中期业绩解读丨越秀地产：安全边际充足，库存去化成效显现，经营韧性凸显

摘要

2026年上半年，越秀地产在房地产行业持续深度调整的背景下，实现营业收入约366.5亿元，同比下降23.0%；毛利率约6.2%，同比下降4.4个百分点；权益持有人应占盈利约0.9亿元，同比下降93.6%；核心净利润约0.8亿元，同比下降94.6%。业绩大幅下滑主要受项目结转周期影响，本期入账物业收入及合联营企业投资收益同比减少，叠加房地产发展销售业务毛利下降。销售端，上半年累计合同销售金额约505.1亿元，同比下降17.9%，根据中指研究院数据，公司销售额稳居全国前十。财务端，公司“三道红线”指标全部保持“绿档”，加权平均借贷年利率首次降至3%以下，经营现金流净流入137.7亿元，流动性充裕安全。

销售业绩分析

2026年上半年，越秀地产累计合同销售金额（连同合营企业及联营公司项目的销售）约505.1亿元，同比下降17.9%；累计合同销售面积约170万平方米，同比上升16.2%；销售均价约每平方米29,700元，同比下降29.5%。销售面积增长而金额、均价双降，反映公司以价换量、加速去库存的经营策略。

从行业对标看，根据中指研究院数据，越秀地产以505亿元全口径销售额位列行业第八位，稳居全国前十，行业第一梯队地位稳固。

分区域看，2026年上半年合同销售金额中大湾区约占41.5%、华东地区约占25.9%、中西部约占13.4%、北方地区约占19.2%。与2025年同期相比，大湾区占比由27.4%显著升至41.5%，回归广州大本营；北方地区占比由33.8%降至19.2%；核心六城销售金额占比达84.5%，聚焦高能级城市策略持续强化。

表1 越秀地产2026上半年合同销售区域分布

数据来源：越秀地产业绩公告

公司持续深化“一盘一策、价值前置、分阶去化”全周期精准营销体系，依托大数据实现精准定价、精准拓客、精准服务，最大化盘活存量持销货值，上半年存量持销项目合同销售金额占比同比提升至80.7%。

产品创新方面，公司全面回应“好房子”建设要求，落地“4×4好产品理念”，构建“研—建—服”三位一体产品创新体系，广州阅璟台、鸿璟台项目入选广州市首批“好房子”建设试点，以产品力驱动价值增长。

投资拿地方面，公司全面执行“以投促稳、以质为先”策略，上半年于广州、上海、杭州、成都、青岛5个城市新增6幅土地，总建筑面积约68万平方米，权益投资金额约70.0亿元，其中96.8%权益投资金额集中在核心六城；并成功完成青岛森林公园地块“商改住”盘活落地。截至报告期末，总土地储备约1,657万平方米，较2025年同期有所下降，其中94%位于一线和二线城市，资源结构持续优化。

财务与盈利分析

图1 越秀地产2026上半年营业收入与权益持有人应占盈利

数据来源：越秀地产业绩公告

2026年上半年越秀地产营业收入366.5亿元，同比下降23.0%。分板块看：入账物业收入333.8亿元，同比下降24.2%，入账面积138万平方米（同比+9.9%），入账均价24,200元/平方米（同比-31.1%）；房地产管理收入15.9亿元；房地产投资（租赁）收入2.62亿元，同比下降2.2%；其他收入14.2亿元。

盈利端，毛利22.7亿元，同比下降55.2%，毛利率6.2%较上年同期下降4.4个百分点，主要因入账项目利润空间承压、结转均价下行。权益持有人应占盈利0.9亿元、核心净利润0.8亿元，同比分别下降93.6%、94.6%。

盈利下滑主因有二：一是受项目结转周期影响，本期入账物业收入和合营企业及联营公司的投资收益较上年同期减少，导致营业收入和权益持有人应占盈利下滑；二是房地产市场深度调整下项目利润空间承压，房地产发展销售业务毛利同比下降。

上半年通过出售南沙国际金融中心、云谷产业园、智谷产业园、毕节酒店及医疗、护理及养老业务等多项资产及业务的附属公司，取得收益净额约2.05亿元，持续推进存量资产盘活与结构优化。

公司持续深化“住宅开发为主，商业经营、物业服务为两翼”战略布局，推动开发、经营、服务三位一体协同发展。 商业板块经营基本面稳健，客户结构持续优化，期内本集团持续提升为第三方持有商业项目提供运营管理服务，轻资产外拓规模面积同比增长147.8%；物业服务持续深化服务质量及市场化拓展，上半年首拓北京、成都和西安等核心城市；广州越秀 建设科技有限公司上半年营收同比上升17%，业务逆势增长，设计施工一体化标准化体系持续完善，打造主业增长第二曲线。公司多元业务协同效应持续释放，进一步拓宽发展护城河，为公司高质量、可持续发展提供多元支撑。

三、负债与现金流管理

截至2026年6月末，公司总借贷约1,038.7亿元，较2025年末下降0.9%；现金及银行结余、定期存款及受限存款总额约515.0亿元，较2025年末增加10.1%。净借贷比率49.2%，较2025年末54.9%下降5.7个百分点。

图2 越秀地产2026上半年净借贷比率

数据来源：越秀地产业绩公告

“三道红线”指标全部保持“绿档”，剔除预收账款后资产负债率65.2%、净借贷比率49.2%、现金短债比2.1倍。现金短债比上年同期1.7倍，短期偿债能力进一步增强。加权平均借贷年利率2.91%，同比下降25个基点，首次降至3%以下，融资成本处于行业低位。公司保持标普及惠誉“BBB-”投资级信用评级，展望稳定。

有息负债管理：总借贷1,038.7亿元中，一年内到期借贷占比约24%，2025年末26%，期限结构平稳；定息借贷占比约45%。币种结构以人民币为主（银行借款及票据合计约85%），外币借款占比约15%，其中等值约23.4亿元外币借款已安排金融产品对冲，外汇敞口较低。

融资策略：上半年完成新融资约283.8亿元，其中境内融资223.3亿元、境外融资60.5亿元。发行两期境内公司债本金26亿元，票面利率1.97%—2.18%；境外绿色点心债33.35亿元票面利率3.4%，融资渠道多元畅通，加权平均借贷年利率降至2.91%。

现金流管理：上半年经营业务所得现金净额137.7亿元，较上年同期显著改善，合同销售回款率同比提高10个百分点至71%；期末现金及银行结余501亿元，未提取银行授信额度约420.8亿元，流动性储备充足。

展望

公司凭借国企背景、核心城市布局与严格财务纪律，三道红线保持绿档、融资成本降至3%以下、经营现金流净流入改善，安全边际充足，销售端存量去化成效显著，经营韧性凸显。

展望2026年下半年，公司围绕“精益稳业绩、改革提能力、转型促发展”的工作主题，深耕主业、做强两翼。一是精耕开发主业、深化城市更新，持续优化核心城市布局；二是做优商业赛道、升级资管模式，提升运营效能，探索商业REIT路径；三是做强服务板块，释放“住宅服务+城市服务”双轮驱动优势；四是做大代建业务，挖掘外拓机会。

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