万物云退出139个小区、中海物业退出1920万㎡！物管行业大变局！

如地产开发一样，物管行业也正在经历从规模到质量的时代之变。

各大物管公司在继续保持扩张的同时，也在主动退出部分效益不佳的项目，以此提升整体效益。

有进有退，才能让一家企业的底盘更加健康！

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万物云主动退出139个住宅小区

中海物业退出1920万平方米

在上市物企中，万物云、中海物业已经发布了2026年上半年半年报。

先来看一下万物云的情况。

2026年上半年，万物云实现营收191.1亿元，同比增长5.4%；整体核心净利润为12.63亿元，同比下降1%。

在营收增长的同时核心净利润下降，主要是由于开发商相关业务持续收缩影响，剔除开发商业务后，其核心净利润实际上是同比提升了7.3%。

分板块看，上半年万物云住宅物业服务实现收入109.4亿元，同比增长6.5%，占到公司总营收的57.25%。

值得注意的是，万物云今年上半年在新签约207个住宅项目的同时，主动退出了139个住宅项目。

万物云在半年报中提到：退出的这些住宅项目，属于低毛利、低回款或难以通过运营改善实现合理回报的住宅项目。

万物云上半年退出的139个项目，涉及年化饱和收入7.4亿元，可帮助其实现税前利润扭亏3200万元

关于这些退出项目，万物云副董事长、执行董事兼首席运营官何曙华在万物云2026年中期业绩发布会上进一步表示：主动退出部分项目并非被动收缩，而是公司推进精益运营、优化项目组合的战略动作。

这些小区中，开发商原因造成的大面积空置的占比40%左右；收购资产包中不符合“蝶城”战略的非核心项目，占比20%左右；业委会变化导致服务承诺难以持续也有20%左右；还有15%是合同到期后不续约。

何曙华透露，作出决定前内部会穷尽所有手段，例如通过管理优化、科技应用等方式改善项目经营，并与业主、业委会沟通缩减服务内容或调整收费标准等方案，只有在所有努力都不能够形成共识的情况下才会启动退出程序。

再来看一下中海物业2026年上半年的情况。

中海物业2026年上半年营收为74.85亿元，同比上升4.5%；股东应占盈利为7.01亿元，同比下降9%。

2026年上半年，中海物业新增管理面积3700万平方米。

与万物云类似，中海物业今年上半年在新签约项目的同时，也在持续进行亏损项目治理及优化业务结构，约满、退盘项目为1920万平方米。

因此，截止2026年6月30日，中海物业在管面积较2025年底实际上增加了1780万平方米，在管面积为4.95亿平方米。

实际上，不仅仅是万物云、中海物业，金茂服务、金科服务、保利物业、龙湖物业等龙头物企，这两年也在陆续退出一些缴费率低、亏损的小区。

在西安，今年上半年也有物业宣布从小区撤场。

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从追求规模到追求质量，

物管行业大变局！

物管行业的发展路径，其实跟地产开发行业有点类似，都正在经历从规模时代到质量时代的转变。

大部分物管公司，成立的初衷是服务于地产公司自己开发的项目。

后来，随着地产开发交付规模越来越大，物管公司管理面积也就越来越大，开始形成了一定的规模，逐步开始分拆独立出来。

而为了进一步实现规模的增长、将物管公司推向资本市场，物管公司除了承接母公司旗下地产板块开发的项目之外，开始承接第三方的项目。同时，在前几年的时候，还掀起了物管行业“大鱼吃小鱼”大并购。

例如：万物云上市前就通过4.8%股权换购阳光城物业，碧桂园服务先后收购了蓝光嘉宝服务、富力物业、中梁百悦智佳服务等……

规模高速增长之后，过去几年整个地产行业持续调整之下，物管行业的增速也开始放缓。同时，为了追求规模、市场占有率激烈的市场竞争，带来的是行业整体毛利率的下降。

因此，各家物业企业在关注规模的同时，如今更加关注的是质量，也就是盈利能力。

从各家物企提升质量的具体方式来看，除了积极拓展第三方项目降低对母公司、关联方的依赖，以及瞄准毛利率更高的非住宅项目之外，社区增值服务已经成为各家发力的重点。

在住宅物业服务过程中，万物云围绕业主在房屋交易、居住改善和房屋维护等方面的真实需求，推动房屋租赁、买卖、装修、维修等服务，对业主居住周期和房屋资产周期的进一步陪伴。

中海物业的社区增值服务包括社区资产经营（租赁协助、房产交易代理托管、公共空间租赁协助等）、居家生活服务（房屋生态、家居家装、到家服务、教育培训、健康养老、汽车服务等）等。

虽然说社区增值服务目前营收规模不大，但其毛利率则远远超过传统的住宅物业服务，以此可以提升物管公司整体盈利能力。

另外，在物业管理中通过科技技术的落地，从而实现降本费用端改善，也是各家物企提升质量的重要方式之一。

万物云在今年上半年，AI技术落地带来报告期内其行政开支同比减少4300万元，降幅4.9%，行政开支费用率同比下降0.5个百分点至4.4%。

当整个行业进入存量市场之后，存量项目将会成为各家物企争夺的对象。同时，城市更新、老旧小区改造、社区商业、一刻钟便民生活圈、停车充电等，都将成为存量市场中的核心环节。

另外，我们看到，作为西北地区第一家也是截止目前唯一一家上市物企，经发物业在8月20日也发布了2026年上半年半年报。

经发物业2026年上半年营收为5.89亿元、归母净利润3275.8万元，分别增长24.83%、6.17%。

截至2026年6月30日，经发物业在管面积为3432万平方米，合约面积为3486万平方米。

经发物业根其它物业公司实际上有点不同，因为其背靠西安经开区管委会，因此承接了大量城市服务项目，城市服务占到了其在管面积的63.52%、今年上半年占到其总营收的63.81%，这是其他大部分物企无法复制与模仿的。

与经发物业类似，西安各开发区平台物业公司中，目前在管面积比较大的包括高科物业、沣东商服等。

其中，高科集团官网上介绍高科物业在管面积2774.64万平方米，这个数据实际上是2023年年底的数据，如果考虑到过去几年新开发项目，保守估计高科物业在管面积已经在3000万平方米左右。

沣东商服集团官网上介绍到其在管面积为2004.2万平方米，覆盖住宅小区、政务办公楼、商务写字楼、文旅景区、产业园区、学校等。

经发物业的上市，实际上也给西安其他开发区国企旗下的物管公司提供了一个案例。大家接下来可以关注一下在盘活存量资产的背景之下，西安其他开发区平台物业公司在资本化方面的推进情况。