2026年1-8月中国房地产企业业绩分析报告

导 读

2026年8月核心城市新房成交环比跌幅收窄，二手房前八月累计同比增长6.9%。

典型房企1-8月累计实现销售权益金额14256.4亿元，单月权益销售额1510.4亿元，环比增长2.9%。

解读

前言：8月28日中国住房金融制度迎来划时代变革，在销售端住房城乡建设部等三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，推行现房销售与资金全额监管，信贷端将个人房贷期限延至40年并延后放款时点，融资端支持REITs和并购重组，推动基础制度系统性变革。同期，《住房公积金管理条例》迎来施行以来最大幅度修订，提取范围扩至住房全生命周期，放开灵活就业人员自愿缴存，并推进全国互信互认。地方层面约56次政策以公积金优化为主，一线城市北京、上海率先放宽限购、下调首付比例并推出购房补贴，成都、重庆等城市跟进，多地同步加快城市更新与“好房子”建设。从数据来看，全国重点50城市新建商品住宅成交面积约933万平方米，环比下降16.9%，降幅较上月收窄5.8个百分点，前8月累计成交面积约9297万平方米，累计同比下跌10.8%。

本月典型房企实现销售权益金额1510.4亿元。

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销售规模：典型房企单月权益销售额1510.4亿元

2026年8月，典型房企实现单月销售权益金额1510.4亿元，环比增长2.9%；2026年1-8月累计实现销售权益金额14256.4亿元，同比下降12%，较上月跌幅减少3.8个百分点。

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企业表现：龙头房企业绩分化，部分央企持续强势增长

从企业权益销售额的分布来看，2026年1-8月销售规模超过100亿元的企业共有29家，50-100亿的企业有36家，30-50亿的企业有32家，10-30亿的企业有3家。房企销售权益榜前20中17家为央国企，央国企仍然是市场的绝对主力。

从企业权益销售额情况来看，2026年1-8月，龙头房企内部不同性质企业分化进一步加剧：央企阵营表现强劲，TOP5全部实现增长，增幅达到10%以上。整体来看，央企阵营实力进一步提升，其他性质房企的份额持续被挤压。

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政策环境：房地产新模式的基础制度落地，京沪渝蓉等重点城市集中松绑

2026年8月，房地产政策环境延续适度宽松基调，并在月末迎来中央层面集中系统性政策加码，房地产发展新模式制度建设迎来重大突破。

中央层面，8月18日，国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，自9月20日起施行，为《条例》1999年施行以来力度最大的一次系统性调整。修订重点包括：提取情形从6项增至9类，覆盖购房、租房、装修、物业费等住房全生命周期需求；放开灵活就业人员自愿缴存；简化提取手续，推进公积金全国互信互认等。8月28日，多部委集中发布房地产新政“组合拳”，房地产新模式基础制度落地，是一次划时代的制度变革：销售端，住建部等三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，有力有序推进现房销售，实行预售的单体建筑须完成主体结构封顶，购房人首付款与个贷资金全额纳入监管账户，从源头防范交付风险；信贷端，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，将个人住房贷款期限由最长30年延长至40年，并延后贷款发放时点——预售严格在竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”；融资端，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持上市房企再融资、并购重组及发行ABS，推动REITs高质量发展，推动房企融资由“依赖主体信用”转向“基于项目情况”。货币政策方面，8月20日LPR连续15个月保持不变，1年期3.0%、5年期以上3.5%，处于历史低位。

地方层面，至8月底约56次出台房地产相关政策， 公积金政策优化最为密集，成为地方稳市场的主要抓手。行政调控方面，一线城市北京、上海领衔宽松：北京优化限购，非户籍五环内购房社保年限由3年调为1年，公积金额度大幅提高至首套单方120万/双方240万，支持装修提取与存量房“带押过户”；上海下调外环外二套商贷首付比例至不低于15%，推出“以旧换新”总额2亿元购房补贴及房票安置。此外，成都、重庆等地跟进购房补贴与公积金优化；多地加快推进城市更新与“好房子”建设，陕西出台提升住房品质实施方案，合肥推进“好房子”建设行动等。

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市场成交：新房成交环比跌幅收窄，二手房同比保持正增长

新房成交：环比降幅收窄、同比由平转跌，前8月累计同比下降10.8%

2026年8月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约933万平方米，环比下降16.9%，降幅较上月收窄5.8pcts；同比由7月的基本持平转跌，下降16.4%，市场在传统销售淡季与供应持续收缩的双重拖累下再度承压。1-8月累计成交面积约9297万平方米，累计同比下跌10.8%，降幅较1-7月扩大0.7pcts。需要指出的是，8月末中央层面密集释放的销售制度与信贷新政，核心城市也有针对性的提供政策助力，有望为“金九银十”市场注入交易动能，但政策从落地到成交的传导仍需时间。

从各能级城市表现看，一线城市8月成交约154万平方米，环比下降8.9%、同比增长5.9%，是三大能级中唯一保持同比正增长的板块，前8月累计成交1389万平方米，累计同比微降4.2%，市场韧性相对突出；其中上海单月成交46.56万平方米，环比增长23.4%、同比增长27.6%，在一线城市中表现最为亮眼，广州以51.21万平方米居一线城市成交规模首位。二线城市8月成交约553万平方米，环比下降16.9%、同比下降18.7%，前8月累计成交5560万平方米，累计同比下降14.4%，其中成都、西安环比降幅接近四成，长沙、杭州、成都同比跌幅均超三成，成为拖累二线成交的主要力量；仅济南、哈尔滨等部分城市逆势放量。三四线城市8月成交约226万平方米，环比下降21.6%、同比下降22.0%，单月下行压力在三大能级中最大，但前8月累计成交2348万平方米、累计同比仅微降5.3%，低基数下累计表现相对平稳。整体来看，8月新房成交“一线相对韧性、二线加速回落、三四线单月承压”的分化格局进一步凸显。

二手房成交：环比降幅扩大、同比保持正增，前8月累计同比增长6.9%

2026年8月，全国重点20城二手房成交延续回落态势“四连降”，成交面积约1451万平方米，环比下降8.0%，降幅较上月扩大2.3pcts；同比增长8.8%，增幅与上月基本持平，在新房成交同比转跌的背景下，二手仍凭借价格优势与交易灵活性维持正增长。1-8月累计成交面积约12509万平方米，累计同比增长6.9%，增速较1-7月扩大0.2pcts，二手房成交量级与增速均显著领先新房，二手主导地位持续强化。

从各能级城市表现看，一线城市8月二手房成交约414万平方米，环比下降5.6%、同比增长4.1%，前8月累计成交3608万平方米，累计同比增长5.3%。二三线城市8月成交约1038万平方米，环比下降8.9%、同比增长10.7%，前8月累计成交8900万平方米，累计同比增长7.5%，增速明显领先一线城市，反映部分二三线城市在房价充分回调后，价格敏感的刚需与改善需求释放弹性更足，存量房市场承接能力持续增强。

土地市场：8月土拍热度延续回落，北京、上海领衔核心城市稳健成交

2026年8月，土地市场在7月回调基础上进一步降温，成交端明显走弱，溢价率回落至个位数区间，但核心城市优质宅地仍保持稳健热度。重点50城土地供应建面1230.73万平方米，环比增长25.70%，同比下降37.20%；成交建面603.08万平方米，环比下降31.30%，同比下降32.40%；成交金额750.61亿元，环比下降23.80%，同比增长28.80%；成交楼面价约12446元/平方米，环比增长10.90%，同比增长90.40%。供地结构上，重庆、漳州、南通、济南、武汉等城市放量居前。市场热度方面，本月平均溢价率7.68%，较7月的14.93%回落7.25个百分点，较2025年8月的6.17%仍高出1.51个百分点，超高溢价地块基本消失，市场热度中枢已较上半年明显下移；流拍率回升至3.77%，较7月略有上升，但仍处于相对低位，流拍地块主要集中在三四线城市。北京、上海核心地块仍能实现一定溢价，但整体出价更趋审慎。武汉、南宁、南昌、大连等城市因局部供地稀缺出现个别高溢价地块，但不改整体热度回落格局。

展望后市，8月中央多部委联合发布的一揽子新政将对土地市场产生深远影响。销售端推行现房销售、预售封顶及资金全额监管，将有效降低购房者交付顾虑，修复市场信心，中长期利好新房去化，进而增强房企拿地意愿；信贷端个贷期限延至40年、“交房再还贷”等举措直接降低购房门槛和月供压力，有望激活需求端，为土地市场提供需求支撑；融资端支持上市房企再融资、并购重组及REITs扩容，推动房企融资由“依赖主体信用”转向“基于项目情况”，有助于缓解房企尤其是头部国央企的资金压力，提升其在一二线核心城市补充土储的能力。同时，政策明确推进现房销售，叠加“好房子”建设导向，预计后续核心城市将加大对低密、高品质住宅用地的供给力度，城市更新及存量盘活将成为供地重要补充。但考虑到新政落地需要时间，政策效应传导至土地成交端存在时滞，叠加房企资金面分化格局短期难改，预计三季度土地市场仍将延续“总量低位运行、核心城市点状高热”的分化格局，头部国央企凭借融资优势仍为拿地主力，中小民企参与度有限。