中期业绩解读丨招商蛇口：增收不增利，现金流大幅改善

2026上半年，公司实现全口径签约销售金额962.45亿元、签约销售面积305.18万平方米，同比分别增长8.27%和下降8.9%，销售金额逆势回正并升至行业第四位，是TOP10房企中五家销售正增长企业之一；实现营业收入547.84亿元，同比增长6.41%；归母净利润5.28亿元，同比下降63.54%。财务端，经营活动现金流量净额241.35亿元、同比大增1303%转正。融资端，上半年新增公开市场融资30.9亿元，新增融资综合资金成本2.28%，期末综合资金成本2.61%，保持行业领先。

销售业绩分析

图1：招商蛇口半年度签约销售金额与面积趋势（2023H1–2026H1）

数据来源：招商蛇口2023–2026年半年度报告

2026年上半年，公司实现全口径签约销售金额962.45亿元、签约销售面积305.18万平方米，同比分别增长8.27%和下降8.9%。公司销售金额自2023H1的1664.36亿元经历两轮下调后，于2026H1首次实现正增长（+8.27%）。行业对标来看，根据国家统计局数据，2026年上半年全国新建商品房销售面积同比下降11.6%、销售金额同比下降13.6%，行业整体仍处调整期。公司约+8.3%的增速在千亿级房企中居前列，显著优于TOP100均值，销售修复节奏与核心城市（尤其一线城市）布局高度相关。

投资端，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的策略，2026年上半年，公司累计获 取9宗地块，总计容建面约58万平方米，总地价约184亿元，公司需支付地价约155亿元。报告期内，公司在“核心 10 城”的投资占比接近100%，其中在一线城市上海和北京的投资占公司全部投资额的37%，先后获取上海2宗、杭州 4 宗，以及北京、郑州、香港各1宗优质土地。

二、财务与盈利分析

▌2.1 营收与利润趋势

图2：招商蛇口半年度营业收入与归母净利润（2023H1–2026H1）

数据来源：招商蛇口2023–2026年半年度报告

2026年上半年，公司实现营业收入547.84亿元、同比增长6.41%，为近四期首次转正回升，主要系房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长；归母净利润5.28亿元、同比下降63.54%。业绩下滑的主要原因：（1）房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。（2）投资收益同比减少——报告期投资收益-4.23亿元，上年同期为+5.85亿元。

近几年公司营收体量稳定在500亿元平台，盈利端则逐期走低。这反映出结转毛利率下行与投资收益波动的双重挤压——在高地价项目陆续进入结转期、行业价格竞争持续的背景下，开发业务的利润率修复仍需时间。需要指出的是，公司经营活动现金流净额241.35亿元、同比大增1303%并创历史高位，公司主动以“以利润换现金流”的经营取向明显：上半年销售回款同比增加、购地及基建支出同比减少。

▌2.2 分业务经营情况

开发业务方面，营收421.67亿元，同比增长5.63%。代建业务，招商建管上半年新增代建项目28个、新增签约面积596万平方米、新增合同收入接近4亿元，累计承接项目超640个、规模突破4000万平方米。

资产运营业务，营收38.5亿元，同比增长11.63%。集中商业在营项目55个、在营面积约347万平方米，运营收入10.2亿元；产业园布局16个核心城市、在营面积307万平方米，运营收入6.1亿元，上半年引入国家高新技术企业26家，前瞻布局低空经济；公寓已开业房源4.9万间，运营收入8.0亿元，开业1年以上精品公寓出租率95.2%；会展场馆总建筑面积282万平方米、办展面积超380万平方米，稳居国内会展行业第一梯队；写字楼运营收入6.1亿元（一线城市面积占比七成）、酒店运营收入5.3亿元。

物业服务方面，招商积余实现营业收入97.71亿元、归母净利润4.98亿元，分别同比增长6.64%和0.15%，期末在管项目2599个、管理面积4.07亿平方米，第三方项目新签年度合同额20.31亿元、同比增长28%，非住宅赛道优势稳固。

三、负债与现金流管理

▌3.1 负债及流动性

图3：招商蛇口半年度净负债率趋势（2023H1–2026H1）

数据来源：招商蛇口2023–2026年半年度报告

截至2026年6月末，公司“三道红线”全部达标、维持绿档：剔除预收账款的资产负债率62.98%、净负债率64.93%、现金短债比1.10。四期趋势看，净负债率47.01%、59.17%、66.42%、64.93%，2025H1达到高点后本期回落1.49个百分点，杠杆边际改善；剔除预收款资产负债率稳定在62%-63%区间，四期波动不足1个百分点。流动性方面，期末货币资金余额984.49亿元、同比增加177.37亿元，达到历史高位；一年内到期的非流动负债672.97亿元，货币资金覆盖约1.46倍，叠加交易性短期偿债安排，短期偿付安全垫充足。

▌3.2 2026年上半年融资与现金流策略

融资端，公司持续优化融资成本与债务结构：上半年新增公开市场融资30.9亿元，票面利率均处于同期行业内最低区间；新增融资的综合资金成本2.28%、同比下降38BP；报告期末综合资金成本2.61%、同比下降23BP，保持行业领先水平。公司顺应房地产融资新模式，持续提升经营性物业贷款规模、拉长债务久期，依托央企信用维持顺畅的低成本再融资通道。

现金流与资产盘活方面，上半年经营活动现金流量净额241.35亿元、上年同期为-20.06亿元，主要系房地产项目销售回款同比增加、购地及基建支出同比减少，回款效率与投资纪律共同作用的结果。资产证券化是公司负债管理的核心工具：依托公募REITs市场常态化发行，上半年持续推动博时蛇口产园REIT第二次新购入基础设施项目推进扩募；同时启动招商蛇口商业不动产REITs筹备及招商蛇口租赁住房REIT首次扩募筹备，构建持有物业“开发－运营－资本化－再投资”的良性循环，形成“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。

四、结语

招商蛇口的2026年半年报，是行业深度调整期中“央企韧性模式”的代表性样本，销售端，签约金额962.45亿元、同比增长8.27%，在TOP10房企中五家正增长的名单里占据一席，销售均价上行与核心城市深耕是关键支撑；财务端，三道红线四期全程绿档、净负债率高位回落、综合资金成本降至2.61%、经营性现金流241.35亿元创历史高位，负债与现金流管理体现出典型的央企稳健风格。

盈利端是本期报表的主要短板，归母净利润5.28亿元、同比下降63.54%，反映高价地块结转与市场限价的双重挤压尚未出清。但公司通过“资产减重、债务减负”的主动选择， REITs常态化扩募（产业园、商业、租赁住房三条线并进）、经营性物业贷款拉长久期、以销定投严控新增，均在为下一轮周期蓄力。

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