租约一签十五年，这买卖太香了！

手里住宅房产已经压了不少？其实，还有一条更稳的路 —— 用 SMSF 买商业地产。

联邦政府刚刚堵上了 “SMSF 贷款（LRBA）买住宅投资房” 的口子，Raine & Horne 执行主席 Angus Raine 直言：

商业地产，

就是那个顺理成章的下一站。

“商业地产的租约，一签往往就是 5 到 15 年，还能拉上个人或银行担保作背书，日常开支很多时候也是租户来扛。” 他说。

不过，SMSF 可不是想买就能买。Angus Raine 提醒：SMSF 监管极严，任何商业地产投资都必须符合基金的投资策略，还要过 “为成员退休谋福利” 这道单一目的测试；通过 SMSF 借贷，同样有专门的规矩要守。

那什么样的商业地产，才值得 SMSF 出手？商业地产总监Lisa O'Neill给了三个关键点。

“现金流，现金流，还是现金流—— 尤其是要贷款的时候。” 她说，“SMSF 得靠足够的现金流去还贷款、应付基金的其他义务，所以租金回报强劲又稳定的物业，才是真正的加分项。”

在她看来，租户成熟、租约扎实、租金还能定期上调的物业，等于把 “收入的确定性” 稳稳攥在手里。

地段、可达性、可见度、租户结构—— 这些基本面，一个都不能少。

如果你是生意人，还有个进阶玩法：在合规的前提下，SMSF 可以持有符合条件的商业地产，再租给自家公司 —— 前提是一切安排都按监管规定来，租约也得是正儿八经的商业条件、公平议价，不能自己人跟自己做人情。

怎么样，动心了吗？与其在住宅市场里卷，不如换个赛道看看！

Bunnings, 191 Argyle Street, Traralgon VIC 3844

物业类型：零售

出售方式：国际公开招标

截止时间：2026年9月10日星期四 下午5点(AEST)

该项目为大型零售投资项目，由 Bunnings Group Limited（澳大利亚和新西兰领先的家居装修零售商，Wesfarmers Limited (ASX: WES) 的全资子公司）签订了全新的 10 年净租赁协议。

• 与 Bunnings Group Limited 签订全新的 10 年回租协议，并附带 8 个 6 年采用净租赁结构，租金每年随消费者物价指数 (CPI) 上涨（上限为 2.5%），可有效抵御成本上涨风险，并将管理义务降至最低。

• 占地 20,260 平方米* 的商业 2 区土地，临Princes Highway，拥有宽阔的临街面

• 专为 Bunnings 打造的 10,438 平方米* 仓库，拥有 143 个产权车位，每日约有 24,000 辆过往车辆经过，位置显眼^

• 预计年净营业收入为 138 万澳元，并可节省高达 50% 的印花税**

• 地理位置优越，坐落于Latrobe Valley最大的城市Traralgon，该城市是拥有超过30万居民的区域性重要服务中心。Latrobe Valley拥有多元化的经济，年经济产值约为137亿澳元，并受益于超过540亿美元的可再生能源投资项目。

文中*表大约

Eden Academy, 37-39 Goldsmith Avenue, Delahey VIC 3037

物业类型：幼儿园

出售方式：国际公开招标

截止时间：2026年9月10日星期四

• 仅出售永久产权——不出售托儿所业务

• 15 年净租约，至 2038 年 11 月，另有续租选择权至 2058 年，每年租金固定调整幅度为 3.0%。

• 已租赁给 Eden Academy，这是一家高端全国性托儿服务运营商，在澳大利亚拥有 61 多个中心，且入住率很高。表现强劲的 100 个托儿名额托儿中心，托儿需求比率为 2.76，比大墨尔本地区的平均水平高出约 27%^，竞争供应有限。

• 位于墨尔本市中心西北约 20 公里* 的成熟地段，紧邻Mackellar小学（300多名学生），位于成熟的家庭和教育区内。

• 净收入每年 361,601 澳元* + 商品及服务税（2026 年 11 月起为每年 372,581 澳元* + 商品及服务税）

文中*表大约

173-177 Upper Heidelberg Road, Ivanhoe VIC 3079

物业类型：零售

出售方式：公开拍卖

截止时间：2026年9月18日星期五 下午12点30(AEST)

• 以15年净租赁方式将物业租给快餐巨头El Jannah，租金每年固定增长。El Jannah 是澳大利亚最大的快餐连锁品牌之一，在全国拥有 65 多家分店，以其传奇的黎巴嫩风味炭烤鸡而闻名。

• 540 平方米* 商业 1 区地块，拥有 7 个产权车位、后方通道和未来开发潜力（需经市政厅批准）。经过全面翻新的 429 平方米* 建筑，以全新的超现代 El Jannah 餐厅和最先进的快餐店装修为核心。

• 这栋拥有三面临街的永久产权物业，临街面宽达17.7米*，面向Ivanhoe繁华的零售和餐饮区，气派非凡。

• 提供年度总收入 344,000 澳元 + 商品及服务税 + 支出*

• 位于Ivanhoe中心地带，地理位置优越，距离Ivanhoe火车站仅 220 米*，该火车站每年服务超过 617,600 名乘客*，并可直达墨尔本中央商务区（8 公里*）。

• Ivanhoe居民中有 46% 为“有子女的夫妇”——这是 El Jannah 服务产品的主要目标市场。Heidelberg Road上段（Ivanhoe的零售主干道）包含高达12层的多个大型开发项目——该黄金地段近期和规划中的开发项目总计超过550套公寓。

文中*表大约

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