中国房贷40年，最可怕的是什么？

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大家好，我是混哥！

研究生毕业于香港大学，擅长趋势研判与资产投资。

大变局的乌卡时代，关注我的文章，帮你看清宏观趋势和财富真相!

从今天开始，我的文章会以专栏的形式呈现给大家，这是我以专栏形式撰写的文章《中国房贷40年，最可怕的是什么？》。

作者|混哥

房贷30年变40年，最可怕的事情是什么？

是你根本就不知道为什么，更不知道底层逻辑是什么~

不废话，直接亮观点：房贷30年变40年，底层逻辑是化债，是针对4亿中产的定向化债

我之前说过，上到国家，下到个人，西至啊美莉卡，东至大唐，但凡涉及化债就只有两条路径：

第一条路径：长债替换短债，低利率换高利率，用时间换空间；

第二条路径：通胀，用通胀稀释债务

而房贷变成40年，本质上就是超长债替换长债，然后用时间换空间，再用通胀稀释债务，

来，今天就和大家说说，为什么房贷延期至40年，本质是中产的定向化债

01

首先，中国经济最大阻力是什么？

是房价不涨吗？是房企股票暴跌吗？是房子期房销售吗？

不！！！

中国经济最大的阻力是化债、化债、化债~确切的说，中国目前处于债务周期的去杠杆阶段

正因为如此，地方城市严禁新增隐形债务，所以地方城市从花钱如流水变成花钱挤牙膏，特别难/特别费劲

正因为如此，居民端新增中长期贷款连续4年下滑，所以银行净息差低于安全警戒线1.8，特别穷/特别煎熬

而地方城市和银行之间有一条隐性、却十分重要的链条：土拍——房地产项目开发——银行贷款——房产销售

现在这条链条怎么样了？崩了~

而这个崩的过程，其实就是化债

放眼全世界经济体都曾经历过了化债，只不过有些经济主体化债的结局是萧条，有些经济体化债的结局是恶性通胀，也有很多经济体化债的结果是涅槃重生

那么，什么样的化债是成功的？

答案就5个字：和谐去杠杆，对！必须是和谐去杠杆

什么叫和谐去杠杆？

就是时间换空间，不消灭本金，改善现金流，用时间解决问题

而中国房贷30年变成40年，本质上就是债务置换，使用更长的40年债务合同替换30年债务合同

这本质上就是针对4亿中产的债务置换，定向化债

即，用一份更长时间、“更低利率”的贷款合同（40年），替换现在的30年的贷款合同——比如之前所有买房的存量房房贷合同都可以更换成40年的贷款合同

有伙伴看到这里或许会说：合同年限是更长了，但40年的贷款利率LPR还是3%，只不过因为40年，月供自动少了1000多元，其实还是我们背负了所有~

对于这个问题，我说两点：

1、算账

任何政策、任何投资都需要精算，并根据精算的结果来看利弊、谈取舍，房贷合同延长至40年更是如此

来，第一笔账——

100万贷款，等额本息30年月供是4216元，变成40年贷款之后是3579元，等于每个月减少636元

政策落地之后，很多人看到这个数据，就忿忿不平，说：“谁差这636元？”

我看到这种说法，就感觉“这是数学小学没有毕业”的理解。

636元确实不多，尤其是一线城市和强二线城市的房价动则几万一平米，就显得这636元连牙签肉都不算

但我想问：大家知道这636元，相当于4216元月供的多少？

答案是15.09%，约等于16%

我就想问，现在这年景，给你债务减免16%的比例，这个幅度还低吗？

这相当于买车85折，买黄金返还16%的现金，16%的幅度，绝对不算低~

来，接着再给大家算第二笔账——

天天说房贷利率LPR3%太高了，但不知道大家是否计算过？

30年的贷款不变，降低政策利率LPR3%，也就是大家天天期待的降息，月供4216元/月降低至3579元/月，相当于政策性利率LPR降低了多少？

换句话说，利率LPR3%降低多少，才能把月供从4216元/月降低至3579元/月？

答案是1.765%，也就是政策性利率LPR3%降至1.765%

1.765%是什么概念？

不仅低于企业经营贷利率的2.45%，还低于股市互换便利贷款利率2.25%，只要对中国经济稍稍有认知，都知道这是目前中国经济大环境正常降息都无法达到的程度~

所以，贷款年限30年变40年，从居民现金流的角度看，是是货真价实的利好

2、还有降息空间

我依然认为未来还有降息的空间，也就是政策性利率LPR降低至2.5%-2.75%附近，

我知道无论是银行的净息差，还是汇率的压力都约束了中国降息的幅度和节奏。

但从化债进程、中国十年前国债收益率两位维度看，中国至少还有两次降息，也就是LPR政策性利率降至2.5%到2.7%

所以月供还会有降低，

我知道，这里还有一个问题，就是30年变成40年，100万贷款，40年贷款要多付20万利息，这笔账该怎么算？

来，往下看

在货币不断贬值的背景下，那些城市的房子完成了获利回吐可以购买，那些城市不能购买，推荐阅读文章《》

02

其次，账该怎么算？

房贷由30年变成40年，100万贷款要多支付20万利息，这算不算羊毛出在羊身上，终究是我们承担了一切？

我认为并不是

因为大家忽略了通胀化债，忽略了货币购买力贬值，而这才是化债最有力的武器

二战之后黄金是35美元一盎司、原油是9美元一桶，但现在需要支付4500美元才能购买一盎司黄金，支付90美元才能购买一桶布伦特原油。

那么，是什么变化，让黄金从35美元变成4500美元，让原油从9美元变成了90美元

答案是就是货币超发

换句话说，从来不是黄金和原油价格上涨了，而是全世界的钱越印越多，让黄金和原油价格上涨了

举个最简单的例子

假设这个世界最初只印了100美元，这个世界只有10桶油，那么100美元就等于10桶原油，也就是10元一桶，

但这个世界主宰不能创造更多的石油，却可以创造更多的货币，所以当100美元变成100亿美元，那么一桶石油就是10亿

这个世界真实物品，石油也好，黄金也罢储存量都是有限的，所以随着钱越印越多，那么有限的商品就变得越来越贵，而这就是通胀的本质

同样的逻辑，房子也是如此

房子从老破小变成第四代住宅，所以房价涨了，这种说法无法就是“房企”广告给大家带来的幻觉，因为房价上涨只有一个真实的原因：印钱，印了越来越多的钱

只要钱越印越多，这个世界的商品就会越来越贵~所以投射到货币和商品两个维度，就是货币购买力贬值、商品通胀~

那么，房贷30年变成40年，利息却多出来20万，这笔账该怎么算？

答案就是计算通胀稀释债务的过程

来，我通过过去，未来两个维度和大家说说

——过去

过去不是一个词，是中国经济崛起的30年，也是你我他共同经历的30年，谁要是在30年前负债10万元，那都是天文数字

现在呢？10万元根本不算钱~

而30年前，10万元可以在上海买洋楼、可以在北京买四合院、可以在深圳福田买一栋农民房，

现在呢？上海的洋楼5000万，北京四合院1个亿，深圳福田农民房3000万

所以，假设你30年前借贷10万买入上述任何一个城市的物业，今天都已经身价不菲

但如果你持有10万元到今天，估计就剩个寂寞了

所以，时间换空间就是和谐去杠杆，就是通胀稀释债务

如果你在过去30年变得富甲一方，那么你要感谢时代，感谢中国印了天量的货币

过去 30年，中国印第一个100万亿M2用了57年，第二个100万亿M2用了7年、第三个100万亿用了4年

台阶

M2 区间

时间跨度

用时

第 1 个 100 万亿

0‑100 万亿

1956‑2013.03

57 年

第 2 个 100 万亿

100‑200 万亿

2013.03‑2020.01

≈7 年

第 3 个 100 万亿

200‑300 万亿

2020.01‑2024.03

≈4 年

第 4 个 100 万亿

300‑400 万亿

尚未完成

待观察

正是因为这样的印钱速度，上海的洋楼才会变成5000万，北京四合院才会变成1个亿，深圳福田农民房才会变成3000万

所以，从房价角度看，这叫房价上涨，但如果从货币角度看这就叫货币购买力贬值，这就叫通胀

——现在

假设购买一套房，买入价格是100万，你支付了30万首付，然后70万是贷款，

那么，这房子负债率就是70除以100=70%，你的净资产就是30万，银行贷款的总额是不变的，所以总负债不变，无论房价涨跌都不变，债务锁定不变·

未来40年，就算“他们不贪心”，货币40年只增加3倍，房价只翻2倍这个货币贬值的最低、最低标准来计算，那么40年后100万买入的房子最大也会涨到200万

那么你的负债率就是70除以200万=35%，所以你的负债率是35%，净资产是200-70=130万，净收益率是130-30=100万

所以房贷延长至40年，站住现在看未来，计算之后确实是利息变多了，但如果站住40年后看今天，不仅是20万的利息，其实连70%的负债都被稀释到35%了

只不过呢，绝大多数人无法理解时间等于金钱这句话的底层逻辑，所以也就无法理解房贷延长至40年多出来的利息，在未来连通胀的“零”头都不算

在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《》

03

最后，说几点！

1、杠杆与宏大叙事逻辑

不论房价涨不涨/什么时候涨，都不会改变全世界的M2扩张的宏大叙事逻辑~

——比如，东方大国截至目前356万亿人民币的M2

——比如，西方大国债务总规模40万亿美元

不论大家怎么看房价、怎么看房贷延长至40年，但都需承认一个事实：钱，只会越印越多，不会越印越少

2、居民的资产价格

生存的衣食住行，只要具备垄断+“抽水泵”的信贷作用，价格就一定不会便宜！

所以，长周期看货币贬值和资产价格长期上涨的趋势，永恒不变！

货币超发的背景下，各个城市行情节奏并不同，哪些城市现在可以购买，哪些城市不能购买？推荐阅读《》

3、加速去杠杆

30年变40年，还有一个作用，就是中国去杠杆正在加速，如果这样，那金融企业、猪周期都需要提速

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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