4大变化！新规收紧后，广州新房换赛道了...

不知道大家是否感觉到，今年广州楼市的变化，真的很大。

可以先看一组数据：

今年1-8月，广州入市全新盘共12个，其中容积率3.0以下的新盘就有10个，占比达到83%。

而去年同期入市的20个盘，3.0容积率以下的项目仅7个。

|广州楼市发布 制图

低密化之外，广州在新规收紧后，还呈现出公区品质化、建筑设计、户型空间进一步创新的趋势。

总结起来就是，低密宅地和新规收紧，正在打开广州新房创造力。

而楼市君近期实地暴踩了几个全新盘，有个很直观的感受：

市场对“好房子”的认知，真的不能只停留在使用率层面。

壹

从今年的新房市场来看，有两个现象值得关注。

首先，低密新房，成为今年全新盘入市的主流。

楼市君统计了下，最近一段时间，广州已入市和即将入市的新盘，共有9个。

其中，容积率3.0以内的项目，占了绝大多数。

从供应上来说，低密住宅开始成为楼市的“中流砥柱”。

|广州楼市发布 制图

而克尔瑞数据显示，今年广州新成交宅地的容积率仅1.85，比去年成交宅地还低。

换言之，新房低密化的趋势，会越来越明显。

｜广州楼市发布 制

其次，新规日益收紧，使用率回到100%。

近两年，广州的建筑新规，经历了一个由松到紧的过程。

而今年一来，广州的两份官方文件，都将新房使用率限制在100%以内。

这意味着，靠卷空间使用率取胜市场的方法，行不通了。

｜广州楼市发布 制

而宅地降容，新规收紧两种变化，在深层次上，也确实刺激了广州楼市的进化路线。

要知道，前两年广州市场的产品创新，大都是围绕着做大产品空间进行。

期间虽诞生了不少眼前一亮的产品，但弊端也不少，市场陷入使用率的竞赛游戏，而忽略了其他方向的迭代创新。

但从去年开始，随着报建收紧，低密宅地越来越多，市场上反而有越来越多项目，在“建筑设计、产品空间、公区会所、工艺细节”上，下功夫。

这点在楼市君近期走访的几个全新盘，都能看到。

贰

观察今年广州新登场的新盘，它们在社区和产品力设计上，大致有4个比较明显的进化。

一是抬板式设计，正在成为一种流行趋势。

所谓的抬板式设计，其实就是通过底层架空将整个建筑主体和社区，进行抬升。

和普通的抬高不同，它是把整个社区的公共活动空间，如停车场、园林、会所等一起拔高。

而今年广州采用板式设计的 全新盘数量，起码超过5个，对比去年明显增加。

值得一提的是，如今的抬板式社区，还出现了两个新变化。

首先，抬高尺度越做越大。

比如包括保利玥玺湾、中海广府萬宸、金融城·颐德公馆、西关金茂锦棠、开建·南沙壹品、置业·海樾等，整体抬高均在10米以上。

其中，西关金茂锦棠、开建 · 南沙壹品甚至在20米以上。

｜广州楼市发布 制

其次，除了滨江豪宅，不少中心区小地块也开始尝试“抬板式设计”，做大立体空间，提升采光通风和景观视野。

比如中海广府萬宸、西关金茂锦棠，就是这种类型。

其中，西关金茂锦棠整体抬高21米，加上8.6米架空层，直接为低层户型，创造了南向瞰江、望湖的条件。

而在4层抬高中，还把 5100方体育中心， 下沉庭院、双会所、棠果乐园、泳池、图书馆植入在里面。

|广州楼市发布 制图

这相当于是对公共空间的一种扩容。

在寸土寸金的中心区，这种做法，明显是针对过往小地块，公区狭小进行的创新突围。

二是开发商从偷面积、追求使用率，转向更注重空间实用性和实际居住体验。

今年广州部分新规盘交付，被一些业主吐槽中看不中用，次卧太小、私密性差。

这源于过往很多开发商太看重数值领先，反而忽略了实际使用和舒适度。

但今年出现的一些高使用率新盘，则开始注重这种问题。

像即将开盘的开建·南沙壹品，就通过内阳台+灵动空间的设计，把“多出来”的地方，变成真正的生活空间。

｜广州楼市发布 制

一方面，内阳台不会占用采光面，直接被“收进”室内。

业主后期不需要花钱封窗，也能将这部分空间其纳入套内使用。

｜样板间实拍

|广州楼市发布 摄

另一方面，首创“3X灵动空间”，相当于每套户型有三个空中庭院。

最小的100平户型，能做到5.3米开间客厅+14米采光面+全周期四房格局。

| 广州楼市发布 制

120平及以上的的大面积产品，做成五房也绰绰有余。

由此增加的不仅仅是房间数量，而是让室内空间能弹性组合。

这种房子住五年、十年都不需要再折腾去置换，也精准解决了改善买家的需求。

|样板间实拍

| 广州楼市发布 制

三是豪宅项目设计，越来越注重“在地化”和“细节化”。

坦白讲，看完今年的几个标志性新盘，有楼市君个感受特别强烈：

那就是广州的高端项目，项目的定制感，越来越突出。

以绿城·臻园为例，它整个项目都是非标化的岭南风格设计。

｜项目实景

比如它的园林，汲取余荫山房和“岭南第一名园”海山仙馆灵感和意境。

甚至为了契合岭南建筑的特点，园林内很多花木植物，都取自本地，像芙蓉池的睡莲，和莲花山是相同品种。

还有社区巷道里的每一棵树，从树种、花期到高矮、朝向，都在呼应广州的气候和人文寓意。

|项目实景

而它的会所，也能看到很多精工细节。

其中，5层退台式建筑，形似迎江而上的航船，与项目临江而立的姿态相得益彰。

｜项目实景

总得来说，绿城·臻园这个项目，给楼市君直观感受就是：

它从园林、到会所、建筑立面，都是根据地块特点进行量身定做。

而这种从“流水线”走向“定制化”的变化，不仅臻园有，其他项目也有。

换言之，这将是未来高端豪宅，迭代的一个方向。

四是房企从造房子进化为“造生活”，把运营服务体系前置。

这个转变，解决的问题就是很多新盘把会所和社群当作卖房道具，用过就废弃。

相比之下，我们在保利云瑞现场看到的情况明显不同：

一是项目开盘还不到2个月，会所已经完全投入使用。

从泳池、棋牌室到宴客厅、KTV等等，各个国宾级配套在买房阶段就能体验到。

|项目会所实拍

二是组建运动、亲子、文艺、户外、康养等五类社群。

不同年龄、不同兴趣爱好的业主能互相“找搭子”，增进邻里感情。

“提前运营、长期落地”的会所体系，在楼盘开发阶段就开始呈现。

|组建多个社群品牌

只有做到这个地步，才能确保会所和社群不是摆设。

其实说到底，大家买房买的从来不止房子，更要有软硬件配套和生活品质。

如果一个社区能超越楼盘思维，把长期服务做到位，未来也能保持更强竞争力。

坦白讲，以上这些新变化，仅仅是当下楼市的冰山一角。

由此折射出的趋势，却越来越明显：

随着高标准地块增加，广州已经加速进入更精细化的“新好房子时代”。

｜广州城市航拍

｜广州楼市发布 摄

过去高容积率时代那套堆货量、卷价格的打法，对买家的吸引力越来越低。

好房子不再是数字对比，更取决于房企对买房痛点的理解有多深，对需求的考虑有多精准。

马上就要进入9月传统旺季，还会有更多项目亮出杀手锏。

欢迎大家留言爆料，说说你最近外出看房的一些感受。