透视丨‌‌‌贝壳 “瘦身” 半年：减员2.45万人，净利润大增近八成

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收入降了12%，净利润却涨了近八成。

8月21日，贝壳控股（BEKE.NYSE/2423.HK）发布2026年中期业绩。上半年总交易额（GTV）1.65万亿元，同比下降4.5%；净收入434亿元，同比少了59亿元。净利润38.79亿元，同比增长79.4%；经调整净利润47.96亿元，同比增长49.2%。

楼市仍在调整，贝壳在收缩。今年3月，公司提出"以消费者为中心"的战略变革，组织、人事、资源配置随之调整，一年减员约2.45万人。这份半年报，是变革落地后的第一份完整成绩单。

Q2的拐点

分季度拆开看，二季度是转折点。

一季度GTV7117亿元，同比下降15.6%。去年一季度正是政策刺激后二手房成交的脉冲高点，基数不低。二季度GTV9338亿元，同比增长6.3%，一年来首次恢复正增长。

存量房和新房净收入二季度双双转正。存量房净收入70亿元，同比增4.5%。新房净收入89亿元，同比增3.8%。公司称新房表现"显著优于市场整体"。据中指研究院数据，4月百城新建商品住宅销售面积同比基本持平，5月、6月分别下降约5%和4%。贝壳执行董事兼CFO徐涛在业绩会上提到，二季度百强房企销售同比降幅收窄至9.3%，需求和供应向核心城市、优质项目集中。

存量房回暖的结构性特征更明显。徐涛披露，上半年一线城市二手房价累计环比上涨3.6%，全国价格总体平稳；二季度一线城市二手网签量同比增幅领先其他能级城市。全国二手房在新房与二手房交易总量中的占比约50.4%，首次超过新房，18个省份二手住宅交易面积超过新建商品住宅。贝壳管理层称这是"非常重要的里程碑"。

利润端改善幅度显著高于GTV的修复水平。二季度净利润26.24亿元，同比增长100.8%；经调整净利润31.85亿元，同比增长74.9%。经调整经营利润率14.6%、经调整净利润率13.0%，均创三年新高。

上半年合计，净利润38.79亿元，已超过2025年全年的29.91亿元（2025年全年净利润同比下降26.7%）；经调整净利润47.96亿元，接近2025年全年50.17亿元的水平。财报发布后，贝壳美股盘前一度涨超7%，当日收涨4.47%，报17.75美元。

瘦身账本

上半年营业成本319亿元，同比下降17.9%，营业成本同比降幅较收入降幅高出约6个百分点。

费用端降幅更大。营运费用73亿元，同比下降18%。销售和市场费用从37亿元降至25亿元，降幅32.3%；管理费用37亿元，降5.2%；研发费用10亿元，降14.4%。

人也少了。截至6月末，贝壳雇员总数约10.74万人，去年同期13.19万人。经纪人及支持人员从10.65万降至8.72万；业务拓展、销售及市场人员降幅最大，达33.5%；研发人员从2295人降至1896人。平台活跃经纪人减少约3.7万名至45.46万，降幅7.5%。活跃门店从5.87万家微降至5.78万家。移动月活用户从4870万降至4570万。

人少了，单产在提。二季度贝联活跃门店店均二手房交易单量同比增长26%，贝联整体二手房单量增长约30%；链家活跃经纪人人均二手房单量增长50%。平台二手房交易单量上半年增长18.6%，二季度增长24.8%。据中指研究院统计，上半年重点城市二手住宅成交同比增长约6%，贝壳的单量增幅明显高于市场均值。非链家平台服务、加盟及增值服务收入二季度同比增长27.8%，增速超过非链家GTV，平台变现能力在增强。

毛利率因此从去年同期的21.3%提升至26.6%，二季度单季28.6%，同比提升6.7个百分点。经营利润43亿元，去年同期17亿元。经营利润率从3.3%升至9.9%。四条业务线贡献利润率全部同比提升：存量房39.0%升至43.9%，新房23.9%升至27.7%，家装32.3%升至38.2%，租赁7.6%升至15.0%。

利润率的抬升来自多重因素。人员优化和费用压缩是基本盘，各业务线费率改善、家装集中采购降低材料成本、新房回款加快都有贡献。此外还有一个会计口径因素：租赁业务净额法切换。

家装家居是上半年收入下滑最猛的业务。净收入55亿元，降26.4%；二季度32亿元，降幅扩大到30.1%。公司的说法是"主动优化获客渠道组合，放缓若干非经纪渠道的推进步伐"。收入下滑并非全因市场萎缩：2025年上半年家装收入还在增长16.5%，全年154亿元、增长4.4%。2026年开始聚焦核心市场、退出单位经济模型较差的城市和渠道。

利润率随之抬升，家装贡献利润率从32.3%升到38.2%，二季度39.6%，公司称历史最好水平。徐涛判断，这轮主动调整"已基本完成"，今年不会再有大规模收缩，7月展厅到访量环比已有改善，但转化为收入还需要时间。他同时强调"不会以利润换规模"。

房屋租赁呈现另一种账实反差。在管房源超过79万套，同比增长34%，一年增加约20万套；净收入98亿元，却降了8.5%，二季度48亿元，降14.8%。

原因在会计处理。省心租越来越多产品按净额法确认收入，只把佣金和管理费记为收入，不再像转租模式那样把全额租金计入收入、同时把付给业主的租金计入成本。净额法产品在管房源占比已超过50%。收入和成本同步缩减，利润率自然抬升，这也是此轮利润率变动中会计口径影响的主要来源。

运营端的改善是实打实的。二季度业主续约率约74%，同比提升约4个百分点；每位资管人员管理房源数增长40%至约170套。贝壳联合创始人、董事长兼CEO彭永东在业绩会上以局部试点团队举例：2025年租赁经纪人最多时700人，人均效率不到2单；后来把城市切成更小网格、按熟悉度重配房源和客户，4月到7月人均效率从3单跳到5.6单，零成交比例从近25%降到10%以下。

资产负债表上也看得到变化。租赁负债从2025年末的176亿元降至127亿元，减少49亿元，很大程度上来自省心租切换净额法带来的报表变动。总财务债务（含借款和租赁负债）从180亿元降至129亿元，降幅28%。新房二季度应收账款周转天数从51天缩短到39天，回款快了12天。

省下的钱去哪了

负债压降的同时，现金流也在改善。上半年经营活动现金流净额51.4亿元，去年同期为-31.4亿元，改善82.8亿元。其中一季度仍为-14.7亿元，二季度单季净流入约66亿元。2025年全年经营现金流为-3.76亿元，今年上半年已经转正。截至6月末，现金、现金等价物、受限资金及短期投资合计560亿元，较2025年末的555亿元稳中有升。资产负债率从43.0%降至41.6%。上半年资本开支仅2.45亿元。

股东回报方面，上半年回购约4.5亿美元，二季度约2.5亿美元，并首次在港股实施回购。自2022年9月以来累计回购约29.9亿美元，占计划启动前已发行股份的14.8%。公司不派中期股息，2025年度末期股息约3亿美元已于4月派发。

徐涛在业绩会上表态偏谨慎。他说"不会简单外推单季度的利润表现"，营销投入和前端销售成本可能随收入规模和季节性波动；即使市场改善，"也不会回到粗放扩张"，新投资必须通过分阶段ROI验证。他把当前成本结构概括为"既增强了向上的弹性，也提高了向下的防御能力"。

彭永东在业绩会上说了一句很重的话："纯规模驱动模式已死。"他用大量篇幅讲AI和组织变革：AI不是效率工具，而是"直接变量"，"不是把AI装进公司，而是用AI重新生长公司"。他以试点中的客户管家角色举例：该岗位不按成交拿佣，收入完全绑定买方或卖方，5月至7月处理超5万条线索，线索转带看率7.4%，高于市场平均5%。

但口号和报表之间有个落差。研发人员降了17.4%，研发费用降了14.4%。AI被定位为"直接变量"，研发人头却在缩减。

二季度GTV恢复增长、二手房单量增幅远超市场，效率提升似乎没有完全牺牲市场份额。但家装收入能否止跌、活跃经纪人与MAU的收缩会不会触及网络效应的临界点，仍是待观察的变量。

徐涛列出下半年三个重点：承接结构性市场机会、强化财务纪律、守住现金流和资产负债表。贝壳不打算赌市场方向，能不能在更小的人员和网络规模上跑通"有质量的增长"，接下来几个季度的数据会给出答案。