中指·政策要闻丨多部门密集发布楼市新政，加快构建房地产发展新模式（8.24-8.30)

摘要：

住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，完善商品住房销售制度；央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》及配套办法，个人住房贷款期限最长延至40年；金融监管总局、住建部联合印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》；证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持房企再融资、并购重组和REITs发行。上海嘉定区房票安置试点扩容至7个“城中村”改造项目，累计核发714张；多地出台城市更新配套政策，陕西推出“城市更新贷”贴息，江苏出台金融支持12条；云南出台存量建设用地盘活利用18条，郑州探索公租房转化保租房；北京、成都等多地出台公积金新政，成都发放公积金贴息。

中央：多部门密集出台楼市新政，加快构建房地产发展新模式

要闻一：住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，完善商品住房销售制度

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，从完善预售管理、推行现房销售、加强政策协同三方面作出制度性安排。

完善商品住房预售管理方面：商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶（具体条件由各地确定）；加强预售资金监管，市县住建部门履行监管职责、住房资金监管机构承担具体监管工作，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后解除监管；房企违约不能按期交房的，购房人有权解除合同，房企须退还购房资金并承担违约责任。

有力有序推行现房销售方面：本通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得工规证的项目鼓励实行现房销售；现房销售实行备案管理，所售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易情形；推行现房销售定金制，取得施工许可证后房企可与购房人签订购房定金合同、依法收取少量定金，并实行定金监管。

加强政策措施协同方面：优化土地供应管理，统筹规划合理布局商品住宅用地、可带规划方案出让，房企须用自有资金购地、可按国家规定分期缴纳土地出让价款，实行现房销售的项目在土地出让公告中公开相关信息；加大融资支持力度，实行项目主办银行制（一个项目确定一家主办银行、单独或牵头组建银团），支持房企通过股权、债券等方式融资，开发贷款发放与项目建设周期相匹配；完善开发建设管理，商品住房开发建设实行项目开发公司制，落实工程质量首要责任和主体责任；推行“交房即交证”，现房销售前一般应办理房屋首次登记，推动交付时购房人同步取得不动产权证书。

本次政策对购房者、房企与行业将产生深远影响。对购房者而言，政策以维护购房人合法权益为主线，通过多项举措保障交易资金安全、确保房屋按期交付，同时提高住房品质。对房企而言，一方面，销售回款节点后移可能增加资金占用，对企业资金安排提出更高要求；另一方面，配套推出的土地、金融等政策有望在一定程度上缓解相关压力。（详见：）

要闻二：央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》及配套办法，个人住房贷款期限最长延至40年

8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，并同时发布《商品住房开发贷款管理办法（试行）》、《个人住房贷款管理办法（试行）》等多份配套管理办法。《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域贷款品种，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系，重点调整如下：

一是建立开发贷款主办银行制度，单个房地产项目对应一家主办银行、单独或牵头银团发放开发贷款，开发贷款期限与项目建设销售周期相匹配（预售项目最长5年、现房销售项目最长7年、商业地产项目最长7年），首次还本日期原则上应在项目竣工备案后；

二是个人住房贷款期限由最长30年延至最长40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。同时明确月所有债务支出与收入比控制在60%以下（含60%），较此前提高5个百分点，进一步放宽贷款限制；对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划；在资金封闭管理方面，项目预售资金监管账户和定金账户应在主办银行开立，项目存续期间开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等全部资金均应纳入主办银行资金账户管理；在销售阶段延后个人住房贷款发放时点，预售项目个人住房贷款严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

整体来看，《意见》从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，本次政策重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，政策聚焦把金融资源更精准地配置到“保交付、促转型、提品质”的方向上，呼应了当前房地产已进入存量时代、从规模扩张转向提质增效的阶段特征，进一步维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。（详见：）

要闻三：金融监管总局、住建部联合印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》

8月28日，国家金融监督管理总局、住房城乡建设部联合印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，规范城市更新项目贷款业务，为城市更新提供专项信贷制度安排。办法明确城市更新项目贷款用途为支持符合《关于持续推进城市更新行动的意见》要求的城市更新项目开发、建设、改造等；申请贷款的项目须纳入城市更新项目库、符合国土空间规划、已明确实施主体、具备充足的经营性收入能够覆盖贷款本息等九项条件；贷款资金不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节；贷款金额较大的项目原则上通过银团贷款方式提供融资支持、严防过度授信；落实专款专用和封闭运行原则，借款人应在贷款行开立项目资金监管账户，项目资本金、贷款发放、项目收入、贷款偿还等均应通过资金监管账户办理；不得接受任何形式的政府隐性增信措施，不得利用政府应付款项、无收益的公益性资产抵质押融资；国家开发银行、农发行结合职能定位和规定业务品种，选择符合条件的城市更新项目提供信贷支持。

《办法》落地后，对城市更新项目相关贷款管理进行明确，有助于各地开展执行，加快城市更新工作推进。

基于现有的理论和实践经验，中指研究院能够为各地政府、广大城市更新服务商提供"十五五"城市更新业务专项规划研究、城市更新发展调研报告、城市更新评价指数研究、城市/企业城市更新发展报告/白皮书、城市更新企业对标研究、城市更新月度/季度/年度报告、城市更新项目测评等服务。

要闻四：证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持房企再融资、并购重组和REITs发行

8月28日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，从支持房企合理融资、优化证券发行监管、防范化解风险四方面提出十二条举措。支持上市房地产开发企业再融资，支持通过向特定对象发行方式再融资，募集资金投向符合政策要求的市场化房地产项目；支持上市房企并购重组，综合运用股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，发行股份、定向可转债购买资产的可以募集配套资金，建筑等与房地产密切相关行业的上市公司参照执行；支持房企发行公司债券和ABS，满足国有、民营等各类所有制房企合理债券融资需求、进一步提高审核效率，允许存量公司债券滚动续发，支持发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS，鼓励专业机构通过担保、创设信用保护工具支持房企债券融资；推动REITs高质量发展，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产装入已上市REITs，研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，稳慎推进商业不动产REITs发展；持续推进不动产私募投资基金试点，支持私募基金管理人设立不动产私募投资基金引入机构资金投向符合政策要求的不动产项目。意见明确推动房企融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。监管方面，严把证券发行准入关突出“基于项目”融资特点，强化募集资金专户管理和穿透式监管，严禁控股股东、实际控制人违规占用募集资金，严打欺诈发行、信息披露造假、挪用募集资金等违法违规行为；建立健全房地产领域涉资本市场风险预研预判机制，稳妥有序开展上市房企退市监管，研究完善债券违约风险化解处置工具箱，与地方政府建立风险联防联控机制。

整体来看，《意见》核心变化在于推动房地产融资模式从依赖主体信用向基于项目情况根本性转变，衔接“好房子”、保障性住房、租赁住房、城市更新等政策导向，通过股票再融资、并购重组、公司债券、ABS/CMBS、REITs、不动产私募投资基金等工具，构建覆盖股权、债权与资产证券化的多层次融资体系，并一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求，为资金从源头上流向符合发展新模式方向的项目、引导企业回归项目经营本身提供了制度保障。（详见：）

地方：上海嘉定房票安置试点扩容，成都对公积金进行贴息

要闻五：上海嘉定区房票安置试点扩容至7个“城中村”改造项目，累计核发714张

上海嘉定区房票安置持续扩围，嘉定区2025年7月出台《房票安置实施办法（试行）》，在马陆镇彭赵村率先试点推行“现房+房票”组合安置模式。集体土地上被征收人可选择首套房后，剩余面积折算为房票额度，在全区“房源超市”自主选购商品房并享受额外奖励。在房源库建设上坚持“应纳尽纳”，“房源超市”整合19个在售楼盘、超3300套房源，覆盖嘉定新城、安亭、南翔等板块，目前房票安置试点范围已扩大至马陆彭赵南、安亭黄渡北、徐行老街等7个城中村改造项目，截至2026年7月底全区累计核发房票714张、总金额40.65亿元，已完成房源网签619套，拉动商品房销售超34亿元。此前，上海新政中强调推行房票安置，预计后续将在更多区域、项目中开展落地房票安置，加速城中村改造推进。

要闻六：多地出台城市更新配套政策，陕西推出“城市更新贷”贴息，江苏出台金融支持12条

江苏发布《江苏省金融支持城市更新工作若干措施》，从优化信贷支持、深化多元协同、健全基金支撑、机制保障四方面推出12项举措。引导银行信贷重点支持既有建筑改造、老旧小区整治、完整社区建设、老旧街区厂区城中村更新等八大领域；鼓励银行开发城市更新专属信贷产品、提前介入项目策划；推广债贷联动、用好新型政策性金融工具；引导资管信托以股权投资支持、鼓励民间资本以特许经营方式参与；支持各设区市建立城市更新引导资金池和基金；对运营成熟、现金流稳定的项目梯次推动REITs、ABS等产品。

陕西印发《陕西省“城市更新贷”财政贴息实施方案》。对2026年1月1日后签订贷款合同并放款、用于城市更新重点领域项目建设或运营的贷款给予财政贴息，政策实施期暂定1年，重点支持燃气、供热、供水老化管道改造、老旧街区、厂区及老旧火车站周边改造、完整社区建设、历史建筑保护活化利用、社区公园、口袋公园改造及利用存量土地闲置房屋补齐民生短板等六大领域。

安徽发布《关于进一步发挥详细规划引领作用支持城市更新行动的若干措施（征求意见稿）》。建立城市更新评估机制，推行“技术修正免审批、优化调整简化审批、规划修改按原程序”三类动态维护；明确安全环保无障碍增设设施不计入容积率、闲置厂房仓库功能转换附属设施不计容，公益性贡献可获容积率奖励；支持同一行政区同一实施主体项目间按“总量平衡、价值对等”原则转移容积率；小区微更新项目可免办规划许可；建立“正面清单+通则式管理”、规划留白机制，储备土地短期利用原则上不超过10年。

北京印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，其中鼓励民营企业通过多元化投资模式参与片区更新项目，用好城市更新政策激励工具箱，全面梳理并公布面向城市更新项目的政府资金支持清单。并明确加大力度向民营企业推介商品住宅用地，及时更新拟供地信息，提供全景式“云踏勘”服务。降低产业用地成本，落实用地弹性年期出让政策，允许工业项目按约分期缴纳出让金。

要闻七：云南出台存量建设用地盘活利用18条，郑州探索公租房转化保租房

云南印发《关于全面推进存量建设用地盘活利用促进土地资源提质增效的指导意见》（4方面18条）。实行增存配比机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过存量盘活面积；推进城镇存量建设用地由零星分散转向片区统筹盘活，分类推进老旧小区、老旧街区、老旧厂区、低效楼宇、城中村更新改造；城中村改造新增房地产用地面积不超过项目总面积10%；支持原土地使用权人自主或联合改造，工业用地提高开发强度、增加建筑容量、开发地下空间不增收土地价款；存量建设用地转换为保障性住房的可不补缴土地出让价款；允许专项债券用于土地储备，支持推动REITs和资产证券化。

郑州就《关于做好公共租赁住房暂时转化用作保障性租赁住房有关事项的通知》公开征求意见。市内八区已竣工验收、因区位偏远或设施老化长期空置的公租房项目，富余或空置6个月以上、产权清晰的可转化用作保租房，转化后房源面向公租房保障家庭或保租房条件群体供应，运营期原则上不低于5年、每次续期不超过3年。

成都出台楼市新政，探索市场主体收购二手住房用作保租房，市、区财政补贴支持“卖旧买新”；探索收购存量商办等用作保租房及菜市场、养老服务、社区中心等公服配套；探索将房票安置适用范围从住宅拓展至商业、办公用房等非住宅物业征收补偿。

要闻八：北京、成都等多地出台公积金新政，成都发放公积金贴息

中央国家机关住房资金管理中心印发《关于优化中央国家机关住房公积金政策的通知》，优化内容与此前北京新政同步，明确夫妻双方缴存首套最高贷款额度提高至240万元、二套200万元；城六区户籍家庭在城六区外购首套上浮20万元、绿色建筑上浮40万元、二孩及以上多子女家庭上浮40万元，可叠加上浮，双人最高上浮100万元；优化套数认定，北京无房或仅1套住房且已结清公积金贷款的家庭再次购房可申请贷款；开展存量房公积金“带押过户”；新增装修提取，凭增值税发票提取额度不超过发票金额50%、最高25万元。

成都明确，至2026年12月31日，购买新建商品住房申请公积金贷款最低首付比例15%，给予一年期限、20%的利息补贴（最高不超2.5万元）。

湖南发布公积金新政，45周岁以下专科以上学历人才在长沙购买改善性住房不计算已有住房套数、执行首套房利率；35周岁以下青年人才首次购房，缴存满1个月最高贷款额度提高至1.5倍（新建商品房最高180万元、二手房最高150万元），可贷额度不与账户余额挂钩；新增契税和物业专项维修资金提取。

政策汇总：多地针对人才加大补贴力度，上海闵行区发放青年租房补贴

本周，上海闵行区、徐州等多地加大人才补贴力度，吸引人才流入。上海闵行区推出新就业青年安居保障服务，面向35周岁以下、毕业不满3年的高水平大学毕业生提供不超过2年的租房补贴（外环内最高2500元/月、外郊环间最高2000元/月、郊环外最高1500元/月，第二年退坡50%）；徐州对40周岁以下首次在大走廊企业就业的博士、硕士、本科、大专毕业生购买首套新建商品房分别发放30万元、12万元、8万元、5万元购房券。

表：近3月主要政策类型出台频次

注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。

资料来源： 中指研究院综合整理

中指研究院长期跟踪中央及全国各地房地产相关政策，持续为政府部门和企业提供政策监测服务，为各地政府完善房地产政策工具箱提供参考借鉴，同时帮助企业跟踪政策变化，更好地把握政策窗口，。

附表：

表：8月24日至8月30日房地产市场重点政策及事件汇总

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