北京凯诺律师事务所：征地拆迁中一定要避开这三个常见的“坑”！

　　为了推进征收工作，或者是为了降低成本征收，在极个别的征收过程中，征收方往往会采取各种各样的行为，来达到最终的目的。所以，广大被征收人在遇上土地征收、房屋征收时，一定要先提前了解相关的征收知识，包括具体的征收程序，征收补偿标准，地方公布的相关政策文件中的内容，以及可能会在征地拆迁中出现的各类情况等。一般来说，提前了解相关的征收事项，有助于被征收人能及时发现征收过程中存在的问题，且也有助于被征收人能够积极的针对这些问题采取相应的措施，保障自己的权益不被侵害。

　　其实，更确切的来说就是需要广大被征收人在征地拆迁中应当尽量避开一些常见的“坑”。因为从实践中来看，常有被征收人因不了解具体的情况而时常直接掉入征收方已经设好的“坑”里，一旦踩入这个“坑”，最后肯定会对被征收人的权益造成一定的影响。那么，作为普通的老百姓，在初次遇到土地征收、房屋征收时，应当要避开哪些“坑”呢？主要有以下几个，下面凯诺律师就结合自己的办案经验来简单地为大家浅析一下

　　首先就是，房屋被认定为违法建筑

　　房屋被征收方认定为违法建筑是征地拆迁中最常见的一种逼迁方式，或者是降低征收补偿的方式。从实践过程中来看，常有征收方会把被征收人好端端的房屋突然认定为违法建筑，理由是“房屋没有办理审批手续”“房屋没有办理建设规划手续”等等。事实上，房屋没有办理这些手续的原因有很多，有的可能是因当事人的原因，也有的可能是因政策、规定不完善，相关部门的原因所造成的。

　　比如说，如果房屋是在七八十年代建的，那么当时的政策、法律法规都还不完善，地方相关部门对土地管理又比较的疏松，因此，这也就导致很多七八十年代，甚至更早的房屋都没有正规的房屋建设手续，如果此时房屋被纳入征收范围后，征收方以房屋没有办理相关审批手续，规划手续等为由，将被征收人的房屋认定为违法建筑，那么从原则上来说这就很不符合相关的政策要求，对被征收人来说就很不公平。

　　从相关的裁案例中来看，法不溯及既往，不能以当下的法律法规来约束以往的行为。新法律通常只对其生效后的行为或事件具有约束力，不适用于生效前的行为。这也是为了防止公权力滥用，确保老百姓在行为时能依据当时有效的法律规划活动 。

　　所以，凯诺律师在这里想要跟大家说的是，在遇到土地征收、房屋征收后，一定要注意征收方把自己家房屋认定为违法建筑的行为，若在未经过任何法定程序的情况下，直接以无证为由，将房屋按违建处理，不予任何补偿，那么被征收人就需要多留个心眼，千万不要自己掉入这样的陷阱里，尤其是在前期补偿事宜未达成一致意见后，才将房屋认定为违法建筑的情形，这种很有可能就是征收方为了推进征收工作而采取的一种手段。

　　其次就是，先让被征收人交出土地，再给予补偿

　　在签订补偿安置协议后，让被征收人先交出土地或腾空房屋之后，才给予补偿的行为也是征地拆迁中时有发生的。在很多征收项目中，征收方在与被征收人就补偿事宜签订补偿安置协议后，便会马上要求被征收人交出土地，腾空房屋，甚至以这个作为给予补偿的条件，迫被征收人在签订协议后马上交出土地或房屋。但事实上，法律上明确规定的是先补偿、后搬迁，而非先搬迁，后补偿，哪怕是已经签订了补偿安置协议，征收方想要拿到土地，也要先履行补偿安置协议中的义务，即给予被征收人合理、公平的补偿后，才能要求被征收人交出土地或房屋。

　　只签订补偿安置协议，不给予补偿，便让交出土地，从法律层面来说，既对被征收人不利，也不符合法律法规。只不过，实践中过程中，有的被征收人在征收方的再三要求之下，或者是迫使之下，往往会按照征收方的要求去做，也就是在补偿没有到位的情况下，将房屋、土地交出，殊不知，此时的被征收人很有可能已经陷入了非常被动的局面。

　　因此，凯诺律师想要在这里告诉大家，在征地拆迁中一定要注意先搬迁、后补偿的这种情况，在签订补偿安置协议后，若征收方马上就要求自己交出土地或房屋，那么被征收人可以直接拒绝，避免自己日后拿不到相应的补偿或者是安置房。

　　最后就是，你再不搬迁就强制拆除房屋

　　事实上，在征地拆迁中“你再不搬迁就强制拆除房屋”的这句话可以说是征收方的口头禅，尤其是针对未在规定的期限内签订补偿安置协议的被征收人，征收方通常都会抛出这样一句话来威胁被征收人。但其实，征收方想要强制拆除被征收人的房屋可没有那么的简单，而且征收方也没有直接强制拆除被征收人房屋的权利。

　　从法律层面来说，若被征收人没有在规定的时间内与征收方签订补偿安置协议，那么征收方想要推进征收工作，需要及时依据补偿安置方案对被征收人作出补偿安置决定。补偿安置决定是一份对被征收人权利义务产生影响的文件，但被征收人也有权针对该文件提起法律程序，其既可以在收到该文件之日起的60日内申请行政复议，也可以在收到该文件之日起的6个月内提起行政诉讼，在此期间，征收方是不可以向人民法院申请强制执行，更不能直接强制拆除房屋。

　　若被征收人没有针对补偿决定在法律规定的期限内进行复议或诉讼，征收方还需要以书面的形式进行催告，并听取当事人相关的意见，若催告之后，当事人仍然无动于衷，征收方才能在救济期限届满之后，向人民法院申请强制执行。也就是说，在未履行法定程序的情况下，征收方实施强制拆除行为违法。

　　总之，凯诺律师最后想要跟大家说的是，土地征收、房屋征收与被征收人利益息息相关，所以被征收人对征地拆迁中可能会出现的一些行为，一定要注意，一旦遇到，那么就需要尽快收集相关的证据材料，对于有必要的，比如房屋被强拆，收到了补偿决定等，那么建议尽快在专业律师的指导下，通过法律途径来维护自己的权益。