上海连续半年二手房单月成交破2万套：有人试探涨价，有人置换外环外千万房源

进入9月，上海楼市传统旺季“金九银十”有望加速兑现。刚刚过去的8月，市场已释放出复苏信号。尽管当月雨量创下历史同期第二高，台风频频叨扰，却没有打乱人们的置业节奏。

记者从上海市房管局获悉，8月份上海二手住房成交2.07万套，同比增加18%。从去年11月以来，除今年春节假期所在的2月外，其余月份成交量均稳稳站上2万套大关。

随着“沪八条”落地以及8月28日多部门出台的房地产一揽子政策加码，市场预期进一步改善，二手房带看量明显增加。回暖之下，新的变化正在发生。

有的卖家开始试探性涨价

宝山杨行位于外环外，是此次政策精准发力的重点区域。住房贷款首付比例下调后，购房门槛进一步降低。

“‘沪八条’出台以来，我们平均每周人均带看量达到4到5组，比之前增加了30%。”上海中原地产宝山杨行板块门店负责人周荣说。

一个值得关注的趋势是，部分卖家的心态出现微妙变化，开始试探性上调报价，幅度不大，约在两到三个百分点，换算下来大约5万到10万元。在卖家看来，市场经过几年的深度调整，外环外很多区域的二手房价格已跌至高峰期的六到七成，几乎探底。随着一揽子政策落地，市场预期转好，卖家更有底气去博弈一个更好的价格。

数据来源：网上房地产

周荣认为，这种信心并非毫无根据。“今年1月到7月，全市累计成交二手房约15万套，这相当于以往整整一年的量。由于基本面上交易活跃，全市二手房的供应量不断下降，而且地段好、品质好的房源流通性很强，买家也不愿意错过。”

买家选择半径显著扩大

如果说卖家的试探还带着几分谨慎，那么买家的脚步则明显加快。上海链家研究院负责人李根表示，在“沪八条”发力下，改善型需求加速入场，3室及90至120平方米的户型占比稳步提升，成交结构持续优化。

上海链家三林店社区维护经理唐修贵注意到一个趋势：置换型客户的选择范围正在从在周边换房扩展到全市跨区域购房。“客户以前卖了房，多半是在周边换个有电梯的房子，面积稍微大一些。现在不一样了，很多人直接看向外环外的新房，比如联排、叠拼或者大平层，追求的是更好的环境和居住品质。”

8月29日，一位业主通过唐修贵卖掉了一套位于浦西的楼梯房，成功置换到松江的独栋住宅，价格在1000万元左右。还有一位卖家距离退休只有两三年时间，他把一套位于5楼没有电梯的老房子转给了女儿，自己在嘉定又购置了一套别墅方便养老。

“原因很简单，同一个价位在外环外可以买到更好的房子。”唐修贵说。一方面，新政补贴坚定了这类买家的选择。新政里的“以旧换新”购房和贷款补贴两项叠加，最多可省8万元，相当于家电购置“免单”，吸引力实实在在。

统计数据显示，8月21日“沪八条”施行以来，购买外环外一手住房中，符合“以旧换新”购房补贴的，即购买外环外一手住房且购房前一年内有出售二手住房行为的，约195套，占同期外环外一手住房成交量的23%。其中出售二手住房位于外环内的共66套，占34%，可叠加享受3万元“以旧换新”补贴。

另一方面，2025年9月上海出台的住宅品质提升新规全市统一执行，对外环外住宅的实际影响要大于中心城区。外环外地块的容积率相对更低、净空与风貌约束更少，新规中阳台半计容放宽、公共用途架空层与风雨连廊不计容、建筑高度适度弹性等设计红利更容易落地，新出让地块的项目有条件实现更大阳台、更高得房率、更丰富的社区公共空间。

比如，位于浦东川沙的“佳运·璟和ONE”是外环外典型的全域抬板社区，车库置于抬板之下，地面完整留给绿化与活动场地，多栋楼设置连片底层架空层作为公共活动空间，主力户型均超过110平方米。位于嘉定新城的“象屿金茂·满嘉”整体抬高地坪约1.2米，洋房区在此基础上再抬高约4.4米，架空层内增加了活动区域。

外环外小区采用抬板设计，整体抬高地坪约1.2米，洋房区在此基础上再抬高约4.4米。抬高之后，一楼增设了健身房等功能活动区（效果图）。

外环外新小区大多有抬板设计，一楼增加了更多公共活动区（效果图）。

中介机构转型愈发迫切

交易模式和客户需求的变化，也在倒逼房地产经纪行业加快转型。“AI等新技术的发展，让客户获取信息和政策咨询的渠道更加多元。如今，客户对于新政细则的了解，不再主要依赖中介，直接向中介咨询的需求也有所减少。”周荣坦言。

新媒体平台以及AI找房工具的兴起，正在重塑消费者获取房产信息的方式，也在一定程度上分流传统中介的线上客源。但在上海市房地产经纪行业协会会长、太平洋房屋董事长张静看来，线上渠道的扩张并不意味着传统门店失去价值：“线上平台、AI更多解决的是房源展示和初步匹配问题，但房产交易是大额、非标资产，看房实勘、价格博弈、产权核验、置换衔接以及交易风险把控等复杂环节，仍然离不开专业人员。”

这也意味着，中介行业的价值正在发生变化。过去，中介更多依靠信息差和渠道优势撮合交易。随着房源信息日益透明、线上渠道不断丰富，单纯的信息撮合价值持续下降，中介需要从“卖房的人”转向“帮客户做决策的人”，从房源销售员向置业顾问、交易风控专家转型。

尤其是在市场逐步进入置换主导阶段后，消费者的需求也在发生变化。相比单纯获取房源信息，购房者更加关注交易安全、资产研判、置换方案以及政策解读等专业服务。这对经纪人的专业能力和机构的服务体系，都提出了更高要求。

置换链条打通之后，不少市民卖掉老房子去外环外买新房。

“从协会来看，我们也鼓励从业者用好新媒体和数字化工具，线上获客、线下做实专业服务，推动线上线下融合发展，依靠专业能力构建长期竞争力。”张静说。

在张静看来，未来三年，房地产经纪行业的核心命题，是完成一次专业重构。对企业而言，需要重构服务体系，清晰区分基础代办与全流程居间服务，摆脱单纯依靠低价竞争的模式。

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