中期业绩解读 | 苏州高新：旧引擎降档，新引擎点火

苏州高新上半年公司实现营业收入22.54亿元、同比下降15.24%，主要受房地产收入结转减少拖累；归母净利润6.10亿元、同比大增247.58%。营收与利润的显著背离，核心驱动是产业投资板块兑现：上半年取得投资收益13.15亿元、同比增长316.22%。地产板块深度收缩，合同销售面积2.97万平方米（-51.46%）、销售金额5.77亿元（-61.80%），并计提存货跌价损失4.82亿元。财务端，资产负债率73.75%、较上年末下降1.90个百分点。

经营业绩总览

▌1.1 核心财务表现：营收利润背离，投资收益接棒

图1：苏州高新半年度营业收入与归母净利润（2023H1–2026H1）

数据来源：苏州高新2023–2026年半年度报告

2026年上半年，公司实现营业收入22.54亿元，同比下降15.24%；利润总额5.53亿元，同比增长212.54%；归母净利润6.10亿元，同比增长247.58%；扣非归母净利润3.25亿元，上年同期为亏损0.37亿元，实现扭亏为盈；基本每股收益0.48元，同比增长336.36%。从四期半年报趋势看，公司营收自2023H1的51.45亿元经历2024H1的高点53.61亿元后持续回落，2025H1同比腰斩（-50.40%），2026H1再降15.24%，反映传统地产结转收入的持续收缩；而归母净利润在1.43亿至2.31亿元区间徘徊三期后，本期跃升至6.10亿元，利润曲线与营收曲线明显背离。

背离的核心变量是投资收益。上半年公司投资收益13.15亿元、同比增长316.22%，相当于当期营业收入的58.3%；非经常性损益合计2.85亿元，其中非流动性资产处置损益1.55亿元、计入当期损益的资金占用费0.12亿元。同期公司计提资产减值损失4.82亿元，主要系房地产项目存货跌价准备增加，直接侵蚀地产主业利润。剔除非经常性损益后，扣非净利润3.25亿元的绝对规模仍然有限，显示主营业务的盈利能力仍待夯实，盈利结构由“地产结转驱动”向“投资收益驱动”切换的特征十分鲜明。

▌1.2 盈利质量评估：每股与回报指标全面修复

本期加权平均净资产收益率5.73%（未年化），较上年同期提升约3.87个百分点；综合毛利率约13.04%、较上年同期提升约2.02个百分点，主因结转结构变化及低毛利项目出清。截至2026年8月28日，公司总市值约79.6亿元，对应市盈率约6.5倍。

业务板块分析

▌2.1 板块全景：从园区开发商向产业投资运营商转型

公司明确战略定位为“园区运营+产业投资”双轮驱动，推动自身由传统的园区开发商向产业投资运营商转型。产业园区运营方面，绿色低碳产业园（GLCPark）新增屿晟科技、碳循智能科技等入驻企业，总入驻企业达110家、合计注册资本46.5亿元；运河数据港ESG创新中心招引落地中软国际（苏州）、库迪咖啡（苏州）总部等企业和机构。新兴产业运营方面，全资子公司绿色低碳公司实现营业收入9492.56万元、净利润1605.23万元；高端装备制造子公司东菱振动实现营业收入2.28亿元，产城综合开发板块涵盖产业地产、文旅商贸与水务环保。

▌2.2 产业投资板块：本期利润的绝对引擎

产业投资是本期业绩的绝对主角。上半年公司取得投资收益13.15亿元、同比增长316.22%，主要来自三个层次：其一，早期投资的联讯仪器在科创板成功上市，公司旗下平台合计持有其195.89万股、占发行后总股本的1.91%，因上市及公允价值变动确认投资收益5.96亿元；其二，杭州银行、江苏国信、东方创业、苏高新创投等权益法核算单位贡献投资收益4.96亿元；其三，定增投资退出松发股份、瑞玛精密、中科飞测、沪硅股份，合计实现收益8895.16万元、整体收益率118.60%。投资体系方面，公司自营及直接参股基金共13只、已实缴出资10.81亿元，撬动基金总规模109.69亿元，杠杆放大效应约10倍。后备梯队方面，海光芯正推进港交所上市，普旭科技、毫厘技术新三板挂牌进程中，艾棣维欣启动科创板上市辅导，思必驰科创板上市申请已获受理，后续仍有望持续贡献收益。

▌2.3 产城综合开发板块：地产深度收缩，文旅水务稳运营

图2：苏州高新半年度商品房合同销售趋势（2023H1–2026H1）

数据来源：苏州高新2023–2026年半年度报告

产业地产是本期收入下滑的直接来源。上半年公司实现商品房合同销售面积2.97万平方米、同比下降51.46%，合同销售金额5.77亿元、同比下降61.80%。销售金额自2023H1的24.79亿元收缩至5.77亿元，仅为三年前的23.3%。房地产出租方面，上半年取得租金收入2484.13万元，期末出租面积14.99万平方米。经营主体层面，地产集团上半年实现营业收入10.7亿元、净利润-6.08亿元，产城公司亏损3783.11万元、徐州投资亏损2574.57万元，地产链各主体普遍录得亏损，叠加存货跌价损失4.82亿元的计提，地产板块对报表的拖累充分显性化。

文旅与公用事业提供稳定现金流。文旅方面，旅游集团上半年实现营业收入5.55亿元、合计接待游客206.89万人次，苏州乐园以“主题沉浸式游乐园”转型为目标打造森林小镇，徐州乐园推出亲子游乐及科创夜游项目，并联动餐饮、酒店形成“游园—观秀—消费—住宿”消费闭环；商贸业务依托“虹桥品汇苏州港”品牌，出口端聚焦智能服务机器人、清洁机器人两大品类。

三、财务与负债分析

▌3.1 负债水平：资产负债率回落至73.75%

图3：苏州高新半年度资产负债率趋势（2023H1–2026H1）

数据来源：苏州高新2023–2026年半年度报告

截至2026年6月末，公司总资产718.80亿元，资产负债率73.75%、较2025年末下降1.90个百分点，在2025H1冲高至76.95%后连续回落，债务压力边际缓解。资产负债率始终在74%–77%区间高位运行，显著高于一般制造业企业，这是园区开发类国企重资产属性的体现。权益结构上，期末归属于上市公司股东的净资产106.47亿元，其中永续债27.80亿元，扣除后普通股股东对应净资产78.67亿元；少数股东权益体量亦较大，反映公司项目层面合作开发与基金出资的权益结构较为复杂。

▌3.2 流动性与融资：AAA平台低成本续接，短债覆盖略紧

流动性方面，期末货币资金41.62亿元（较上年末增加6.48亿元），短期借款与一年内到期的非流动负债合计约46.33亿元（较上年末压降10.40亿元），货币资金对短期有息负债的覆盖倍数约0.90倍，较上年末的约0.62倍明显改善，但仍未完全覆盖，缺口依赖再融资续接。融资端是公司的突出优势：依托AAA主体信用评级，上半年发行直接融资产品7单、发行金额近31亿元，期末综合融资成本2.65%、较期初下降8个BP，处于行业极低水平；同时公司作为苏州高新区核心国资平台，与大股东苏高新集团及区内金融机构的合作渠道通畅。

结语

苏州高新2026年半年报呈现的是一幅“旧引擎降档、新引擎点火”的转型图景：地产板块销售金额-61.80%、地产集团亏损6.08亿元、存货减值4.82亿元，传统开发业务的风险出清仍在进行时；而产业投资板块凭借联讯仪器上市等退出兑现，以13.15亿元投资收益拉动归母净利润同比大增247.58%、扣非扭亏，验证了“园区运营+产业投资”模式的盈利弹性。资产负债率回落1.90个百分点至73.75%、融资成本降至2.65%，AAA国资平台的信用优势为转型争取了宝贵时间。往后看，公司价值的关键观测点有三：一是被投企业上市梯队的兑现节奏与投资收益的可持续性；二是地产存量资产的去化与减值出清进度；三是绿色低碳、高端装备两大新兴产业能否从“小而美”成长为利润支柱。

中指研究院官网·中指云平台

www.cih-index.com

为行业提供：

●4万+房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；

●2300个城市地产数据、225万宗土地的推出成交信息、40万个住宅项目和5万栋商用物业的交易数据；

●中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策；

●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。