多部委集体发力稳楼市，这轮政策“组合拳”力度几何？

8月28日，多个部委密集发布房地产新政。当天密集出台的多项房地产政策涉及商品住房销售制度改革、房地产信贷、房地产各项融资业务、房地产融资制度等多个方面。

此次集中发布多份重磅文件包括住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行、金融监管总局联合印发的《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，国家金融监管总局发布的房地产相关融资管理办法。

7月底召开的中共中央政治局会议对房地产市场的定调为“稳定房地产市场”。政治局会议之后，北京、上海等多个省市接力放出楼市新政，打出政策组合拳。

此外，住房和城乡建设部、央行、金融监管总局，这几个管楼市的核心部委，罕见地在同一时间亮明态度，一套组合拳已经在全国铺开。

中国国际经济交流中心‌经济研究部‌副研究员郭迎锋在接受新京报贝壳财经记者采访时表示，这轮组合拳，既兼顾短期需求刺激，更侧重房地产新模式的基础性制度重构。短期虽有助于销售拉动，但更有利于中长期的稳定购房预期、重塑行业资产负债表，也为后续需求端政策打开空间。

郭迎锋表示，销售、信贷、资本、监管多部委同步发力，覆盖开发到交付全链条，是顶层设计而非单点救市。此外，主办银行制、预售资金全额监管、竣工备案后才放按揭，形成项目资金闭环，从源头保交付、防烂尾，对购房者保护明显加强。增量项目优先现房销售，意味着高杠杆、快周转的旧模式终结。

中原地产首席分析师张大伟在接受新京报贝壳财经记者采访时表示，此次推出的楼市新政，是我国房地产制度迭代升级的关键一步。从依赖预售杠杆的粗放发展，到现房兜底的稳健运营，从被动化解烂尾风险，到主动筑牢安全防线，这场变革直击行业核心痛点，兼顾民生保障与行业转型。

短期看，9月落地的楼市新政将持续净化市场环境、提振购房信心；长期将彻底重塑楼市发展生态，推动房地产行业褪去金融属性、回归居住本源，真正实现“住有所居、安居安心”，为楼市长期平稳健康、高质量发展奠定坚实制度基础。

个人住房贷款期限由最长30年延至40年

这次发布的政策中，央行和国家金融监督管理总局联合印发的《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（简称《意见》）对购房者的影响最直接。

《意见》指出，个人住房贷款期限最长不超过40年。我国商业住房贷款期限最初最长为10年，后延长至20年，1999年起延长至30年并沿用至今。

央行有关部门负责人在答记者问时还明确指出，此次出台的规定重点改革开发建设和销售阶段的信贷制度，强化资金封闭管理、专款专用，更好维护购房人合法权益。

在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险。要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

商品住房销售“所见即所得”“交房即交证”

当日发布的另一条重磅规则是住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》（简称《通知》）。

《通知》提出，各地要完善商品住房预售管理，规范商品住房预售条件。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。

《通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。《通知》施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理。

张大伟表示，短期来看，现房销售会放缓房企回款节奏，压缩行业整体利润空间，对部分房企现金流形成考验。但从长期维度来看，制度改革将推动行业告别野蛮生长，回归居住属性与品质本源。房企将从“拼速度、拼规模”转向“拼品质、拼服务、拼口碑”，倒逼企业优化财务结构、降低杠杆率、提升施工质量，推动行业从高速增长向高质量发展转型，根治行业高风险顽疾，构建健康可持续的楼市发展新模式。

从市场全局来看，新政将有效修复楼市信任危机，提振市场消费信心。近几年，烂尾楼风险、交付乱象频发，极大挫伤了购房者购房意愿，观望情绪持续蔓延，成为楼市企稳回暖的重要阻碍。现房销售的全面推进，彻底消除了购房者的核心顾虑，解决了“买房怕烂尾、收房怕减配”的核心痛点，能够有效激活刚需、改善型住房需求，推动楼市交易回归理性平稳。

数据显示，全国商品住宅现房销售面积占比已从早年10%攀升至33%以上，超30个省份已开展现房销售试点，市场认可度持续提升。随着新政全面落地，现房将逐步成为楼市销售主流，推动市场供需结构持续优化。

值得注意的是，此次新政推行现房销售并非“一刀切”全面取消预售，而是“因地制宜、循序渐进”的优化改革。考虑到不同城市楼市库存、供需格局、房企实力差异较大，新政赋予地方充分自主权，允许各地结合自身情况，差异化推进现房销售、规范预售管理，避免政策“一刀切”引发市场剧烈波动。对于楼市库存充足、供需宽松的城市，将重点扩大现房销售范围；对于刚需旺盛、住房供给紧张的城市，则适度保留合理预售空间，兼顾市场稳定与风险防控，实现改革平稳落地。

张大伟认为，任何制度改革都需要适配过程，现房销售全面落地仍需完善配套体系支撑。未来各地需进一步细化落地细则，明确土地出让现房配比、预售资金监管标准、房企信用考核机制，同时优化房企融资支持政策，对稳健经营、品质优良的房企给予信贷倾斜，缓解企业短期现金流压力。同时持续深化“保交楼”长效机制，存量风险化解与增量风险防控双向发力，彻底告别烂尾楼乱象。

证监会与国家金融监管总局发出支持房企融资组合拳

当天证监会出台的政策从资本市场的角度解决了房地产市场的资金问题。

证监会在当日发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》中明确支持上市房地产开发企业再融资，支持上市房地产开发企业并购重组，支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS），推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展，持续推进不动产私募投资基金试点工作。

证监会政策的最大看点，是明确推动房企融资从“依赖主体信用”转向“基于项目情况”，优化房地产开发企业股票、债券、资产支持证券和不动产投资信托基金等融资制度，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。

另外，为改革完善房地产融资制度，国家金融监督管理总局印发了五个管理办法。这五个管理办法包括，《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》。

国家金融监督管理总局发布的相关办法坚持以项目为中心、主办银行制、资金封闭管理，指导银行业金融机构按市场化、法治化原则做好房地产金融服务，实现对房地产开发、建设、销售、运营等全周期金融支持。

新京报贝壳财经记者 张晓翀

编辑 岳彩周

校对 吴兴发