四川
来源：地产密探图库
◎ 来源 | 地产密探（real-estate-spy）
“8·28”房地产新政发布以来，对整个楼市的影响似乎才刚刚开始，尤其是从预售制向现售制进行转轨，可谓“影响巨大”。
从住建部联合自然资源部、金融监管总局印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》看，已经做了“新老划断”。
商品住宅老项目继续预售，没额外的条件约束，而新项目虽允许预售，但必须满足“主体结构封顶”这一条。
商品住宅现售项目，就更别说了，变成“一手交钱一手交货”。交了钱，除了首付之外，购房贷款进入项目在主办银行开立的资金账户后，购房人直接拿房装修或精装入住，“所见即所得”。
对开发商来说，单个项目前期自有、自筹资金压力必然陡增，进入现房销售环节后还不一定好卖，回款周期拉长，就难以尽早有效覆盖向银行借的开发贷本息。
有业内评价说，当前房地产开发毛利率已经很低了，现售制岂不是要把房地产变成制造业？
从一线开发市场来看，究竟反应几何？8月31日，在华润置地2026年中期业绩会上，华润置地总裁徐荣针对现售新政提到了3点大变：
1、一手住房的供求关系、价格预期将带来持续改善和修复。
目前，全国房地产市场已进入存量及结构优化的新时期。一方面，二手房交易总量全面超过新房；另一方面，新房待售和待建库存总量仍然较高，新政预计将对新房市场价格企稳修复产生长期积极效果。
言外之意，大规模现售后，供地及新房供应减少，新房售价会涨，但注意这是长期来看，短期来看，恐怕企稳压力仍很大。
2、维护购房者合法权益。
过去商品住宅市场逾期交付、货不对板甚至烂尾的现象持续发生，购房者的信心受到冲击。新政落地后，将是先拿房再还贷，引导开发商持续强化工程质量意识，持续提振消费信心。
3、房企摆脱“三高”的老路径依赖。
过去是高负债、高杠杆、高周转模式。新政后，融资从主体信用转为项目信用，将引导开发商从“规模优先”全面转向“品质制胜”，同时行业“投融资、生产、销售、运营”等全周期全链条作业方式也将面临全面重构。
从第三方的角度看，似乎并没有太多乐观。有业内指出，“现在早没了高周转，开发项目大多是‘一盘一盘’的做。为何还有开发企业卖不出去，项目烂尾？根本问题，还是在居民收入。
其指出，各地住建，规划部门以及银行等部门，都似乎还没准备好，因为这次新政彻底改变了地产开发投资逻辑。市场可能会明显脱节，土地市场瞬间降温。
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实际上，新项目预售要等主体封顶，这一条的威力就已经够大了，因为项目开发商要多拿出一大笔利息钱给银行。怪不得，昨天银行股集体飘红。
比如项目总建面10万方，扣除土地、一般税费加各项成本大约5000-6000元/㎡，需要资金5-6亿元。
假设首付20%资金投入工程，开发贷要4亿元以上，按2年半算，4个亿的开发贷按4%算利息，一年利息1600万，2年半就是4000万。
这个新增成本，单位每平米就会多出400元，不加到房价上，又能去哪里？加到房价，在收入预期没有实质性改变之前，购房者会认可你一个单盘涨价吗？
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