9宗地！招商蛇口2026上半年“核心10城”投资全解析

在房地产行业从“规模扩张”向“品质深耕”转型的关键节点，每一次拿地动作都不仅是企业的战略选择，更是市场风向的晴雨表。

2026年上半年，招商蛇口交出了一份极具辨识度的投资答卷：累计获取9宗地块，总计容建面约58万平方米，总地价约184亿元，公司需支付地价约155亿元。更引人注目的是其投资结构的极致聚焦——在“核心10城”的投资占比接近100%，其中上海和北京两大一线城市的投资额占公司全部投资额的37%。

这背后隐藏着怎样的逻辑？这些新获地块又有哪些值得关注的亮点？今天，我们就通过拆解这9宗土地，看看招商蛇口如何在不确定性中寻找确定性。

极致聚焦：为何说这是“优中选优”的样本？

首先，让我们看一组数据。2026年上半年，招商蛇口新增地块仅9宗，相较于2023年的55宗、2024年的26宗，拿地节奏显著收敛。但这并非退缩，而是策略的升级。

在这9宗地块中，上海2宗、杭州4宗，以及北京、郑州、香港各1宗。全部位于高能级城市，且“核心10城”投资占比接近100%。

这意味着什么？意味着每一分投入都指向了更高的去化确定性和更强的价格支撑。在行业整体趋于理性的背景下，招商蛇口选择将资源集中在最具价值的核心资产上，用“少而精”换取“稳而强”。

上海双子星：徐汇长桥与普陀石泉的价值重构

在上海，招商蛇口于4月21日的第三批次土拍中一日双响，合计投入超63亿元，成为全场焦点。这两宗地块不仅代表了上海核心区的稀缺资源，更折射出产品力的极致竞争。

徐汇长桥地块：稀缺低密与生态资源的完美叠加

徐汇区长桥地块（沪告字[2026]第020号）是上半年上海土拍中最具话题性的项目之一。经过82轮激烈竞价，招商蛇口以33亿元总价、25%的溢价率将其收入囊中。

这块地的亮点在于“稀缺性”与“功能性”的双重升级。首先，它原为商办用地，2026年2月调整为纯住宅用地，这种从低效率商业向高价值居住的转化，本身就带来了巨大的价值重估空间。其次，容积率仅1.8，限高36米，在寸土寸金的上海内中环，这意味着可以打造低密度小高层甚至叠加型产品，精准契合当下改善型客户对居住舒适度的追求。

此外，地块北邻上海植物园，东距黄浦江仅500米，兼具生态景观与滨水资源，且距离在建的轨交23号线站点约700米。这种“生态+交通+中心区”的复合价值，使其成为头部房企争相追逐的对象。招商蛇口在此区域已有“海上·清和玺”等项目，此次加仓有利于实现板块联动，放大品牌效应。

普陀石泉地块：内中环成熟区的改善标杆

同日，招商蛇口联合中建八局以30.29亿元底价竞得普陀区石泉地块。虽然以底价成交，但其价值同样不容小觑。

该地块位于内中环板块，容积率2.5，规划建筑面积约4.88万平方米，适合开发高层住宅。作为成熟城区内的优质宅地，其周边生活配套完善，且明确装修标准不低于5000元/平方米，显示出较高的产品门槛和改善型定位。这两宗地块合计超过63亿元的投入，彰显了招商蛇口对上海核心战略市场的长期信心。

北京通州：副中心成熟板块的低密补仓

在北京，招商蛇口于6月获取了通州九棵树南地块。根据克而瑞数据，该地块成交总价为10.217亿元，容积率1.6，计容建筑面积约3.38万平方米。

这宗地块的核心优势在于“成熟”与“低密”。它位于通州区九棵树街道，属于北京城市副中心0302街区，周边拥有领展广场、东直门医院通州院区、通州区第一实验小学等成熟配套。紧邻地铁站的交通条件，加上1.6的低容积率和45米的限高，使其具备打造低密度改善型住宅的天然条件。

值得注意的是，受北侧退线要求影响，地块虽损失部分可建面积，但形成了更开阔的公共空间与视觉通廊，有助于提升社区品质。对于已经一年零两个月未在北京拿地的招商蛇口而言，这宗地块不仅是土储的补充，更是对其在通州大本营地位的巩固。

杭州四子与港澳布局：纵深耕耘与战略外延

除了京沪，杭州是招商蛇口上半年拿地的另一重镇，共计获取4宗地块。

其中包括滨江区永久河单元地块，该地块以60.9374亿元成交，楼面价约51577元/平方米，溢价率高达79.03%。此外，还有西湖区云谷板块的双桥单元地块、余杭区良渚东单元地块等。杭州地块的高溢价和高总价，反映出招商蛇口在强二线城市核心板块的深耕决心，旨在通过高质量扩储实现中长期价值兑现。

此外，招商蛇口还获取了郑州1宗地块和香港北部都会区1宗地块。郑州地块体现了对中西部高能级城市的审慎补位，而香港地块则是公司参与片区级开发、联动港澳资源的重要战略外延。

结语：以确定性对冲波动

回顾招商蛇口2026年上半年的投资轨迹，我们可以清晰地看到一条主线：聚焦核心，回归产品。

从上海徐汇的低密稀缺宅地，到北京通州的成熟改善板块，再到杭州核心区的高溢价深耕，招商蛇口不再追求规模的盲目扩张，而是通过“控规模、控节奏、控风险”，将资源投向那些具有更高去化确定性、更强价格支撑的高能级城市。

这种策略的背后，是招商蛇口对产品力的自信。无论是上海的“玺系”、“启序系”，还是北京的“揽阅系”，招商蛇口正通过持续输出标杆作品，构建起品牌的“护城河”。

在未来的房地产市场中，唯有那些能够精准洞察用户需求、持续提供高品质产品的企业，才能在周期波动中立于不败之地。招商蛇口的这份半年报，或许正是这一趋势的最佳注脚。

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