北京
来源：环球网
【环球网财经综合报道】进入9月，上海楼市传统旺季“金九银十”有望加速兑现。近日，多部门出台的房地产一揽子政策利好行业。
据悉，8月份上海二手住房成交2.07万套，同比增加18%。从去年11月以来，除今年春节假期所在的2月外，其余月份成交量均稳稳站上2万套大关。今年1月到7月，全市累计成交二手房约15万套，相当于以往整整一年的量。由于基本面上交易活跃，全市二手房供应量不断下降，地段好、品质好的房源流通性很强，买家也不愿意错过。
随着“沪八条”落地以及8月28日一揽子政策加码，市场预期进一步改善，二手房带看量明显增加。住房贷款首付比例下调后，购房门槛进一步降低。宝山杨行等外环外重点区域，平均每周人均带看量达到4到5组，比政策出台前增加30%。
值得关注的是，部分卖家心态出现微妙变化，开始试探性上调报价，幅度约两到三个百分点，大约5万到10万元。在卖家看来，市场经过几年深度调整，外环外很多区域的二手房价格已跌至高峰期的六到七成，几乎探底。随着政策落地，市场预期转好，卖家更有底气去博弈一个更好的价格。
买家的脚步同样加快。在“沪八条”发力下，改善型需求加速入场，3室及90至120平方米的户型占比稳步提升，成交结构持续优化。置换型客户的选择范围正从周边换房扩展到全市跨区域购房，直接看向外环外的联排、叠拼或大平层等新房，追求更好的环境和居住品质。原因很简单，同一个价位在外环外可以买到更好的房子。
一方面，新政里“以旧换新”购房和贷款补贴两项叠加，最多可省8万元，吸引力实实在在。统计数据显示，8月21日“沪八条”施行以来，购买外环外一手住房中，符合“以旧换新”购房补贴的约195套，占同期外环外一手住房成交量的23%，其中出售二手住房位于外环内的共66套，可叠加享受3万元补贴。
另一方面，2025年9月上海出台的住宅品质提升新规全市统一执行，对外环外住宅的实际影响大于中心城区。外环外地块容积率相对更低、净空与风貌约束更少，阳台半计容放宽、架空层与风雨连廊不计容、建筑高度适度弹性等设计红利更容易落地，新项目有条件实现更大阳台、更高得房率、更丰富的社区公共空间。
交易模式和客户需求的变化，也在倒逼房地产经纪行业加快转型。AI等新技术和新媒体平台、AI找房工具的兴起，让客户获取信息和政策咨询的渠道更加多元，一定程度上分流了传统中介的线上客源。但线上渠道的扩张并不意味着传统门店失去价值。线上平台、AI更多解决房源展示和初步匹配问题，而房产交易是大额、非标资产，看房实勘、价格博弈、产权核验、置换衔接以及交易风险把控等复杂环节，仍离不开专业人员。随着房源信息日益透明，单纯的信息撮合价值持续下降，中介需要从“卖房的人”转向“帮客户做决策的人”，从房源销售员向置业顾问、交易风控专家转型。
市场逐步进入置换主导阶段后，购房者更加关注交易安全、资产研判、置换方案以及政策解读等专业服务，对经纪人的专业能力和机构的服务体系都提出了更高要求。上海市房地产经纪行业协会表示，鼓励从业者用好新媒体和数字化工具，线上获客、线下做实专业服务，推动线上线下融合发展。未来三年，房地产经纪行业的核心命题是完成一次专业重构，企业需要重构服务体系，清晰区分基础代办与全流程居间服务，摆脱单纯依靠低价竞争的模式。
“金九”已开局。9月1日至7日，全市二手房成交超过8200套，日均成交超过1170套，延续了过去半年日均成交超千套的活跃态势。市场各方普遍预期，随着政策效应持续释放，期待“金九银十”有望兑现。（文馨）
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