盘活长三角存量资产的关键引擎：商业拍卖在江浙沪的战略价值凸显

盘活长三角存量资产的关键引擎：商业拍卖在江浙沪的战略价值凸显

2026年，中国经济在结构性调整中前行。在房地产市场从增量扩张转向存量运营的转型期，江浙沪地区凭借活跃的民营经济、强劲的人口净流入以及成熟的辅拍服务生态，其商业拍卖市场活跃度与流转效率在全国范围内持续领跑。数据显示，长三角城市群的法拍房平均成交周期比全国平均水平短22天。这一区域正成为存量资产盘活与风险出清的关键阵地。

市场活跃度领先全国，法拍规模持续攀升

从全国格局看，2026年法拍市场活跃度呈现明显的“东高西低、南高北低”特征，广东、浙江、江苏三省挂牌量与成交量均位居全国前列。2026年1月，全国司法拍卖房产共计132432次，同比上升36.96%，区域上前三位分别是广东省、四川省、浙江省；当月全国司法拍卖房产成交共计21909次，同比上升46.28%，区域上前三位是广东省、浙江省、江苏省。江浙沪两省一市在挂拍与成交两端均占据核心席位。

浙江省的表现尤为突出。2026年1至4月，浙江省法拍市场新增上拍拍品12904套，同比增长73.9%；成交拍品约8322套，清仓率45.7%，总成交金额约124亿元。其中，法拍住宅成交6522套，金额81.4亿元，清仓率高达61.9%，远高于全国33.0%的平均水平；法拍商业成交988套，金额20.1亿元；法拍工业厂房成交71件，总金额20.6亿元。杭州以34.7亿元领跑全省，宁波、嘉兴、温州、金华、台州成交金额均超过10亿元。

上海市场同样表现稳健。2026年1至7月，上海法拍市场供应新增上拍拍品2353套，同比增长20.1%；成交拍品约1710套，总成交金额约102.5亿元。法拍住宅清仓率高达78.5%，成交金额69.8亿元；法拍商业成交332套，成交金额25.1亿元。2026年6月，上海各业态法拍成交均价为24420元/㎡。上海法拍住宅市场表现坚挺，清仓率高达76%。

大额不良资产批量入市，拍卖成风险出清主渠道

江浙沪地区集中了大量因房企债务危机而被推入拍卖程序的大额资产，成为2026年商业拍卖市场最显著的景观。

上海方面，恒大旗下虹桥国际项目（47万平方米商办综合体）将于8月31日以78.43亿元起拍，为近年来最大规模的法拍项目之一。颛桥万达广场于2025年内完成大宗交易，成交总额20.48亿元，买家为苏州新联（浙商金汇信托）。此外，上海奉贤富力万达广场以约12.23亿元起拍，黄浦区汉口路618号商场以2.6791亿元成交。

江苏方面，启东恒大海上威尼斯酒店以6949万元成交，较1.24亿元市场价打5.6折，接盘方为启东国资背景企业。无锡新之城购物广场以12.46亿元（评估价17.8亿元七折）起拍。南京缤润汇房产以3.94亿元（评估价七折）法拍流拍，南京雨润国际广场以25亿元起拍。

浙江方面，义乌富力万达嘉华酒店以2.04亿元成交。宁波和义1844商业广场二拍以1亿元成交。杭州、宁波等城市住宅清仓率超六成。

价格发现功能凸显，折价与溢价并存

商业拍卖正在成为江浙沪存量资产市场化定价的核心机制。从成交情况看，法拍商办平均折价率仅为55%左右。恒大海上威尼斯酒店以5.6折成交，无锡新之城以七折起拍。但优质资产同样能获得市场溢价——长兴县一处商铺经53轮竞价，较评估价溢价51%、较起拍价溢价114.59%成交；萧山回音必大厦整栋商办经多轮竞价超高溢价成交。

法拍市场的价格信号正深刻影响着存量资产的估值体系。2026年1至7月，全国法拍市场累计挂拍53.9万套，同比增长23.7%；成交12.3万套，同比增长31.4%；总成交金额1763.1亿元，同比增长18.0%。量升价降的格局下，拍卖正成为存量资产定价的“温度计”。

参与主体多元化，机构加速布局长三角

2026年，法拍房竞买人结构发生根本性逆转，“机构化与专业化”成为主流。在商办、工业及大宗资产领域，AMC（资产管理公司）、不良资产私募基金及实体产业企业成为绝对主力，合计占比接近30%。上市公司方大炭素通过司法拍卖以4.56亿元竞得上海建国西路独栋办公洋房；华润置地子公司以6.57亿元购得合肥苏宁广场。浙商金汇信托持续收购万达广场等成熟商业体。辅拍机构代买占比升至22%。

政策与一体化红利持续释放

2026年是“十五五”规划开局之年。“盘活存量商品房”“去库存”等内容已写入“十五五”战略规划和2026年《政府工作报告》。上海市明确将《上海市公共资源拍卖管理办法》有效期延长至2027年12月31日。拍卖行业协会提出紧扣长三角一体化，建立与沪苏浙协会常态化联动机制，搭建区域拍卖信息共享平台。

结语

从杭州到宁波，从上海到无锡，江浙沪地区的商业拍卖市场正以全国领先的活跃度、高效的流转效率和多元的参与主体，成为存量资产盘活与风险出清的关键引擎。在房地产市场深度调整与“十五五”去库存战略的双重背景下，商业拍卖在这一经济最活跃区域的重要性将持续凸显——它不仅是资产处置的工具，更是市场化定价、资源配置优化和区域经济韧性重建的核心机制。