北京
8月28日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。这份文件被定义为资本市场涉房地产各项融资业务的指导性文件，着力改革完善房地产企业股票、债券、资产支持证券（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）等融资制度。
一个关键的制度变化藏在《意见》的总体要求中：推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。过去房企融资主要看集团规模和品牌信用，一旦主体出险，全线融资收紧。新逻辑下，融资评判重心落到项目本身——优质项目可获得资金支持，与集团的整体信用状况适度解绑。58安居客研究院院长张波对此评价，这一变化“一项目一议”地推进了“好房子”的发展。
围绕这一逻辑切换，《意见》拿出了五方面举措：支持上市房企再融资，募集资金投向符合政策要求的项目；支持上市房企通过发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产；支持房企发行公司债券用于合规项目，允许存量公司债券滚动续发；鼓励发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）和不动产ABS；推动REITs高质量发展，稳慎推进商业不动产REITs。
债券融资方面的变化尤其值得关注。过去房企债券长期以“借新还旧”为主，新政策打开了新增发行的空间——房企可以新增发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目。一位资深投行保代认为，这是对房企最为直接的利好之一。
在盘活存量资产方面，REITs正在成为重要抓手。证监会于2025年末推出商业不动产REITs试点，2026年6月18日首批4只产品上市，募集资金超200亿元。截至目前，另有7只产品获批发行、16只产品在审，合计拟募资超850亿元。截至8月25日，全市场公募REITs已上市88只，完成扩募10只，合计发行规模2500亿元。从制度层面看，证监会已明确商业不动产REITs“1+3+N”政策框架——1项公告、1项通知、2项工作规程，以及沪深交易所等单位制定的17项配套规则。
放开融资的同时，《意见》也强化了全链条监管。《意见》提出严把准入关、压实信息披露主体责任、严格募集资金穿透式监管，并明确“申报即担责”原则。业内人士认为，从融资方式的系统性改革，到存量资产盘活的市场化通道，再到“申报即担责”的监管闭环，资本市场支持房地产发展新模式的制度框架初步成形。
天风证券政策研究院联席院长李蓉认为，这一政策的核心意义在于行业融资范式发生根本性切换——告别过往过度依托主体资质的授信逻辑，转向以项目质量、资产现金流为核心的定价体系。中信建投证券分析师竺劲则指出，多元融资工具扩容，支持租赁住房、城市更新项目发行REITs，打通了“开发—运营—退出”的资产闭环。
《意见》共四部分十二条意见，涵盖总体要求、支持合理融资、优化监管、防范化解风险。证监会表示，下一步将坚持发展与规范并重，积极支持房企融资用于符合政策要求的项目，更好服务加快构建房地产发展新模式。
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