拿下两个全国首单后 上海地产集团又进军机构间REITs市场

8月25日，上海地产投资有限公司机构间REIT专项计划管理服务的中标候选人公示挂出。这单项目7月31日启动公开招标，8月24日完成开标，最终国泰海通资管、万联资管、国联资管三家机构并列综合评审第一，‌存续期管理费率统一报出0.21%/年‌，发行阶段服务费则落在150万至158万元的狭窄区间内。招标代理机构为上海上咨工程造价咨询有限公司。

作为上海地产集团全资持有的核心资产运作平台，上海地产投资的前身是2003年成立的上海世博土地控股有限公司，早年承担世博园区土地开发资金筹措、世博村及配套重大工程的建设与运营任务，2023年7月正式更为现名，注册资本109亿元。按照集团战略，公司锚定三大定位：城市更新主业的投融资平台、存量资产的资本运作和处置平台、核心资产的投资和持有平台，业务横跨公共租赁住房建设运营、商办不动产租赁、地产股权投资、工程管理等多个领域。

其控股股东上海地产集团成立于2002年，是经上海市政府批准设立的国有独资企业集团，注册资本300亿元。据集团2025年度审计报告披露，截至当年末集团资产总额达4469.95亿元，‌主体信用评级长期保持AAA级‌。集团官网最新口径显示，旗下拥有各级控股企业近300家、参股企业100余家，存量商业、办公、酒店类资产规模达300万平方米，广泛分布于上海核心滨江沿线、世博、虹桥等重点板块。

此外，集团专设资产运营管理板块，聚焦不动产投资运营与金融资本运作，承担商业地产投资运管、存量资产优化、产融结合产品设计等职能，目前运营管理60余处自有及授权资产，涵盖东湖大厦、虹桥联合大厦等商办物业，以及部分领事馆官邸、酒店资产，目标是向轻资产管理模式转型，通过专业化运营提升资产价值。

这也是上海地产集团旗下平台首次试水交易所机构间REIT。在此之前，集团已发行了两只公募REITs产品：汇添富上海地产租赁住房REIT是‌全国首单"商改住"租赁住房公募REIT‌，汇添富上海地产商业REIT则是‌上海首单商业不动产公募REIT，同时也是全国首单以甲级写字楼为底层资产的商业不动产REIT‌。集团也因此成为‌国内首个同时持有两类公募REITs平台的地方国企‌。此番切入机构间市场，是其存量资产证券化业务布局的重要一环。

从招标条款看，这次的管理人角色并非单纯的通道服务。招标文件明确要求，投标方须同时持有证券资产管理与证券承销保荐双牌照，服务范围覆盖交易所申报发行、存续期管理、销售全流程。中标机构要一揽子搞定产品设计、监管沟通、机构销售和后续运维。项目接受联合体投标，计划管理人与销售机构可分属不同主体，由计划管理人牵头。

横向对比来看，今年5月成都产投同类型项目的中标存续费率仅为0.07%/年，湖南麓谷发展的同类项目也在0.1%上下。上海地产这单‌0.21%的年费率，接近中西部同类典型项目的三倍‌。差异背后除了服务范围不同，也与上海市场的机构定价、项目复杂度直接相关。‌三家机构存续费率报价完全一致，发行费也仅相差8万元‌，报价趋同程度之高在公开招标中并不多见。

公示文件未解释三家并列第一的具体评审逻辑。本项目采用综合评估法，报价、方案与过往业绩均为核心评审维度。最终三家得分持平，意味着招标人后续仍有谈判空间，最终中标方未必只有一家。本次公示截止时间为8月27日，期满无异议后将确定最终中标机构。

对上海地产而言，选择在公募REITs之外再布局机构间产品，有其明确的现实诉求。作为上海城市更新的主力平台，上海地产集团手握大量存量商办、产业园与租赁住房物业。这些资产并非全部符合公募REIT的严苛标准，部分体量较小、培育期较短的物业，更适合通过机构间REITs先行盘活。

与公募REITs动辄半年以上的申报周期、严格的资产合规要求相比，机构间REITs流程更短、机制更灵活，‌可作为公募REITs的前期培育载体‌。资产先在机构间市场运行成熟，再择机转公募扩募，已经成为不少地方国企的标准操作路径。外高桥集团此前就走出了"仓储公募REIT+工业厂房机构间REIT"的双轮模式，为上海国资体系提供了可复制样本。

放眼整个机构间REITs市场，行业正处于爆发式扩容阶段。2026年上半年，全市场累计发行24单机构间REITs产品，合计规模约330亿元，而2025年同期仅发行2单、规模约13亿元，‌同比增长超25倍‌。上交所是该市场的核心主阵地，据上交所公开披露数据统计，截至2026年7月末，上交所累计受理机构间REITs项目90单，申报规模超1700亿元，累计发行规模接近1000亿元，覆盖高速公路、租赁住房、仓储物流、数据中心等15个细分业态。上海市国资委也鼓励市属企业运用机构间REITs等多元工具盘活存量不动产。

不过，机构间REIT并非没有门槛。相比公募产品，其投资者范围局限于合格机构投资者，二级市场流动性更弱，对底层资产现金流稳定性同样有严格要求。一旦出租率下滑、租金波动，产品的估值和再融资能力都会直接承压。

截至目前，上海地产投资尚未披露底层资产、发行规模及预计发行时间表。随着管理人选聘最终敲定，后续资产评估、现金流测算、监管申报等环节将陆续启动。

对上海地产集团来说，这单机构间REIT的真正意义，不在于融资规模本身，而在于‌验证"公募+私募"双轨运作的可行性‌。如果跑通流程，其旗下大量存量物业，都可以通过分层分类的证券化方式逐步盘活，这对高负债压力下的地方国企而言，远比单一产品的发行更有长远价值。