北京
当行业告别普涨时代，城市内部的结构性分化成为地产从业者必须直面的现实。从北京转战广州，李凯带着北方成熟市场的操盘经验，扎根岭南，深度观察广州楼市的潮起潮落。在 K 型分化的市场格局之下，购房逻辑彻底重构，客户不再简单为地段买单，而是对产品、体验、资产价值提出更高要求。今日华表人物保利发展广东公司党委副书记、副总经理李凯，透过跨城市的行业视角，拆解广州市场的底层逻辑，探寻央企房企在周期震荡之中的生存与破局之道。
跨越南北两座核心城市，李凯身上带着两种市场的对照思考。2025 年 4 月，他由北京调任广东，正式开启广州市场的深耕之路。在北京多年的操盘经历，让他习惯了政策托底之下市场相对平稳的运行节奏，来到广州之后，最直观的感受便是两地市场节奏的显著差异。在他的观察里，广州市场的调整来得更早，自 2022 年下半年便步入下行通道，而北京依靠完善的政策调控体系，整体波动幅度更小，市场底盘更加稳固。
历经一年多的一线调研、项目研判与客户接触，李凯对广州楼市形成了清晰的判断。市场没有出现想象中的 V 型反转，而是逐步筑底，项目去化节奏、客户成交流速慢慢回归平稳，市场预期也在震荡之中趋于理性。但平静的水面之下，分化的力量正在不断放大，李凯用 “K 型走势” 精准概括当下广州楼市最核心的特征，一道向上、一道向下，把市场撕裂成截然不同的两个世界。
这种分化呈现出清晰的双重维度，一方面是城市空间的割裂，核心城区与远郊板块走向完全不同，核心地段资产韧性凸显，远郊区域依旧要面对以价换量的现实；另一方面是产品层级的分野，普通改善与高端改善走出两条完全不一样的行情曲线。
身处一线，李凯真切感知购房者心态的巨大变迁。过去买房，消费者货比三家，对比同片区的几个楼盘就可以做出选择。而现在，购房者的决策半径被彻底拉大，不再局限于单一板块，而是货比三个区，跨区域横向对比楼盘价值，整个决策周期被显著拉长。市面上普通改善产品供给并不匮乏，需求客观存在，但客户变得极度理性，挑剔每一处细节，权衡地段、配套、户型、价格的综合得失，不会再轻易为溢价买单。
高端改善群体的逻辑又截然不同。这类客户本身并不缺少居住的房子，驱动他们出手的不再是刚需置换，而是内心的命题：我应不应该买。买高端住宅，既是居住升级，也是资产配置的选择。打动他们的不是简单的营销话术，而是实打实的产品价值，只有让客户真切感受到物有所值，认可居住品质与资产保值属性，才会促成最终成交。
“以客户为中心，是房企穿越周期的唯一答案。” 这是李凯反复提及的行业感悟，也是保利在广州打造标杆项目的底层逻辑新浪财经。市场已经彻底转变为买方市场，客户真正需要什么，企业就要踏踏实实做什么。面对多子女家庭的居住诉求，项目跳出标准化户型模板，打造大尺度可变空间；着眼岭南的居住痛点，不计成本升级隔音、供水、恒温等看不见的工程细节，即便是一年使用时日有限的地暖配置，也愿意纳入产品体系，只为提升居住舒适度。在他看来，高端产品不是堆砌奢华材料，而是读懂客群真实的生活场景，把看不见的体验做到实处，让业主相信，无论市场如何起伏，核心地段的好产品，能够守住资产的底气。
站在行业转型的关口，央企的角色也在发生变化。不再是单纯追求规模扩张，而是敬畏市场、尊重客户。土地端，更加看重地块本身的素质，审慎研判区域配套、规划条件与地价的匹配度；产品端，摒弃复制粘贴的流水线开发，立足广州本地的人居习惯做定制化打磨；经营端，既要守住安全稳健的经营底线，也要抓住核心城市优质机会。
南北楼市的对比观察，让李凯更加笃定，房地产已经告别闭眼买房的时代，普涨行情一去不复返。未来不会有全面的狂欢，只有结构性的机会。K 型分化还将持续，市场会持续奖励真正的好地段、好产品，淘汰同质化的供给。房企的核心命题，就是放下固有路径依赖，把重心回归产品与客户，用扎实的产品力，应对不确定的周期浪潮。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
