广东
最近大家聊房价，基本就是两个极端：一边是悲观者。认为还要大跌30%才能见底；另一边是乐观派，觉得很快就会迎来暴涨翻倍梦，最好能复刻2015年那波行情房价翻倍，财富飞升。
其实两种极端都不靠谱！
7月15日国家统计局公布6月数据，其实已经说得很明白：明后年楼市既不会崩，也不会普涨，而是走出大家意想不到的“K型分化”，用一句话来形容就是：
好的地方稳中有涨，差的地方继续阴跌。
先别喊着这事不可能，咱们用数据、规律来捋捋：
先看公布的数据情况，数据里藏着三个关键信号：
①一线城市已经连续几个月小涨，上海、广州、深圳新房二手房都在回暖，北京稍弱，这可不是小波动，而是市场企稳的明确信号。
②二线不跌了，三线还在下跌，但跌幅已经收窄了，关键的是，6月有20个城市新房价格上涨，创下了近两年新高。
③库存也在下降，供需关系已经在慢慢修复。到今年6月，商品房待售面积已经是连续四个月同比下跌，供需正在慢慢回归平衡。
单从这三个数据就足以说明：楼市早已不是"一盘棋"。只是，现在大家的体感还是很割裂，比如如今的市场情况，核心区好房子看房人多、成交更快；但很多三四线和远郊盘，不仅挂牌房源大幅增加，去化周期甚至要好几年，价格也在持续阴跌。
这种情况肉眼可见并不是短期现象，其实说白了就是楼市逻辑彻底变了，进入了新阶段的标志。
为啥会这样？这里面有四个原因：
第一，人和钱都往大城市、核心都市圈跑，小城市留不住人。
以前农村人往城里涌，小城市往大城市跑、往核心区跑，你看看全国各省，几乎核心板块吸纳了当地60%以上的高薪岗位和高素质人才，外围城市人口持续流出，产业空心化。
第二，房子总量不缺，缺的是核心地段的好房子；以前高周转模式留下了大量远郊和低品质房源，现在这些房子很多低价都卖不动，而核心地区有一个房源却变得越来越稀缺。这两年上面的核心都在“去库存，控增量”，新增供应都聚焦核心地块。
第三，政策不再“大水漫灌”，而是精准调控，一城一策；这个是顶层早就明确的，如今各地都在按自己的节奏出利好，核心城市放宽限购释放改善需求，三四线城市用购房补贴、低利率托底，但这些只能稳定市场，并不能改变基本面。
第四，大家买房更挑品质，老破小、远郊大盘没人要了。这个数据上更明显，今年上半年，120平改善房成了主流，小户型成交占比收缩。大家买房更注重品质、物业和服务，那些品质差、没配套的远郊大盘和老破小，正在一点点被市场淘汰。
这种趋势在美日那边早就如此了，你看日本，虽然老龄化严重，但东京房价却在近几年创新高，而那些偏远地区的房子就是降到地板价也没人要；
再看看美国，也是硅谷涨的离谱，底特律跌的人心慌。足以说明一个问题：以后，只要人口和产业往哪走，哪的房价才有支撑。
回看我们国内，如今房价调整五年了，楼市的底部信号已经非常清晰了：
①泡沫挤得差不多，时间上和历史全球主要经济体楼市调整周期时间差不多了。
②租金回报率回升，全国百城住宅租金回报率回升到2.3%-2.5%，逐步逼近公积金贷款利率，房产持有成本已经降低了；
③泡沫挤得差不多了。开发投资累计降幅超30%，新房成交相比高点接近腰斩，那些高杠杆的房企要么破产要么转型，行业的野蛮生长时代彻底结束了。
④机构也改口说核心城市快见底了。摩根史丹利也有大佬，还有高盛等大机构，都纷纷修正了此前的悲观预期，认为核心区价格将在2026年底见底企稳。
所以明后年真正“超想象”的不是暴涨，而是三个变化会打破大家固有的认知：
第一，企稳速度可能比悲观的人想得快；很多人还在等价格再次大跌，但一线几个大城市连续数月价格转正，说明下跌动能早就衰竭了，这是靠近企稳临界点的明确信号。
第二，上海深圳等核心区好房子可能还会涨一点；不过这不是泡沫式暴涨，而是价值的理性回归，毕竟这些区域的优质房源太稀缺了。这一点连国际投行高盛也是这么预期的。
第三，城市之间差距会越拉越大，彻底告别“全国一起涨跌”的老观念。核心城市核心地段企稳或上涨，但大部分三四线及远郊继续滞涨。
总结一句话：楼市已经进入“稳字+分化”时代。劝你放弃“买房暴富”和“楼市崩盘”的极端想法，回归居住本质，只有这样才能看清大势。
那么，你所在的城市，楼市是在回暖还是持续阴跌？欢迎在评论区聊聊。
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