住房销售制度改革来了，影响有多大？

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式，自发布之日起施行。

同日，中国人民银行，国家金融监管总局印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），为商品住房销售制度改革的配套制度，《意见》从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。

【中指解读】

本次政策是落实加快构建房地产发展新模式的具体举措，政策出台意味着改革和完善商品房基础制度已经进入实质性落地阶段，筑牢房地产高质量发展根基。

▌本次政策包括多个核心要点：

一是，实行预售的，预售门槛提升，预售资金监管加强，项目“新老划断”。商品住房预售门槛统一提升至“单体建筑主体结构封顶”，并要求购房资金全部存入监管账户，项目竣工且配套设施具备交付条件后解除监管。本次政策对项目“新老划断”，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

二是，有力有序推进现房销售，“优先”“鼓励”分类推行，同时推行定金制。全国政策并未“一刀切”，一类是新出让土地及已出让未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；另一类是已取得建设工程规划许可证的项目，鼓励现房销售。同时，推行现房销售定金制，房企在取得施工许可证后可与购房人签订定金合同，收取少量定金，兼顾购房人锁定房源的需求与房企经营安排的弹性。

三是，加强政策协同，各地配套政策将同步完善。本次政策从土地、金融、开发建设管理等方面给予配套支持，助力政策平稳过渡。土地端强调房企以自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款；融资端实行主办银行制，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务，同时支持通过股权、债券等多种方式开展融资，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配；开发建设管理端，实行项目开发公司制，优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限，提高房地产项目开发品质；另外，推行“交房即交证”。

本次政策对购房者、房企与行业将产生深远影响。对购房者而言，政策以维护购房人合法权益为主线，通过多项举措保障交易资金安全、确保房屋按期交付，同时提高住房品质。对房企而言，一方面，销售回款节点后移可能增加资金占用，对企业资金安排提出更高要求；另一方面，配套推出的土地、金融等政策有望在一定程度上缓解相关压力。与此同时，政策或将促使房企进一步优化投资决策，更加注重资金统筹、成本管控和产品品质。对行业而言，短期新房新增供应或有所减少，利于改善供求关系、加速去库存；同时政策给地方因城施策留出空间，城市分化格局或进一步深化。中长期政策将推动行业高质量发展。

实行预售的，预售门槛提升，单体建筑预售门槛提升至主体结构封顶，项目“新老划断”

我国现行法定的预售条件中，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上是核心要求之一，在法定基础上，各地自行把握预售形象进度，部分城市执行法定要求，部分城市要求6层或7层以下的，需要达到主体结构封顶，7层或8层以上的，需要达2/3层数或主体结构1/2以上，也有部分城市针对特定的住宅类型、房企类型等执行“正负零”预售条件。针对申请商品房预售许可的最低规模，多地要求不得小于栋，不得分层、分单元、分套（间）申请。

本次政策明确“商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定”，将商品住房预售门槛统一提升至“主体结构封顶”，相比各地现行的预售条件，项目预售获批时点将后移，进一步向准现房销售过渡，体现了渐进式推进思路。“具体条件由各地根据实际情况确定”也为地方政策预留了空间。

针对实行预售的项目，本次政策强调要加强预售资金监管，明确将购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，项目竣工且配套设施具备交付条件后方可解除监管，同时强调若房企违约，购房人可解除合同并退款，购房者的购房资金安全与权益保障得到制度性兜底，这也是维护购房者合法权益在资金层面的具体落地。

针对存量项目，本次政策明确“本通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行”，“新老划断”也有助于政策平稳过渡。

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有力有序推行现房销售，“优先”“鼓励”分类实施，同时推行定金制

2025年以来，全国已有多地试行现房销售，河南信阳、湖北荆门、湖南邵阳等地先后落地相关政策，按“新老有别”的原则推动现房销售，有效期多为1-2年。根据中指研究院不完全监测，今年以来超20地完善配套政策支持和鼓励居民购买现房，如提高公积金贷款额度上限、发放购房补贴等，广州提出“将积极稳妥谋划现售制试点项目”，并对实现现房销售的项目提供金融服务支持，鼓励商业银行提高其开发贷款额度、给予利率优惠，并对现房销售地块给予分期缴纳出让金和公共资源配套支持等。

当前阶段性全面推行现房销售的城市多为三四线城市，而一二线城市主要通过积极探索或在少数核心地块进行现房销售试点的方式推进。本次政策从全国层面进一步明确现房销售有力有序的推进节奏，指出“新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售”。

与此同时，政策要求现房销售需备案，并推行定金制，对现房销售模式进行有益补充，在取得施工许可证后可收取少量定金，既帮助房企更早确认客户意向，又以“房企违约返还定金”约束开发主体履约，兼顾了购房人锁定房源的需求与房企经营安排的弹性。

强化政策协同，与完善销售制度配套的土地、金融等政策将同步推进

伴随着商品住宅销售制度的完善，土地、金融等配套政策也将同步跟进，加强政策协调和衔接。主要包括几个方面：

一是优化土地供应管理。本次政策强调房企以自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款，具体缴纳比例和时限由市县人民政府确定，有助于减轻房企一次性资金投入压力。

二是加大融资支持力度。实行主办银行制，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务，支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资，对实行现房销售和预售的项目，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配等，为项目开发提供更多资金保障。央行和金融监管总局发布《意见》，有多项制度性突破，明确开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。同时将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度。要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。整体来看，在按揭贷款放款延后的同时，开发贷给予企业更大的支持。

三是完善开发建设管理。实行项目公司制，优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限，提高房地产项目开发品质，建设“好房子”被纳入政策框架。

四是推行“交房即交证”，强化工作协同，解决购房人办证难、办证慢的问题，进一步维护购房人合法权益。

本次针对销售制度改革的政策落地后，与之配套的多项制度性安排也在逐步落地，加快构建房地产发展新模式。

直接利好购房者，短期改善市场供求关系，加速去库存，中长期推动行业高质量发展

“十五五”规划《纲要》明确了推动房地产高质量发展目标，加快构建房地产发展新模式是核心抓手，其中完善商品房开发、融资、销售等基础制度是重要内容之一，本次政策落地是落实中央部署的重要举措，是适应房地产市场发展进入存量时代的客观要求，也是推动房地产业高质量发展的现实需要。

本次预售门槛提升、有力有序推行现房销售，配套政策同步跟进等，对购房者、房企和房地产行业均将产生深远影响：

针对购房者，维护购房人合法权益是本次政策核心主线。本次政策从四个方面维护购房人合法权益，直接利好购房者。一是完善预售资金监管制度，保障交易资金安全；二是通过提高预售门槛，有力有序推行现房销售，确保房屋按期交付；三是引导房地产开发企业建设“好房子”，提高住房建设品质；四是推行“交房即交证”。

针对房企，本次政策将推动企业进一步优化开发经营模式。预售门槛提升或现房销售可能使销售回款节点有所后移，企业需加强资金统筹，土地、金融等配套政策有望形成一定支持。同时，房企需结合自身实力合理确定开发规模，并更加重视资金管理、成本管控和产品品质。整体来看，高产品力、强品牌力及财务稳健的企业竞争优势有望进一步体现。

针对市场，短期新房新增供应或阶段性减少，市场供求关系有望改善，城市分化或进一步加速，中长期将推动行业高质量发展。新项目执行封顶预售或现房销售，项目入市延后，新房供应或出现阶段性下降，有利于改善市场供求关系，加速去库存，基于当前市场整体库存规模较大，短期政策对房价的影响整体或偏中性。另外，本次政策给地方因城施策留出了空间，政策落地力度对市场的影响程度也会不同，房企投资更加聚焦优质地块下，城市分化格局或进一步深化。

中指研究院长期跟踪中央及全国各地房地产相关政策，持续为政府部门和企业提供政策监测服务，为各地政府完善房地产政策工具箱提供参考借鉴，同时帮助企业跟踪政策变化，更好地把握政策窗口，

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