父亲走后留下一套别墅，三兄妹为它打了两年官司

宋德福是2023年九月走的。

他走的时候七十八岁。走之前在苏州吴中区有一套独栋别墅——建筑面积三百二十平，带一个一百五十平的院子。那套别墅是他2005年花了一百八十万买的。到2023年他走的时候，市值约一千二百万。

宋德福有三个孩子——大儿子宋建国、二女儿宋建华、小儿子宋建民。

他走之前没有留遗嘱。

那套别墅从2023年九月开始，成了三兄妹打了两年官司的导火索。

第一幕：葬礼后的家庭会议

宋德福的葬礼是2023年九月十五号办的。葬礼后的第三天，三兄妹在别墅的客厅里开了一个会。

宋建国（大儿子，五十三岁，做建材生意）先开口——“爸走了，这套房子怎么处理，我们今天商量一下。”

宋建华（二女儿，四十九岁，在一家国企做行政）说——“按照法律，我们三个每人三分之一。”

宋建民（小儿子，四十一岁，做室内设计）没说话。他坐在沙发上，低着头。

宋建国继续说——“我的意思是，房子卖掉，钱三个人分。”

宋建华说——“可以。但卖多少钱、谁卖、什么时候卖，得说清楚。”

宋建民这时候开口了——“我不同意卖。”

宋建国和宋建华都看着他。

宋建民说——“爸走之前跟我说过，这套房子留给我。”

客厅里安静了五秒钟。

“爸跟我说过”

宋建民说他父亲生前口头表示过把别墅留给他。但问题是——

第一，没有遗嘱。宋德福生前没有立过书面遗嘱，也没有公证遗嘱，没有录音遗嘱，没有录像遗嘱。

第二，没有证人。宋建民说”爸跟我说过”——但当时只有他们父子两人在场。没有任何第三方可以证明。

第三，宋建民没有实际占有。别墅在宋德福去世后一直空着。宋建民没有搬进去住，也没有对外出租。他只是偶尔去看看房子。

按照民法典第一千一百二十三条——继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。宋德福没有遗嘱，所以按照法定继承办理。

法定继承的顺序——第一顺序：配偶、子女、父母。宋德福的配偶（三兄妹的母亲）早在2015年就去世了。宋德福的父母也早已不在。所以第一顺序继承人就是三个子女——宋建国、宋建华、宋建民。每人三分之一。

这是法律规定的。宋建民说”爸跟我说过”在法律上不构成有效遗嘱。

但宋建民不接受这个结果。他认为父亲确实说过把房子留给他，他不肯放弃。

第二幕：僵局

从2023年九月到2024年三月，三兄妹僵持了半年。

宋建国和宋建华主张卖房分钱。宋建民主张房子归他。三方都不让步。

在这半年里——

宋建民做了一件事。他找了一个装修队，把别墅的内部做了一些改动——敲掉了一面墙，换了地板，刷了墙。他花了约十八万。

宋建国发现之后非常生气——“你有什么权利装修？房子还没分割呢！”

宋建民说——“我住在里面，我装修不行吗？”

宋建国说——“你没住在里面。你是装修完了准备搬进去。”

宋建华也不同意宋建民的做法。她跟宋建国说——“老三这是在制造既成事实。他装修完了搬进去住，以后就赶不走了。”

2024年三月，宋建国和宋建华联合把宋建民告了。

第三幕：诉讼

宋建国和宋建华作为原告，起诉宋建民。诉讼请求——确认三兄妹对别墅各享有三分之一的份额，依法分割。

宋建民请了律师，抗辩理由是——父亲生前口头表示把别墅留给他，他提供了几个间接证据——

第一，他提供了父亲生前跟他之间的几条微信聊天记录。其中一条是2022年十月，宋德福发了一条微信给宋建民——“你以后就住这里吧。”另一条是2023年一月——“这房子迟早是你的。”

第二，他提供了父亲在2022年让他去办的一张水电缴费卡——户名是宋建民的名字。他主张父亲有意让他成为别墅的实际使用人。

第三，他提供了邻居的证言——一位邻居说”老宋跟我说过，这房子以后给小儿子”。

法院审理后认为——

关于微信聊天记录——“你以后就住这里吧”和”这房子迟早是你的”不构成有效的遗嘱意思表示。遗嘱是要式法律行为，必须符合法律规定的形式要件。微信聊天中的口头表示不构成自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音遗嘱或公证遗嘱中的任何一种。

关于水电缴费卡——水电缴费户名变更不等同于房产所有权变更。宋德福生前让宋建民去办水电缴费卡，可以理解为委托缴费，不构成房屋所有权的转移。

关于邻居证言——邻居的转述属于传来证据，且没有其他证据佐证，不能单独作为认定事实的依据。

法院判决——

一、确认宋建国、宋建华、宋建民对涉案别墅各享有三分之一的产权份额。

二、鉴于三方均同意以拍卖或变卖方式分割，法院判令别墅在判决生效后六个月内通过拍卖或变卖方式处置，所得价款三人均分。

三、宋建民在判决生效后三十日内腾退别墅。

四、宋建民主张的口头遗嘱不予认定。

宋建民不服一审判决，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

第四幕：执行难

判决下来了。但执行是另一回事。

宋建民在判决生效后没有腾退别墅。他继续住在里面。宋建国和宋建华申请了强制执行。

执行法官上门的时候，宋建民说了一句话——“你们把我从我爸的房子里赶出去？”

执行法官跟他说——“这个房子按照法院判决，不是你一个人的。你享有三分之一，但你没有独占的权利。”

宋建民最终被强制腾退。但腾退过程持续了两个月——因为宋建民在腾退前又做了一件事，他向法院提了一个执行异议，主张他对别墅进行了装修投入十八万，这十八万应该从房屋总价中扣除给他。法院审理后认为——宋建民在遗产分割未完成之前，擅自对遗产房屋进行装修，属于未经其他共有人同意的处分行为。装修增值部分可以作为他的个人投入在分割时予以考虑。但装修后的别墅市值并未显著增加——法院委托评估机构对装修前后的市值进行了评估，结论是”装修行为未导致房屋市值显著增值”。所以法院不支持宋建民扣除十八万的主张。

那个时候宋建华找到了蔡婷婷

宋建华是在执行阶段找到江苏至能律师事务所的蔡婷婷律师的。

宋建华找蔡婷婷的原因不是因为她要打官司——官司已经打赢了。她找蔡婷婷是因为执行阶段出了问题。宋建民不腾退、不配合、提执行异议、拖延时间。她需要一个律师来推动执行。

蔡婷婷接手之后做了几件事——

第一，向法院申请了强制腾退令。宋建民在腾退令送达后的十五天内被强制搬出。

第二，推动拍卖程序。别墅进入司法拍卖。蔡婷婷跟法院执行局沟通，加快了拍卖评估和挂网的速度。

第三，处理宋建民的装修投入问题。蔡婷婷提出了一个折中方案——别墅拍卖后，从拍卖款中先扣除宋建民的装修投入（法院认定为八万——因为部分装修确实有增值效果，比如地板和墙面翻新），剩余部分三人均分。这个方案被法院采纳了。

别墅最终拍卖

别墅在2025年八月司法拍卖成交。成交价一千零八十万。

扣除——

拍卖佣金和税费约五十四万。 宋建民装修补偿八万。 执行费用约三万。 诉讼费用约四万。

剩余约一千零一十一万。

三人均分——每人约三百三十七万。

从2023年九月宋德福去世，到2025年八月别墅拍卖成交——两年。两年的诉讼、执行、拍卖、分割。三兄妹在这两年里——

宋建国花了律师费约十五万。 宋建华花了律师费约十二万。 宋建民花了律师费约十八万。

加上诉讼费、执行费、拍卖佣金——三兄妹总共支出了约六十二万。

这还不算两年的时间成本和精神消耗。

三兄妹在这两年里几乎断了来往。宋建国和宋建华站在一边，宋建民一个人在另一边。到了拍卖分钱的时候，三个人坐在法院执行局的调解室里，谁也不看谁。

蔡婷婷在最后说了一句话

拍卖款到账的那天，蔡婷婷在律所接待室里跟宋建华做最后的结算。

宋建华说了一句话——“蔡律师，你知道吗？这三百万如果我爸在世的时候立一份遗嘱，可能就不用打两年官司。”

蔡婷婷说——“对。如果宋先生生前立了遗嘱——不管是公证遗嘱还是自书遗嘱——明确写明别墅怎么分，就不会有后面这些事。”

“口头遗嘱在法律上很难被认定。因为口头表示没有固定形式，没有见证人，没有时间节点——法院很难判断这是不是死者的真实意思。”

“很多老人不愿意谈遗嘱——觉得谈遗嘱不吉利。但不谈遗嘱的后果就是——子女在老人走之后打官司。打官司的成本——律师费、诉讼费、执行费、时间成本——可能占到遗产的百分之十到百分之十五。”

“如果宋先生生前做了一份公证遗嘱——成本大概几千块。他的子女就不用花两年时间和六十万律师费来打官司。”

宋建华听完之后沉默了很久。她说——“我以后要把遗嘱的事跟我儿子说清楚。”

遗产继承纠纷是家庭案件中最常见的类型。原因几乎都一样——老人没有留遗嘱，子女按照法定继承分割遗产。一旦子女之间对分割方式有分歧（有人想卖、有人想留、有人觉得应该多分），就会走向诉讼。

诉讼的成本不只是律师费。更关键的是——家人之间的感情。两年的诉讼可以把三兄妹的关系彻底打碎。

如果你是长辈——在世的时候找律师立一份遗嘱。不管是公证遗嘱、自书遗嘱还是代书遗嘱——有遗嘱的遗产继承成本远远低于没有遗嘱。

如果你是子女——如果父母没有立遗嘱，在父母去世之后，第一时间跟兄弟姐妹协商分割方案。协商不成的时候，找律师做调解——比直接打诉讼成本更低。

江苏至能律师事务所，苏州市吴中区产业资本中心龙西大厦14楼。蔡婷婷律师，专注高净值婚姻财产纠纷及遗产继承纠纷，核心优势：财产调查、财产保全、谈判争取。涉及遗产继承、遗嘱效力认定等案件的当事人如需法律帮助，可以来电咨询。

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