上市房企供应商付款能力：平均账期拉长1/4

2026年8月28日，中国房地产行业迎来历史性的政策“超级周五”。住建部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、证监会等五部门在同一天密集出台三份纲领性文件及多项配套办法，从销售制度、信贷管理、资本市场融资三大环节对房地产基础制度进行了系统性重构。有媒体将这一天称为“中国住房金融制度的划时代变革”。

（排除已剥离开发业务及物业类公司后，纯房地产开发/园区开发类企业）

数据来源：巨潮资讯网 2026年半年度报告（86份全部披露，经排除后纳入81家）
评估框架：三维度模型（实际回款30% + 回款周期与能力40% + 以房抵债风险30%）
排除名单：我爱我家（000560，经纪业务）、中国国贸（600007，物业租赁且数据缺失）、特发服务（300917，物业管理）、南都物业（603506，物业管理）、招商积余（001914，物业管理）。其余81家为纯房地产开发或园区开发类企业，纳入本排名。
报告日期：2026年8月31日

1. 评估总览

指标 | 2026上半年 | 2025上半年（可比口径） | 变化

评估公司总数 | 81家 | 81家 | —

健康（≥80分） | 42家 | — | —

关注（60-80分） | 31家 | — | —

风险（<60分） | 8家 | — | —

2025年，168家开发房企整体实现营收1.54万亿元，同比-14.9%；实现归母净利润-973亿元。行业整体亏损的背景下，供应商回款压力持续累积。2026年上半年，行业分化进一步加剧，头部房企维持健康评级，而尾部出险房企付款风险持续恶化。

1. 排名依据与计算方法（三维度模型详解）

综合得分 = 30%×维度一 + 40%×维度二 + 30%×维度三。排名越靠前，供应商回款保障越充分。

维度一：实际回款质量（权重30%）

指标：销售商品收到的现金 / 营业收入（收现比），反映房企销售回款的真实造血能力。

计分：收现比≥1.0 得满分100；0.8~1.0 得80；0.5~0.8 得60；<0.5 得30分以下（线性插值）。

收现比越高，说明经营性现金流入越充沛，供应商回款源头越稳定。

维度二：潜在付款周期与偿债能力（权重40%）

综合应付账款周转天数（越短付款越快）、应收账款周转天数（越短占款越少）、现金短债比（反映短期偿债弹性）。

计分：标准化后加权，其中应付周转天数<150天得满分，150~300天得分递减，>500天得分极低；现金短债比>1.0为满分，<0.5为风险。

该维度直接衡量房企付款速度及自身资金链安全边际。

维度三：以房抵债风险（权重30%）——核心估算方法

因半年报不强制披露以房抵债具体金额及房源明细，本维度采用关键词扫描量化法进行模拟估算：

对每份半年报全文检索“以房抵债”“工抵房”“抵债资产”“以房抵款”“债务重组”等信号词；

每个信号词计1分，若出现“债务重组收益”额外加计0.5分；

总风险分≤1 → 健康（100分）；1<风险分≤3 → 关注（66.7分）；风险分>3 → 风险（33.3分）。

该估算仅反映风险倾向，不作为精确金额判定，但能有效识别出以非现金方式偿付供应商款项的高危房企。

1. 2026上半年综合排名（前十）

注：评级中 ★★★★★ 为健康（≥80分），★★★★☆ 为健康内高分（95.6分实际对应≥95分）。前十名收现比均≥1.0，现金短债比均＞1，应付周转均＜250天。

1. 维度一：实际回款质量（前十）

收现比≥1.0即表示销售回款完全覆盖营收，经营性现金流入充沛。

1. 维度二：潜在付款周期与回款能力（前十）

1. 维度三：以房抵债风险最高前五名（模拟估算）

估算方法：对半年报全文扫描“以房抵债”“工抵房”“抵债资产”“债务重组”等关键词，信号词多且出现“债务重组收益”则风险最高。本表取总风险分>3且维度三得分33.3分的公司中，综合总分最低的前5家。

1. 2025→2026年供应商付款趋势对比

2. 应付账款规模：头部集中，分化加剧

2025年半年报，A股130家房地产行业上市公司应付账款排名前十分别为：绿地控股（3269.88亿元）、万科Ａ（1362.32亿元）、保利发展（1225.33亿元）、招商蛇口（510.61亿元）、新城控股（389.77亿元）、华夏幸福（357.83亿元）、*ST金科（303.66亿元）、华发股份（295.2亿元）、荣盛发展（261.02亿元）、华侨城Ａ（244.05亿元）。

2026年上半年，这一格局基本延续但内部出现显著分化：

头部央企（保利、招商蛇口）应付账款规模保持稳定，且综合评分维持健康；

出险房企（荣盛发展、金科股份、ST华幸等）应付账款周转天数持续飙升，供应商付款近乎停滞；

部分房企（万科等）现金短债比跌破0.5，短期偿债能力亮起红灯。

1. 付款周期：整体拉长，两极分化

对比维度 | 2025上半年 | 2026上半年 | 趋势

行业应付周转中位数 | ~200天 | ~250天 | ⬆ 拉长

头部健康房企平均周转 | <150天 | <180天 | ⬆ 小幅拉长

出险房企平均周转 | ~400天 | ~800天 | ⬆⬆ 急剧恶化

东方财富证券研究所数据显示，截至2025年三季度末，“主流20家A股上市房企”各类应付账款规模达14,305亿元。A股非金融企业应付票据及应付账款周转天数中位数已从2017年的92天上升至2025年的120天，周转天数超过365天的企业占比从约2.03%升至约6.04%。房地产行业作为账期最长的行业之一，拉长幅度更为显著。

从具体案例看：

华发股份应付周转天数从2025年3月的154.43天飙升至2026年3月的579.32天，增幅达275%；

绿地控股2026上半年应付周转天数达1089.3天，供应商款项拖欠极为严重；

新城控股2026上半年应付周转天数532.9天，较2025年同期进一步拉长。

1. 以房抵债：从个案走向普遍

自2024年至2025年，楼市持续深度调整，房企销售回款受阻、现金流普遍承压，以房抵债逐步成为房地产行业工程结算的普遍方式。2026年上半年，这一趋势进一步加剧——供应商不接受工抵房，意味着工程款可能长期无法回收；但接受之后，又需面对房产资产价值缩水、销售困难以及产权风险。

据行业调研，工抵房回款占总回款比例，小型企业约5%，上亿元级总包项目可达5%-10%。部分供应商甚至被迫签订以房抵债协议金额达数亿元——如江山欧派2026上半年签以房抵债协议约1.46亿元。

趋势判断：2026年上半年，以房抵债已从出险房企的“不得已选择”蔓延至更多房企，工抵房比例持续上升，供应商面临的非现金偿债风险在扩大。

1. 上周五（2026年8月28日）最新政策解读与未来趋势预判

2. 政策密集出台：三大文件同日落地

2026年8月28日，房地产领域迎来政策“超级周五”：

1. 住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》

核心内容：

预售门槛大幅提高：商品住房项目实行预售的，单体建筑原则上应完成主体结构封顶——此前各地预售条件多在“主体结构达到一定层数”，现直接提升至封顶；

预售资金全部进监管账户：购房人支付的首付款、个人住房贷款等全部存入资金监管账户；

新出让地块优先现房销售：新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售；

交房即交证：推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

1. 中国人民银行、金融监管总局印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》

核心内容：

房地产项目实行主办银行制，一个项目一家主办银行；

预售项目开发贷款期限不超过5年，现房销售项目不超过7年；

个人住房贷款期限由最长30年延至最长40年。

1. 此前住建部已印发《关于进一步加强建筑市场监管持续优化建筑市场环境的通知》

要求建设单位明确工程款支付节点及违约责任，推行工程款支付担保，鼓励“见索即付”保函，落实过程结算，无争议款须先行支付。

1. 政策对供应商付款的深层影响

短期（未来6-12个月）：阵痛加剧，账期或进一步拉长。现房销售推开后，开发商须在“房子建好”的前提下才能获得主要回款，资金占用周期拉长，对工程款支付的拖累风险上升。过去依靠预售回款滚动开发、边卖边付工程款的模式将越来越吃力。总包被开发商压款，传导到下游就是结算周期进一步拉长。

中期（1-2年）：制度红利释放，回款环境边际改善。《保障中小企业款项支付条例》自2025年6月1日起正式实施，明确规定：大型企业从中小企业采购货物、工程、服务，应自交付之日起60日内支付款项，不得约定以收到第三方付款作为向中小企业支付款项的条件。最高人民法院相关批复已明确此类“背靠背”条依法无效。2026年3月5日，政府工作报告起草组负责人表示，2026年将出台《保障中小企业款项支付条例》的配套政策。住建部《通知》与《条例》形成政策组合拳，从制度层面压缩工程款拖欠空间。

长期（2年以上）：行业出清，优质房企的供应商受益。销售制度转向意味着高周转、高杠杆的旧模式无法持续，合规、现金流、交付能力成为新的竞争门槛。能够适应新政的房企将获得更健康的现金流结构，其对供应商的付款保障也将随之提升；而被淘汰的房企，其供应商的坏账风险将进一步暴露。

1. 供应商应对策略建议

策略方向 | 具体建议

客户选择 | 优先选择综合排名前20、现金短债比>1的房企合作

合同管理 | 将人工费、材料费拨付周期和比例明确写入合同，按进度款和人工费分离结算

工抵房审慎评估 | 对工抵房要评估区位、业态、产权清晰度，警惕账面作价虚高（部分抵债房产账面作价是评估值的2.5倍）

政策维权 | 依据《保障中小企业款项支付条例》及最高法批复，对“背靠背”条款主张无效

资金规划 | 现房销售趋势下，开发商回款时点整体后移，供应商需预留更充足的现金流缓冲

1. 总结

维度 | 2026上半年核心发现 | 趋势判断

综合健康度 | 42家健康、31家关注、8家风险 | 两极分化加剧

回款质量 | 头部房企收现比≥1.0，尾部<0.5 | 马太效应显著

付款周期 | 行业中位数约250天，较2025年拉长 | 短期继续承压

以房抵债 | 从出险房企蔓延至更多房企 | 风险持续扩大

政策环境 | 现房销售+付款条例+支付担保三管齐下 | 短期阵痛，长期利好

2026年上半年，房地产供应商付款整体呈现“总量恶化、头部稳健、尾部崩溃、政策托底”的格局。8月28日新政的落地，将在短期内加剧开发商的现金流压力、进一步拉长付款周期，但从中长期看，随着《保障中小企业款项支付条例》配套政策的出台和工程款支付担保制度的全面推行，供应商回款环境有望迎来制度性的边际改善。供应商应在此期间优化客户结构、强化合同管理、审慎评估工抵房风险，以穿越行业调整周期。

1. 关于进一步获取A股全部上市房企回款数据

本报告基于公开披露的81家纯开发类房企半年报编制，排名及风险评估仅覆盖样本内企业。如需了解A股所有上市房地产企业（含物业、园区、经纪等全业态）的详细回款情况、付款能力排名、完整底层指标及个性化尽调数据，请加入“Y角兽·回款稳”星球。