广东
选择不同结果就差距千里。你要是高峰期在远郊抢进房子，现在怕是比买入价便宜30%都卖不掉。但如果你买的是上海徐汇核心区的学区房，现在的价值就很坚挺。
所以这两年的市场情况，很多人都说跌了跌了，可你看这哪里是普跌，分明是潮水退了之后，谁没穿裤衩一眼就看清了。
过去那套“囤房必赚”的逻辑，如今彻底碎了。咱就看看现下的情况，北上深这些城市的房价收入比，依旧在全球房价市场排在最前面，英国家庭房产站在的比例只有36%，咱们的住房占比接近人家的两倍。
这样的高调是怎么来的？全靠当年城镇化，外加开发商举债扩出来的，这两年，城镇化率接近尾声，人口增速放缓，甚至出现负增长趋势，2020年去杠杆一车，恒大那批房企就先爆了雷，投机需求一下子就凉了大半截。
为啥降利率、收储，效果还是不明显？一开始监管层也不敢下本猛救，因为怕一旦力度掌握的不好，又把泡沫吹起来，但后来还是出了降贷利率的招，还有地方也开始收储，结果呢？用处并不明显。
去年5月70城当时新房同比下跌差不多4.3%，二手房甚至跌了7.5%。
为啥这效果？说白了，能加杠杆的基本上都加了，剩下很多人要么加不起，要么不敢加，毕竟三年回撤，再大的胆子都要打回原形，一下子“房子保本”、“稳赚不赔”的逻辑就彻底稀碎，这时候你就是把利率降到零，投资客信心上不来也没啥用。
房价一跌，消费、出口都跟着受影响。还有个以前很多人没想到的连锁反应：房价一跌，大家消费这块都变得谨小慎微。内需上不去怎么办？只能多出口，但问题是你出得多买得少，顺差就会越拉越大，这时候老外怎么干？人家反而揪着产能过剩来找茬，最后这锅还能绕回楼市身上。
普涨没了，但分化非常吓人。潮水退了不是所有房子一起贬，普涨是没有了，但大城市依旧稳如老狗，你看近几个月的数据，一线新房环比涨0.2%，三线还在跌0.2%，上海深圳销量创新高，但人口外流的三四线去化周期反而越来越长，以前7年，现在普遍超10年，还有的新区，跌40%都没人接。
哪怕是同一个城市，分化也让人觉得吓人。核心区学区房挂上去就有人看，卖家价格要么往上走要么议价一分不降。但远郊刚需盘、老破大不用你问，人家卖家自己把价格调下来，而且越调越低。
还有同一个小区里，那些户型好的，挂牌出去看的人一轮接一轮。那些临街房、噪音大的房子，降价10%买家都嫌弃。
以后怎么办？换脑子比啥都重要。别揪着老一套逻辑不放，人口持续外流的新区远郊房，这种拿在手上就跟烫手的山芋一样，住这不舒服，周边配套要啥没啥，吃个外卖人家都不接单，这种劝你三思。
最好选主城轨交、配套熟的现房，还有杠杆不要加到顶，也要盘算一下将来供不供得起。最好手上房贷留足余量，这年头，什么都没有手上有现金更觉得底气。
还有你如果手上好几个房子，先把县城、没配套、远郊的劣质房，该清的清，核心城市的改善自住盘留着，还有核心区闲置房就租出去换点米。
要是打算置换，盯紧你当地的以旧换新政策，还有税费减免，有公积金的别错过贷款提额，一定要卖了再买，别搞到最后两套房贷，压力山大。
还得提醒一句，市场回撤四五年了，上个月开始北上深的销量也开始下滑了，但很现实监管层不会放任乱跌，所以后续的利好肯定还会有，但未来再普涨不可能。
总之，以后房子就是拿来住的，想回到以前那种买了就赚钱的逻辑上，别想，还是接受以后分化的事实吧。
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