广东
8月28日，央行、金监总局、证监会、住建部等密集发文（详见下表，简称“828新规”），重新改写了房地产行业的游戏规则，我们回应一下同行关注的几个核心问题。
“828新规”中，老百姓最为关注的是房贷最长期限从30年延长到40年，这个措施本质上是放大居民端的杠杆，允许老百姓借更多的钱，借更久的钱，不过这得付更多的利息，财务风险也相应变大。因为买房背后更重要的是居民端就业和收入预期的改善，尤其是近两年持续上演提前还贷的戏码，因此这个不太算是利好，对当前房价趋势也不会有显著影响。
“3号文”明确了“有力有序推行商品住房现房销售”的具体安排，其中“新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售”，这个制度安排会影响2-3年内的新房供应量，因此对存量新房及二手房市场会有一定的利好影响。
需要注意的是，“现房销售”的制度安排会大大增加开发商的资金成本，项目回款周期变长也会进一步提高项目的开发、建设、运营成本，这意味着只有高毛利率的项目才值得开发，而按照这个逻辑倒推，接下去除了核心城市、核心区位的优质地块能保持坚挺，其他地块的地价都将面临较大的下行压力，这对地方政府的土地出让收入也会带来更大的压力。
对行业的整体影响方面，“828新政”是行业去金融化、去杠杆化的重大转折，对产品能力强的大型央国企和极少数头部优质民营房企是重大利好，今后“供应驱动成交”的特征会越来越明显，产品力将成为房企的核心竞争力，但“现房销售”制度会在融资层面形成更高的进入门槛，也即今后只有具备低成本融资优势的央国企开发商以及极少数拥有稳健经营性现金流的优质民营房企才能活下来。
具体来看，“171号文”以及“4号文”“6号文”“7号文”“8号文”都提出了“项目资金的封闭管理”“贷款资金的封闭管理”，这对金融机构的资金投放来说确实能提高安全边际，但也会加速中小型房企的市场化出清，因为失去项目资金腾挪的空间以及融资置换、借新还旧等的灵活性之后，很多资金实力有限的房企都无法支撑到“现房销售”。
有个问题值得注意，“828新规”的出台意味着地产前融业务直接被宣告终结，此次的几份文件都明确了“贷款资金不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节，不得用于按照规定应由财政资金支出保障的事项”，叠加项目资金、贷款资金的封闭管理，这其实直接宣告了土地前融业务的彻底终结，即便是真股投资的情形，预计机构端在中短期内也不会轻易进场。
我们感到特别困惑的地方在于，《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（“7号文”）要求，“贷款资金不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节”，我们认为，这对深圳、广州等城市以拆除重建类为主的城市更新项目影响巨大，因为这些城市更新项目的最大支出就是拆迁安置补偿费用，这个规定也就意味着拆除重建类城市更新项目的融资今后将面临非常大的难度。
对于“828新规”，我们投资口的同事在讨论时出现了巨大的分歧，有的同事认为，行业只剩央国企和民营头部玩家，投融资业务将更集中于银行，信托、私募、保理、融资租赁等机构很难抢到蛋糕；还有的同事则认为，银行类金融机构很难支撑房企的“现房销售”，最后还是得靠保理、融资租赁等非标融资进行补充。
总的来看，“828新规”的最大功效是重塑房地产行业，也即构建房地产发展新模式，这不是大救市，反而是加快行业出清的催命符。
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