100万新币，在新加坡到底可以买什么样的房子？

刚刚，巴西立也迎来了自己的首套百万五房组屋。

这套组屋位于巴西立1道530D座，是DBSS五房单位，以115万元成交，尺价1018新元。

有趣的是：

4月份，它所在项目的交易纪录还是98.28万。

4个月后，就涨到115万了！

更离谱的是，红山文庆路一套四房式组屋卖出了公寓的价！

总价146.8万新元，单价却是1466新元/平方英尺！

类似的新闻，层出不穷。

这不禁让人问：这还是组屋吗？

按照这个趋势下去：

100万新元，还能不能买到普通的组屋了？

01

115万

买到了什么样的组屋

我们先看看这套115万的组屋。

它位于巴西立1道530D座的五房式单位，属于Pasir Ris One DBSS项目。

房子在10至12楼，不算高。

但它的优点很突出。

首先，它很新。

Pasir Ris One是2015年建成的。

99年地契，还剩下大约88年。

其次，它很稀缺。

它是DBSS组屋。

DBSS（Design, Build and Sell Scheme）是公共组屋，但由私人开发商参与设计、建造和销售，这使得它的配置介于普通组屋和私人公寓之间。

2011年DBSS暂停，Pasir Ris One于2012年推出，可以说是最后一批项目了。

整个项目只有447套单位，由4栋13至14层的住宅楼组成，房屋类型是三房、四房和五房单位，其中五房单位只有107套。

组屋类型少、五房单位少使得稀缺性更加明显。

第三，它的位置很好

Pasir Ris One位于巴西立市镇中心，这使得它在交通、购物、上学等方面的优势非常大。

出行很方便。

步行几分钟可到Pasir Ris MRT，又靠近巴士转换站、淡滨尼高速公路和泛岛高速公路。

距离樟宜机场也很近。

生活配套也很完整：

距离White Sands购物中心约130米，Pasir Ris Mall约320米，FairPrice约120米，可以步行购物。

附近还有Hai Sing Catholic School、Casuarina Primary School、Elias Park Primary School等学校。

以及Pasir Ris Town Park、Tampines Eco Green等公园。

所以，买家买到的，不单是“一个五房组屋”。

它买到的是：

较新的楼龄，DBSS组屋类型，约1130平方英尺面积，高楼层，MRT与生活配套，成熟市镇的稀缺五房。

一句话总结：

它是个生活很舒适、增值有潜力的房子。

02

大多数组屋

还没到100万

别看百万组屋的新闻很多，生活中还不够多。

2025年，约73%的组屋转售交易在75万以下。四房式中位水平60万上下，五房式70万上下。

今年8月组屋转售中位价63.3万新元。

从价格来看，百万组屋不是主流。

今年第二季度，百万组屋成交约491宗，只占当季转售的7.7%。

不足10%的占比，也很难说造成什么大的影响。

而且这些百万组屋扎堆在红山、女皇镇、大巴窑市镇，新区里零星破百万的，比如巴西立那套，往往是DBSS或公寓式组屋。

它们和普通组屋，有很大的区别。

03

这些组屋

凭什么卖到100万

百万组屋多了，破纪录的多了，容易让人联想到房价涨了。

这就想错了。

因为房价上涨不能解释“为什么是你、而不是他”。

仔细深扒这些百万组屋，不难发现他们的共同之处：

首先是，多在成熟地区。

它们几乎全部挤在中央区、女皇镇、大巴窑、红山。

这些地区发展早，优势很大：

地铁通了十几年甚至几十年，就业和商业中心就在附近，学校、巴刹、诊所可以走路去，出门逛街、上学、看病都很方便。

买成熟区的房子，图的就是这些。

其次是，本身就很稀缺。

不是所有组屋都有资格卖百万。

大面积、好楼层、剩余租约长、项目够新，几个条件得同时满足。

红山那套1466尺价的，1001平方英尺，37到39层，88年租约，缺一项都到不了这个价。

楼下就是巴刹，走路到地铁站不到5分钟——这些东西才撑得起这个价。

有人或许会说：

100万不低了，多出一些，买个公寓，不香？

04

100万买HDB

为什么不买公寓

组屋，可以更大更新

去公寓市场走一圈，100万确实可以买公寓。

但有一个很大的问题：

100万你能买到四房甚至五房组屋。

公寓呢？

非核心区，能碰到入门两房或小型三房的新公寓，或者成熟区一套有年头的公寓单位。

也就是说，公寓的房子太小或太旧了。

对多数人来说，组屋是够得着的

买组屋，公民身份、收入上限、首套房身份，三道门槛拦着你。

麻烦是麻烦，但压力小、保护好。

公寓是只要你贷款能力够，几乎不设上限。面积越大的公寓，你贷款就越多，压力自然大。

来算一笔账。

一套百万组屋，贷款八成，按25年、2.6%利率粗算，月供大约3600新元。

MSR要求月供不超过月收入的30%，也就是说，买这套房的家庭，月收入至少要1.2万新元左右。

以中位价63.3万为例，同样算法，月供约2300新元，家庭月收入要达到7700新元。

从7700到1.2万，差了4300。

2025年，新加坡就业居民月收入中位数5,775新元。一个年轻家庭，努努力，每月多花4300，可以在成熟地段买个大面积的组屋。

同样的位置和面积，公寓给不了。

05

供应，追得上需求吗

需求正在扩大

2026年两个新政策，在扩大组屋需求：

7月28日，政府取消了私宅业主购买转售组屋的15个月等待期。

你卖公寓，可以立刻转身买组屋。腾出来的资金，可以进转售市场。

8月22日，BTO家庭收入上限提高至1.6万，EC提高至1.8万。

原本没资格的家庭，现在也可以申请BTO和EC了，需求又增加了。

供应跟不上

国家发展部长李智陞说，HDB可以建得更多更快，也会有更多转售组屋流入市场。

转售市场呢？

8月成交2114套，环比跌了两成，价格还在涨。

价升量缩，说明大家并不着急出售。

满MOP的新组屋还没形成规模，新需求已经提前进场。中间这段空窗期，价格还会被继续往上顶。

显然，当前组屋的价格很难下降。

回到问题本身——

100万新元，在新加坡还买得到普通组屋吗？

当然买得到。

100万在非成熟区，能买到相当体面的组屋，在大多数区域，100万甚至绰绰有余。

但“普通”这个词，正在变味。

在中峇鲁，在红山，在大巴窑，100万已经买不到普通四房式了，它只是这个区域的起点。

这几个区，四房式中位价已经摸到90多万，百万不是天花板，而是门槛。

这就是新加坡房市的现状。

那么，

如果你有100万新元，你会买HDB，还是公寓？