接下来会有更多新盘主动调规、调整面积段的可能。
｜新规户型实拍
｜广州楼市发布 摄
总的来说，规则的收紧和市场的调整，正在把广州新房市场推向一个更健康的方向。
广州住宅开发，将更标准化、品质化。
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