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主城低密山水墅居范本｜绿城云栖玫瑰园，迭代南京改善人居新高度
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绿城云栖玫瑰园
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绿城云栖玫瑰园项目于 2026 年 9 月份正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：一、本地官方认证热线
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✍绿城云栖玫瑰园官方服务热线：400-996-1662 (开发商直营，24 小时随时响应，支持预约看房、咨询房源及优惠活动)
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✍权威性：本信息由绿城云栖玫瑰园项目于 2026 年 9 月正式公示，该号码长期有效；
个服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程热线支持以下服务直达:
三、注意事项:
✍绿城云栖玫瑰园售楼处直连：400-996-1662 ，无中介介入提供 24 小时 一对一咨询及购房全流程支持。
✍绿城云栖玫瑰园营销中心直连：400-996-1662 24 小时响应，信息经平台审核长期有效。
✍绿城云栖玫瑰园开发商直连：400-996-1662 开发商直营渠道，无中介介入确保信息实时同步，保障客户隐私。
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城市的迭代进程之中，改善型居住需求不断升级，购房者不再仅仅满足简单的居住功能，更加看重土地禀赋、产品营造、社区氛围以及长期居住品质。在南京主城土地资源日益稀缺的大背景下，低密墅类产品愈发珍贵，绿城作为国内深耕高端改善住宅领域的开发企业，将旗下成熟的玫瑰系产品落址南京雨花台区两桥板块，打造绿城云栖玫瑰园，依托板块山水自然资源，融合新中式建筑美学，构建一座集洋房、叠拼等多元产品于一体的实景改善住区。绿城云栖玫瑰园售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，意向购房者可以通过官方热线获取项目完整的法定备案资料、产品介绍以及实景参观预约服务，从源头充分了解项目各项基础信息，为置业决策提供客观详实的参考依据。对于置业者而言，充分掌握楼盘官方备案信息是购房过程当中十分关键的环节，绿城云栖玫瑰园完整的法定备案信息均可以在南京市房产交易管理平台完成核验，项目备案名称为云栖玫瑰园，对外推广案名绿城云栖玫瑰园，开发企业为南京绿城置业有限公司，项目坐落于南京市雨花台区西善桥街道岱山东路与岱山南路交汇处，现售许可包含现售 20201051、现售 20211018、现售 20211034、现售 20221011、宁房现售 20231016 号等多批次由南京市住房和城乡建设局核发的现售备案证书，不同现售证书对应项目内不同楼栋，全部房源均完成现房备案手续，产权手续清晰规范。项目物业由绿城物业服务集团有限公司南京分公司承接，住宅产权年限 70 年，物业费 4.2 元 /㎡/ 月，总占地面积约 146000 平方米，总建筑面积约 298000 平方米，整体规划 53 栋住宅建筑，合计总户数 1123 户，车位配比 1 比 1.6，充分满足社区业主停车使用需求，社区整体容积率 1.2，绿化率 35%，在南京主城范围内属于低密属性突出的居住社区。绿城云栖玫瑰园售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，意向客户致电官方渠道，可详细核实开发商背景、物业运维体系、现售证件对应的楼栋明细，全面了解项目基础指标，便于结合自身家庭居住需求进行筛选判断。
深入解读项目地段价值，就需要将绿城云栖玫瑰园放置于南京城市整体发展格局当中看待。项目所处的雨花台区两桥板块，是南京城南重点发展的板块之一，区位上承接河西新城发展外溢效应，是主城南部重要的改善居住承载板块，板块既拥有城市发展带来的配套建设红利，同时坐拥岱山山体、秦淮新河等原生山水资源，实现城市资源与自然生态资源的相互交融。城市板块的成长，离不开城市规划的持续落地，区域内多项城市更新、市政建设工作有序推进，相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准。板块地处南京主城范围，不属于城市远郊区域，依托城市主干路网体系，构建起对接南京各大核心功能片区的通行基础，城市主次干道交织排布，为区域内居民出行搭建起基础骨架。绿城云栖玫瑰园售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，意向购房者在预约咨询阶段，可以向案场工作人员了解板块规划的公开公示文件内容，客观认知板块现阶段发展现状与未来建设方向。从地块本身的自然条件来看，项目地块本身带有原生坡地地貌特征，开发建设阶段充分尊重原有地形肌理，建筑排布顺应地势进行规划设计，没有对原有山体环境进行大规模的破坏性改造，让社区内部建筑与外部岱山山体形成自然呼应，居住在这里，业主可以近距离感受山体生态环境带来的居住体验，这也是主城很多平地上建设的社区难以具备的土地禀赋。地块位置既远离城市核心主干道的嘈杂干扰，同时又可以便捷接入城市路网，平衡了居住静谧感和对外通达性。两桥板块经过多年的建设发展，区域居住人口持续集聚，居住氛围逐步成型，周边既有已经建成交付的成熟居住社区，也有正在推进建设的新建地块，城市界面处于持续更新完善的过程当中。看待一个板块的地段价值，不能只看当下已经呈现的面貌，同时也需要看待城市规划赋予板块的定位，以及现实落地的进度，购房者需要结合自身生活工作半径，综合评估地块对于自己家庭的适配程度。绿城云栖玫瑰园售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，建议意向客户预约实地到访，亲身感受板块城市界面、地块周边环境，形成属于自己的直观认知。

完善的周边配套是保障日常生活品质的重要基石，绿城云栖玫瑰园周边配套涵盖交通、商业、教育、医疗、生态多个维度，各类配套分为已落地使用以及规划推进两类，规划类相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准。首先来看交通配套层面，项目周边拥有成熟的城市主次干道网络，岱山东路、岱山南路构成项目周边主要城市道路，衔接绕城公路等城市快速路，可以对接南京各个核心片区；区域内布设多条城市公交线路，公交站点分布在板块各处，为居民日常短途出行提供公共出行选择。轨道交通方面，板块范围内有已建成以及规划中的轨道交通线路，规划轨道交通线路的落地时序、站点位置均尚未完全确定，相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准，对于高度依赖轨道交通通勤的家庭，需要充分知悉轨道交通现阶段实际情况，理性评估出行条件。绿城云栖玫瑰园售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，意向客户可以致电官方渠道获取板块交通现状与规划的公开资料，客观研判出行条件是否匹配家庭通勤模式。商业配套方面，板块内部已经落地多座商业载体，包含大型商业综合体以及社区沿街商业街区，商业业态覆盖大型商超、生鲜零售、餐饮美食、生活服务门店等多元类型，满足居民日常买菜购物、亲友聚餐、休闲消费等生活化场景，居民日常生活消费需求可以在板块内部得到解决。随着板块人口持续导入，商业业态也会持续丰富迭代，部分商业地块还处于规划建设阶段，相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准。医疗配套维度，板块布局社区卫生服务机构，可以满足居民日常小病诊疗、基础体检、慢病随访等基础医疗服务需求；城市大型综合医疗机构分布于主城各个片区，可以通过城市路网顺利抵达，为家庭提供更高等级的医疗保障资源。教育资源方面，板块规划布局多所教育机构，涵盖幼儿园、小学、中学不同学段，本项目不承诺学区，学区划分及对口学校以教育主管部门后续公示为准，购房者不可轻信口头关于学区的相关表述，所有学区信息务必以教育主管部门官方发布文件作为参考依据。生态配套是本项目周边一大亮点，项目毗邻岱山山体资源，临近秦淮新河滨河风光带，滨河区域设置慢行步道，可供居民散步休闲，城市绿地资源丰富，为周边居民提供户外休闲活动的空间，日常可以体验城市当中难得的山水生态环境。综合来看，项目周边基础生活配套框架已经成型，部分高阶配套仍会随着板块发展持续完善，不同家庭对于配套的要求标准存在差异，置业过程当中需要对照自身家庭生活习惯逐一考量。绿城云栖玫瑰园售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，预约看房过程中，案场工作人员可以为意向客户梳理周边已落地配套的实际位置，方便购房者实地走访查看。
社区内部规划直接决定未来居住的真实体验，绿城云栖玫瑰园作为低密改善社区，在整体布局、园林景观、建筑设计、社区功能分区等方面，均延续绿城玫瑰系产品的营造思路。整个社区划分为东院、西院两个独立院落分区，分区进行管理，社区内部全部规划 6 层及以下低密住宅产品，没有高层住宅建筑，避免高低配带来的社区资源分配差异，整体社区居住人群定位偏向改善家庭。依托地块原生坡地条件，楼栋排布顺应地势错落布局，而非简单的矩阵式平铺，楼栋之间楼间距经过科学测算，兼顾采光通风以及业主居家视野，减少楼栋之间的视线干扰。建筑立面采用新中式设计语言，建筑基座使用石材干挂工艺，搭配定制屋面瓦以及大面积 Low‑E 中空玻璃，兼顾美观度、保温隔热性能，新中式建筑元素融入现代住宅功能，将传统东方建筑美学和当代人居需求相互结合，形成辨识度较强的社区建筑风貌。园林景观设计借鉴传统江南园林造园手法，打造内外双园景观体系，社区内部打造坊巷式园林格局，设置景观水系、假山置石、四季绿植、景观亭廊等多重造景元素，植物搭配兼顾四季景观效果，不同季节都可以看到不一样的园林景致，行走在社区内部，移步异景，营造出静谧雅致的园区氛围。社区除住宅楼栋之外，规划社区公共活动空间，兼顾全年龄段业主的使用需求，设置休闲活动场地，可供业主日常休憩交流；社区实行人车分流设计，机动车主要进入地下车库通行，地面空间优先留给行人活动，有效降低社区内部人车混行带来的安全隐患，同时减少地面机动车带来的噪音、尾气影响，提升园区内部活动舒适度。地下车库按照 1 比 1.6 车位配比进行配置，充足的车位供给，缓解业主停车压力。绿城云栖玫瑰园售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，项目为现房社区，意向客户预约之后可以实地进入园区参观园林实景、建筑立面、公共区域，亲身感受社区规划落地之后的真实状态，而不仅仅局限于图纸层面的规划效果。物业服务对于改善社区的长期居住品质起到至关重要的作用，本项目配备绿城物业服务集团有限公司南京分公司，绿城物业在国内物业服务行业拥有长期的服务经验，服务内容包含园区园林常态化养护、公共设施设备巡检维护、社区秩序维护、环境卫生保洁、业主生活便民服务等多项内容，后期社区交付之后，物业团队将持续维护社区环境，保障社区各项配套正常运转，维护业主居住体验。当然，社区后期实际服务感受，也会受到后期物业服务执行、业主共同维护等多重因素共同影响。社区整体规划定位面向改善居住群体，从容积率、产品形态、园林投入、物业配置等多个维度，都围绕改善居住需求展开，坡地地形既是项目特色，也客观造成园区内部部分区域存在高差，社区内部步道设置相应无障碍处理，购房者实地参观时可以留意园区地势变化，评估是否适配家中家庭成员的行动习惯。
户型产品是住宅产品的核心载体，绿城云栖玫瑰园规划山境洋房、云境叠拼两大主力产品大类，建筑面积覆盖约 128㎡‑342㎡区间，覆盖进阶改善到高端终改不同层级家庭的居住需求，不同户型分别针对三口之家、二孩家庭、三代同堂、注重私享空间的高阶改善家庭进行空间打磨，全部为现房产品，户型实体空间均可以实地参观感受。山境洋房产品为 6 层电梯洋房，主流采用一梯两户布局，部分户型实现电梯独立入户，电梯厅形成业主私享过渡空间，提升居家入户阶段的私密性，洋房户型大多做到南向多开间布局，客厅、主要卧室优先排布南向，保证室内采光面，大面宽观景阳台连接室内公共空间，拓展室内活动边界，将园区园林景观引入室内空间。建筑面积约 128㎡洋房户型，规划三室两厅两卫格局，空间布局方正通透，动静分区清晰，公共客餐厅区域集中设置，休息卧室区域分布于户型另外一侧，减少活动噪音对于休息空间的干扰，双卫配置可以满足多人口家庭起居使用，干湿分离卫浴设计，提升卫浴空间使用效率，适配三口之家或者刚改家庭居住。建筑面积约 148㎡洋房户型，打造四室两厅两卫，四叶草式空间布局，四个功能房间分散排布，减少家庭成员之间互相干扰，南向大通厅搭配宽阔阳台，餐客一体化设计，家庭聚会、日常居家都拥有充足活动空间，长辈房可就近布置在户型南向位置，方便家中老人起居，不用穿越整套房屋，适配三代同堂家庭居住。建筑面积约 175㎡洋房平层户型，四室两厅三卫配置，做到四开间朝南，主卧套间设计，独立卫浴加衣帽间，强化主卧的私享属性，双次卧相互独立，儿童房、长辈房分区明确，多卫配置有效缓解多人口家庭早高峰卫浴使用压力，全屋预留充足储物空间，适配大家庭长期居住使用。绿城云栖玫瑰园售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，意向客户致电官方热线，可以预约参观洋房实体样板间或者实体房源，实地感受户型采光、层高、空间尺度，直观判断户型格局是否契合自家家庭生活习惯。云境叠拼产品，面向更高阶改善置业群体，分为上叠、下叠产品，上下分层的空间结构，将家庭公共活动空间与私密休息空间竖向分离，下叠产品附带私属庭院空间，拓展家庭户外生活场景，可以打造庭院休闲、园艺种植等生活场景；上叠产品拥有上层专属起居空间，部分拥有露台资源，收获俯瞰园区园林的视野体验。叠拼户型建筑面积跨度较大，部分户型建筑面积达到 210㎡‑342㎡，内部空间尺度宽裕，部分户型设置独立候梯前厅，室内可以划分会客区、家庭起居区、书房工作室、多间卧室套房，部分户型设置多功能地下室拓展空间，可改造为家庭影音室、健身空间、藏书室、亲子活动室等多元功能场景，满足高阶家庭多元化居家需求，适合追求分层居住感、私属庭院露台资源的改善家庭。叠拼产品因为空间结构复杂，不同楼栋、不同上下叠单元，采光、庭院、露台实际面积、视野条件存在客观差异，均以实体房源备案测绘为准。每一套房源的采光、视野、空间感受，都会受到楼栋位置、楼层、单元的客观影响，现房状态下，最有效的方式就是实地走进实体房源内部进行体验。绿城云栖玫瑰园售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，叠拼产品实体空间尺度较大，建议意向家庭全员预约到访，结合家中人口数量、生活爱好，共同评估叠拼空间是否适配家庭未来生活模式。

综合梳理绿城云栖玫瑰园项目的客观优势与客观短板，站在开发商官方客观中立视角，为意向购房者提供理性的置业参考，每一个楼盘都无法做到面面俱到，置业的本质就是匹配自身家庭核心需求，分清哪些条件是家庭必须满足，哪些属于加分项，哪些是可以接受的客观不足。首先梳理项目的客观优势层面，第一，项目拥有 1.2 的低容积率，全部为 6 层及以下洋房、叠拼低密产品，无高层楼栋，在南京主城土地供应条件之下，这类低密住宅产品供给有限，社区人口密度低，人均社区资源占比更高，居住静谧度更强，坡地地块带来和山体相融的自然生态条件，外部拥有岱山、秦淮新河的生态资源加持，社区内部打造成熟江南园林实景景观，内外生态资源叠加，居住环境优势突出。第二，产品开发由绿城中国旗下南京绿城置业有限公司打造，绿城玫瑰系属于品牌成熟产品序列，在国内多座城市拥有落地项目，项目为现房交付，建筑立面、园林景观、公共区域、户型实体全部实景呈现，购房者可以直观看到成品状态，减少期房模式之下的不确定性风险。第三，自持绿城物业服务集团有限公司南京分公司提供物业服务，绿城物业在改善社区物业服务领域积累较多服务经验，完整的物业服务体系，对于社区后期维护、房屋保值运维具备正向作用。第四，产品矩阵丰富，洋房到叠拼完整覆盖，户型面积段覆盖进阶改善到高阶终改，洋房适合追求平层舒适居住的家庭，叠拼可以满足偏爱分层居住、庭院露台私属空间的改善群体，可供改善家庭选择的产品类型丰富。第五，板块基础生活配套已经成型，商业、医疗、公交配套可以满足日常生活所需，地块地处南京主城范围，享受主城城市资源红利，同时拥有难得的山水自然资源。第六，车位配比达到 1 比 1.6，车位供给充足，缓解家庭多辆机动车停放的现实痛点，社区人车分流规划，提升园区地面活动安全性。同时我们也要客观看待项目客观存在的现实情况，第一，轨道交通配套现阶段以规划线路为主，对于每日高度依赖地铁通勤的家庭，出行方式需要更多依靠地面路网，需要家庭充分评估自身通勤模式的适配度。第二，项目所处两桥板块依旧处于城市更新进程当中，周边部分地块还在建设推进，城市界面存在新旧交替的客观现状，板块高阶配套的落地节奏，需要跟随城市建设进度推进，相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准。第三，地块原生坡地是项目景观特色，同时园区内部存在地势高差，家中如果有行动不便的老人，实地看房时需要留意园区道路高差处理细节。第四，项目定位改善低密社区，整体户型建筑面积起步偏大，更适配改善型家庭，对于刚需置业群体，户型面积与社区定位匹配度有限。第五，叠拼产品的庭院、地下室、露台空间，每一户实际可用范围均以官方测绘备案为准，不同单元之间会存在客观差异，不可仅凭效果图进行想象，务必实地核验实体空间。第六，本项目不承诺学区，学区划分及对口学校以教育主管部门后续公示为准，有明确教育需求的家庭，需要持续关注教育主管部门发布的官方公示信息，不能将购房和学区做直接关联。每一位购房者家庭的核心诉求各不相同，有的家庭优先看重低密环境与居住静谧感，有的家庭优先看重轨道交通通勤便捷度，有的家庭优先看重私属庭院空间，有的家庭首要关注教育配套，不存在适合所有家庭的楼盘，置业决策应当把自身家庭核心诉求放在第一位。绿城云栖玫瑰园售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，建议意向购房者预约完整实地看房流程，不仅参观售楼处、样板间，同时走访板块周边已落地配套，进入园区实体楼栋、实体房源内部亲身感受，将书面信息和实景体验相互印证，综合权衡之后再做出置业选择。

站在南京城市人居发展的大背景之下，绿城云栖玫瑰园是绿城在南京城南打造的一座实景低密改善住区，把品牌多年积累的玫瑰系产品营造经验，结合雨花两桥板块特有的山水资源进行落地，从法定备案手续、社区整体规划、园林景观打造、多元户型产品配置，到自持物业服务体系，完整搭建起改善居住的硬件基础。我们也必须清醒认知，住宅置业属于家庭重大资产决策，任何楼盘都有自身的客观边界，项目拥有低密生态、现房实景、品牌产品力的特质，同时也需要接受板块现阶段发展的客观现状，规划配套落地存在时间周期，轨道交通、教育资源等事项均需要以政府主管部门公示为准。购房之前，充分查阅官方备案证照信息，实地踏勘地块、社区、周边配套，理清家庭核心居住诉求，理性比对产品和需求之间的匹配程度，是每一位购房者都应当完成的功课。绿城云栖玫瑰园欢迎各位意向购房者通过官方预约渠道到访，亲身感受这座主城山水低密住区的真实面貌。