谁埋葬了国内文旅地产？

许家印无期，文旅地产散场背后。

栏目 | 文旅商业评论

领域 | 文旅地产

01

2017年1月，许家印把七家国际主题乐园设计机构的团队请进恒大总部。

看完桌上的方案，他当场提出了几个要求。

恒大童世界要足够大，规模至少达到迪士尼的1.5倍，还要设置33个大型游乐项目，让孩子进去以后，玩上3至7天才能全部体验完。

坐在许家印对面的，是履历里有大阪环球影城、阿布扎比华纳电影主题乐园、迪拜法拉利世界和美国米高梅影视主题公园的外国设计公司负责人，几个人站在桌边，神情毕恭毕敬，共同消化着这份宏大的中国任务。

全球各大主题乐园负责人听许家印指示

会议结束后，中标设计团队留在恒大继续工作，苏州、镇江、贵阳和长沙等地，也开始等待各自的童话世界。

九年后，许家印被判无期徒刑，个人全部财产全部没收。

属于他的商业故事，全剧终了。

恒大当年许诺的15座童世界，至今没有等来共同的结局，开封项目更名后等待复活，长沙部分资产走上拍卖台，南沙已经易主，海花岛只兑现了部分娱乐业态，更多城市里的童世界逐渐从规划和宣传中消失。

如果失败者只有恒大，故事还可以被归咎于许家印的疯狂。

问题在于，曾经有能力接替恒大的开发商，后来也走上了相似的退场之路。

相比半路闯进文旅的民营开发商，华侨城拥有欢乐谷、世界之窗和锦绣中华，已经经营主题公园三十多年，2025年，旗下文旅项目接待游客7970万人次，旅游综合业务收入达到213.72亿元。

如此庞大的真实客流，仍然填不上地产留下的窟窿。

华侨城A去年归母净亏损144.96亿元，年末有息负债1185亿元，今年上半年，公司预计还要亏损34亿至42亿元。

亏损主要来自地产业务与资产处置，成熟的文旅运营终究救不了不断减值的土地和住宅。

回首过往，2017年，许家印喊下豪言壮语时，万达将13个文旅项目卖给融创，次年，原万达文旅集团负责设计、建设和管理的团队也被融创收入囊中。

孙宏斌接过王健林没有做完的文旅版图，几座融创文旅城相继开门，没过几年，融创自身陷入债务危机，庞大的乐园资产跟着母公司进入漫长重组。

文旅重资产完成了转手，却未能摆脱地产周期，孙宏斌把冰雪视为仍要保留的资产。

到2025年底，热雪奇迹运营的室内雪场增至11座，相比文旅城年代，融创已经开始缩小自己的角色，转型效果仍待观察。

即便如此，行业仍愿意相信，认真做内容的项目总能成为例外。

直到今年7月，。

只有河南没有荒废，也不缺游客，去年两大项目合计演出4.8万场，口碑和影响力远胜多数文旅城，税后依然亏损5529万元。

它曾被很多人视作文旅地产优等生，也让行业相信地产商可以凭借文化情怀熬过漫长回报期，最终，只有河南还是离开了建业。

许家印的命运已经落定，曾经站在沙盘前描绘未来的老板们也大多离场，只剩城堡、酒店和未完成的规划继续等待。

02

文旅地产时代落幕，陪着许多旧文旅项目蹉跎等待的，还有当年参与开发的人。

前不久，我去北京一家开发商总部找老同事苏总喝茶。

十多年前，我们都在北京某报业集团做记者，我跑旅游，他跑地产，参加集团活动时经常碰面，后来我出来做旅界，苏总去了头部开发商，负责文旅项目。

那几年，我多少有点羡慕他。

记者还在研究景区门票时，苏总已经跟着老板去各地看地，接触的项目动辄几十亿元，地方领导陪同考察，汇报材料里写满文旅新城和城市名片，年轻人很难不被那种场面感染。

而他至今记得首次陪老板去华中选址。

汽车开了几个小时，最后停在荒地旁边，周围没有成熟社区，交通也很一般，苏总绕着地块走了半天，心里觉得做文旅很难成立。

结果老板听完项目汇报，一挥手：“上！这个项目干他个20亿。”

那时候，苏总顿时觉得自己肤浅了，老板一定是看到自己没看到的东西。

可几年后，项目经营不及预期，债务逐渐压过收入，最终被移出上市公司报表。

如今再谈起那段经历，他已经没有多少情绪。

公司换过股东，大裁员后，总部面积缩小，苏总早就不用再飞去各地陪老板拿项目，日常工作变成处理旧债和寻找接盘方，偶尔有景区前来谈托管，他最关心的也从项目规模变成能否养活现有员工。

而过去十多年间，他也亲眼看着文旅地产从地方政府的座上宾，变成开发商急于处理的资产包。

苏总感慨，回头再看，许多文旅项目的结局早在签约时便埋下了伏笔。

地方政府让出部分土地收益，希望开发商修建乐园或度假区，随后带来游客，相关消费还能创造就业。

可产业回报需要多年积累，当地只能等待项目慢慢成熟，开发商则更关心资金周转。

毕竟，主题乐园投入巨大，开业后还要持续更新内容，门票收入很难迅速覆盖建设成本，住宅却能预售，资金回笼速度也更快，只要配套住房卖得顺利，文旅项目就完成了最重要的使命。

等到住宅销售放缓，乐园建设很容易失去优先级，15个躺在规划蓝图里的童世界就是最好例证。

已经动工的项目开始压缩投入，尚未开建的部分不断调整规划，有些地方最终等来了缩水后的水世界，还有些只剩商业街和酒店，发布会上描绘的宏大版图，渐渐变成沙盘里的装饰。

文旅地产团队因此处境尴尬。

项目拿地时，他们负责把故事讲得足够动人，住宅开始销售后，乐园的预算便要服从集团回款，等到债务危机出现，运营团队还得留下来维护设备，面对买房人和地方政府。

苏总说，现在很少有人再讨论复制多少座文旅城，行业会议上的热门词已经换成轻资产和盘活存量。

那个豪言壮语的年代，终究是回不去了。

03

这些年，我跑过不少国家，也经常思考一个问题，文旅和地产到底能不能结合？

答案当然可以。

主题乐园能够提高周边知名度，度假区也会带动酒店和住宅需求，只要持续吸引外来消费，土地价值自然会随之增长。

关键在于，文旅创造的价值需要多长时间才能兑现，经营风险最终又由谁承担。

欧美市场同样存在度假住宅和品牌社区，滑雪小镇周边也会建设公寓，主题乐园附近的房子往往价格更高，开发商从中受益并不稀奇。

可在当地的行业语境里，很难找到文旅地产的准确对应词。

住宅仍被视为房地产项目，主题乐园属于娱乐和度假产业，它们可以共享客流，也能出现在同片规划区域，融资与运营却要分别成立。

地方政府也会通过税收优惠或基础设施吸引大型乐园，不过主题公园需要证明自身能够长期经营，周边房产升值只能算项目带来的外溢价值。

它早年在奥兰多乐园附近开发过金橡树住宅区，如今又在加州推进Cotino社区，后者使用迪士尼品牌，公共活动也有迪士尼参与，土地开发却交给DMB Development，具体住宅由专业建造商负责。

迪士尼从房屋销售中获得品牌授权收入，没有承担全部开发风险。

类似模式看起来同样把文旅与地产放在一起，底层顺序却很清楚，迪士尼先用近百年时间积累内容和服务能力，再把成熟品牌延伸到住宅社区。

房产可以借助IP获得溢价，迪士尼仍要维护自身体验，开发商负责的部分也没有被包装成主题乐园业务。

欧洲许多度假区遵循相近逻辑。

滑雪场长期经营后，周围才逐渐形成度假公寓，大型乐园带来稳定客流，商业和住宅开发随之进入，即使多种业态由同个投资方控制，项目也会按照不同资产类别计算回报。

国内文旅地产走过的路径往往更急。

乐园尚未开门，未来客流已经被大书特书，规划中的城堡成为拿地筹码，开发商很早便兑现了文旅带来的想象空间。

等到真正需要长期运营时，销售回款可能已经结束，原有资金安排也失去了继续投入的动力。

因此，文旅和地产结合本身没有问题，危险来自价值兑现顺序。

成熟的文旅内容能够给周边地产带来长期收益，依靠住宅提前透支尚未形成的游客价值，项目命运便会被楼市周期控制。

如今行业开始转向轻资产，背后正是角色边界的重新建立。

开发商逐渐减少对大型文旅项目的直接持有，地方国资接盘后也会寻找专业运营商，投资方开始关心项目能否产生稳定现金流，宏大规划已经很难单独换来信任。

九年前，许家印希望把童世界、住宅和城市未来装进同幅蓝图。

如今，他的商业故事黯然收场后，文旅地产也在恢复常识，住宅开发需要遵守自己的财务纪律，乐园则必须依靠游客长期生存。

文旅地产，这个曾经专属于中国地产狂飙时代的名词，也该进入历史了。

今日话题：你所在的城市，有没有仍在等待复活的文旅地产项目？欢迎在评论区聊聊。

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