四川打响取消物业第一枪？业主可以自行管理后，物业费到底怎么算

不少刷短视频的朋友应该都看到过这句话：四川打响取消物业第一枪，小区可以不用物业公司了。很多业主看到之后很激动，是不是以后小区就不用交物业费？想换掉赖着不走的物业，是不是直接就能赶走？

现实里，太多小区都卡在物业难题上：服务质量差、公共收益不透明，想换物业流程繁琐，部分物业到期还拒不撤离。但很多网络解读把政策讲得过于理想化，不少人产生误解。

四川并不是直接取消物业公司，只是给小区多出来一个合法选项：业主自行管理小区。今天结合《四川省物业管理条例》原文，用大白话讲清楚，业主自管到底是什么，物业费还要不要交，更换物业完整流程是什么，同时也不回避自管模式现实存在的难题。

一、先破除误区：不是取消物业，而是多了一条选择

网上流传的“取消物业第一枪”，属于夸张说法。

2022年5月1日实施修订后的《四川省物业管理条例》第七十条明确写明：经业主共同决定，可以对小区建筑物以及附属设施实施自行管理 。重点是“可以”，不是强制。

简单理解，现在四川小区有两条路可选：

第一种，传统模式：全体业主投票，聘请物业公司来管理小区，也就是我们绝大多数小区现在的状态。

第二种，业主自行管理：不聘请完整物业公司，由全体业主自己来管小区事务 。

但自管不等于免费，很多人误以为自管之后不用花钱，这是最大的误区。小区保洁、保安、电梯维保、垃圾清运，这些开销一分都不会消失。

二、业主选择自行管理，物业费该怎么算？

很多业主最关心，不走物业公司，那还要不要交“物业费”？

答案是：钱依旧要收，只是不叫物业费，叫做业主共同管理费，本质还是全体业主凑钱维持小区运转 。

1. 钱从哪里来

经过业主大会表决，确定每户的缴费标准，按面积或者户数向全体业主收钱。这笔钱用来支付保安、保洁工资，电梯消防维保、绿化养护、公共水电费等全部开支。

2. 钱怎么花，账目必须公开

实行自管的小区，要在管理规约写清楚管理人是谁、收钱标准、花钱规则，并且要向全部业主公示。所有收支明细定期公示，接受每一位业主监督。

条例还有硬性规定：电梯、消防这种关乎人身安全的设施，业主自己不能随便找人摆弄，必须委托有资质的专业机构维护保养，这笔专业服务费，同样要从全体业主凑的公共经费里面支出 。

3. 哪些小区适合自管，哪些要慎重

- 适合自管：户数不多的老旧小区，电梯数量少，邻里熟悉，大家容易达成一致意见。

- 谨慎选择自管：上千户大型高层小区，几十台电梯，庞大的保洁安保团队，业主诉求五花八门。一旦出现大量业主欠费、内部意见分裂，自管模式很容易陷入混乱。

条例也设置兜底，如果小区自管后陷入失管，街道、乡镇可以启动应急物业服务，保障小区基础运转，应急产生的费用依旧要全体业主承担。

三、想要换掉现有物业，完整流程是什么？遇到物业赖着不走怎么办

不管你是打算聘请新物业公司，还是打算直接转为业主自行管理，第一步都是解聘现在的物业。现实当中很多矛盾就卡在这一步：业主已经投票要换，但是物业公司拒不搬走、拒绝移交图纸和台账资料。

四川的物业管理条例，对物业退出有非常强硬的明文规定 。

1、解聘物业，需要走完整业主大会表决

解聘物业公司属于小区重大事项，门槛并不低：

专有部分面积占比三分之二以上，并且业主人数三分之二以上业主参与表决；参与表决的业主里面，面积和人数双过半同意，解聘决议才算正式生效。

已经成立业委会的小区，由业委会组织召开业主大会；没有业委会的小区，可以向街道办、乡镇政府申请，协助组织业主大会投票。

2、物业不能拿欠费当做理由拒绝退场

很多物业公司常用的说辞：还有不少业主欠物业费，我们不能撤走。

条例明确：物业服务合同到期或者决议解聘之后，物业不能以业主欠费、有纠纷为理由拒绝退出，也不能阻挠新物业进场，更不能破坏小区档案资料 。

如果物业拒不搬走，业主可以向当地住建部门反映，住建部门要在3个工作日责令物业限期退出。如果物业毁坏资料、破坏设施，可以直接报警处理。

这里要分清：物业该撤走是一回事，个别业主拖欠的物业费是另外一回事。就算物业走了，依旧可以通过法律途径向欠费业主追缴，不能拿全体小区的权益，为个别欠费的问题买单。

四、业主自管模式，绕不开的现实难题

政策给了选择权，但不等于自管就是万能解药，普通小区做自管，会遇到几个现实门槛。

第一，很难做到全体业主齐心。收钱的时候，总会有一部分业主拒绝缴纳公共管理费。没有物业公司的催收体系，这笔欠费追讨起来难度很大。

第二，需要有人愿意花时间承担管理工作。业委会或者业主管理人，要对接维修、对接第三方服务商、记账公示，需要耗费大量个人时间精力，还容易得罪邻居。

第三，专业能力短板。电梯年检、消防维护、公共设施维修，需要专业知识，如果找的第三方服务商不靠谱，业主很难辨别好坏。

所以，并不是所有小区，都适合盲目跟风做业主自管。有的小区，换一家靠谱的物业公司，反而会比业主自管更加省心。

四川的这条法规，最大意义不是“消灭物业公司”，而是把选择权还给全体业主。过去很多小区，业主想换物业处处碰壁，现在除了换物业，还多了业主自管这条路径。

但不管是请物业，还是业主自己管理，小区想要正常运转，都离不开花钱，也离不开绝大多数业主的配合。没有哪一种模式是完美的，关键看自己小区的实际情况。

你的小区有没有遇到物业服务差，想更换物业的难题？你更看好请物业公司管理，还是业主自行管理？欢迎在评论区聊聊你的真实看法。

免责声明

本文依据《四川省物业管理条例》做民生科普，各地落地执行存在差异，不构成法律维权指导。小区物业相关纠纷，优先咨询街道办、住建主管部门，以官方处理意见为准。