北京买房：理清思路，购房建议1993

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

网友想不通，北京的“城市郊区化”趋势已经整整十年了，从2015年至今，城六区足足减少了200多万人口。那在总人口基本不变的背景下，就说明郊区人口增加了200多万。那问题来了，这次楼市大降价，为什么却是郊区降的多而市区降的少呢？

A：

1、因为这是房地产啊，房价只是交易的标志物，实际上的核心价值是地价。而地价是由地段儿决定的，所谓的地段儿就是板块内各种配套的价值。

市区的人口确实是少了，但地段儿价值未必随之同比例下降，郊区的人口确实增多，但分散到了很多板块，每个板块有自己的配套，这些配套未必有市区的价值高。

2、之所以说虽然人口减少，地段儿价值却未必下降太多。那是因为任何城市板块都是不断的吐故纳新的，搬走的人有贫有富，但买房搬来的至少都不穷。所以虽然总人口下降了，但财富却未必减少。商品价格是由供需关系决定的，表面上的需求是人，但实际上是他们兜里的钱。

郊区其实也是这个道理，人口确实是在增加，但多数都是市区溢出人口。他们未必是穷人，但既然是来到郊区，图的就是物美价廉，所以从初心就是不愿花太多地段儿溢价的，或者说是还没认可郊区的地段儿价值。这需要时间的沉淀吧，或许再过些年，郊区配套的价值就被普遍认可了。

3、房子之所以被称作“不动产”，就是因为这是最典型的“配套本地化”商品，或者是“服务本地化”。要想使用到这些配套的价值，那就必须住到这房子里来，买房会支撑售价，租房会支持房租，总之都是支撑了房子的价值。

4、另外参考其他先发国家的趋势吧。美国的城市郊区化始于上世纪20年代的镀金时代，随着汽车和城市中产的兴起而推动的。但100年过去了，郊区出现了无数的社区，但市区的房价也仍然很保值，当然主要是富人区的。

其他国家也是这种情况，比如巴黎和伦敦，城市郊区化的高峰期在二战之后，大量的中产向郊区迁移，但市区富人区的房价并没受到太大影响。

5、很多人其实没理解“中心”的含义，包括中心城市+城市中心。所谓中心，其实就是能征收过路费的交通要道，只要从此过就得留下买路财，无论消费还是投资。

而郊区的价值虽然也不错，但主要靠的就是真正的本地化了。以相亲为例，一个大兴一个昌平的，您觉得他们是在王府井合适，还是去通州或门头沟？不能说只有核心区最合适，但这是相对便利的选择，那只要是在那里消费，甚至是过路和停留，都是支撑了中心区的价值。

6、简单就这情况吧，其实我也说不太清楚，毕竟支撑核心区价值的因素很多。或者说这只是一个现象，想要解释的话有无数种理由。但哪天如果核心区房价跌了，那要想解释也有无数种理由。只不过到目前为止，全球各大核心城市的市中心房价，多数都相对更保值。

仅供参考。

二

Q:

我孩子户口在东城的单位的集体户，如果这两年买房，用公积金，合同期到了换工作的话对还款有没有影响？考虑买房也有为换工作考虑的想法，因为单位要求离职后户口是必须迁走的，如果新单位不接收的话再没有房子落户就很麻烦了。

我们的首付预算是100万左右，贷款用公积金，房子不需要大，只要能存户口和租金高些就行，升值好一些。我们看了离单位不远的***，请问合适吗？主要是因为离单位近，如果结婚交回宿舍的话能自己住。

A：

1、贷款手续只要完成了就没影响，怎么换工作都行。或者说能影响还款的只有收入，其他的都没关系。

2、离职迁户是正常的，但没必要非得自己买房啊，存人才不就得了。东城的政务大厅在三里河，珠市口东边，去咨询一下就知道了，应该没什么麻烦的。另外很多单位还有政策，就是只要买了房就得迁走户口，这问清楚吧。

3、我认为***不是很合适，或者说不能兼顾您家的这几项要求。首先不大是肯定的，因为这是70年的公寓，基本都是几十平的开间，想买大户型的都没有。

存户口没问题，70年公寓的产权性质就是普宅，政策完全一样。租金高也能满足，公寓的优势就是租金收益相对高。北京现在普宅商品房的收益率是平均1.8%，公寓开间则能接近翻番，至少3%以上。

但升值好就够呛了，您看现在这价格像是升值好的吗？比周边老破小都便宜，只能说明价格走势弱呗。所以公寓的租金收益高，本质是房价涨的慢，这才显的收益高，否则如果升值到周边普宅的价格也就收益不高了。

4、另外自住的话也最好先考察一下，毕竟这里是商住公寓，租户多环境有些乱，而且经商办公和工作室什么也不少呢，是否能接受这条件看自己了。

5、简单就是这情况，我没什么建议，列出以上情况供参考吧。

仅供参考。

三

Q:

我家是2017年买的榴乡桥的中冶德贤公馆，三居，但现在已经接近腰斩了。我当时咨询过您，您建议是不住卖掉，但我们综合考虑不能卖的，全部身家都在这套房子里，当时是卖掉了海淀一套和东三环一套才买的。这两套海淀的没跌太多，东三环的也跌的不多，而我们换来的却跌了一半就损失太大了，相当于一套半东三环的房子直接没了，而且还不包括这十年来的利息损失。

A：

1、当时咨询过我，您这个“当时”是哪年啊？2017年的时候我没在网上发文和咨询呢，您可能是记错了吧？

2、不过房子是用来住的，所以我有可能说过如果不住就卖掉。到现在我也是这种观点，如果既不自住，也不愿出租或觉得租金不划算，那就卖掉呗，否则就等于是闲置了，没发挥出房子的价值。

我建议还是最好自住，德贤公馆毕竟是次新房，而且当年是南城楼王，算是中冶的标杆项目了，整体品质挺好的，适合自住改善。

3、另外我刚刚上网看了看德贤公馆三居室的售价+租金，租售比650左右，还不错，基本等于北京平均值。而且毕竟是三居室，理论上租售比要在700左右或以上的，所以可以说现在的价格有些超跌了，常规建议是别着急卖，毕竟从数值角度看是有些吃亏的。

4、其他的我就实在没什么可说的了，也不敢建议什么。或者说不愿卖就等着板块的发展吧，一切都有可能。

仅供参考。

四

Q:

为什么不可能？我在网上研究了好久了北京的房价，跌幅30%不是很正常吗？288万乘以70%就是200万啊，我没过分砍价吧！之所以找您是因为经常看你的文章，所以不想再找中介而已。

A：

1、我没说不可能，只能说一切皆有可能。只不过我没这本事，实在不抗揍，所以您还是找别人去砍价吧。

2、北京平均房价整体跌了30%差不多，但平均这玩意儿是不公平的，有的多有的少。而且人家这288的报价已经是跌完了30%的，也就是打了7折的了。您的意思是在人家打折的基础上再打7折，那就是7*7=49%了，相当于腰斩。这也不能说不可能，只是我不敢去而已。

3、另外您不想找中介是什么意思啊？是不想出中介费吗？这看自己吧。

仅供参考。

多说一句，类似这网友的情况挺多的，他这态度还算不错的呢。这些情况大部分都是外地父母给在北京的子女买房，但不了解北京的行情+相信了网上唱跌的观点，所以就按想象中的情况砍价了。

另外一种情况是有些外地父母虽然也大致了解北京的房价，或者说来过很多次北京，但他们主要关注的都是新房+次新房，毕竟这才是小城市的楼市主流。而真到他们给子女买房了，或是因为预算，或是因为通勤和学区，子女只能选择老破小。那这些父母们就懵了呗，在他们的认知中，新房次新房价格高是可以理解的，但破成这样儿的房子也这么贵？

老破小在小城市也不能说没人要，但肯定是卖不上高价的，而且非常不好卖。之所以很多地方有几万一套的，基本都是没电梯的老破小，顶楼甚至白菜价都卖不掉。所以很多外地父母是无法理解北京老破小的，也就经常无厘头的砍价了。

还有一点，很多小城市由于房价跌幅更大，所以对中介和开发商的仇恨也就更大，连带着跟我发消息也是咄咄逼人的，甚至是颐指气使，弄的我也挺别扭的，该谁欠谁的啊？

五

Q:

以上是我儿子在北京筛选出的五套房子，价格都是300万左右，所不同的是面积大小，可能是因为小区的档次不同。我暂时看好的是金达园这套两居室，但也上网自己看了，这小区还有一套135平的三居室288万不知为什么？请帮忙分析一下。另外请教您看好哪套房？

Ps：如果我们选定金达园的这套135平的，您认为能砍价到多少？200万左右有可能吗？如果可行您能代为操作吗？

A：

1、您家看的这五套都属于老小区，没有太大的档次区别。之所以面积不同，是因为面积小的是海淀的，面积大的是昌平的。而海淀的除了基础地段儿的价值就高，而且还都算学区房，房价中都包含学区溢价，自然价格高了。

多说一句，300万在海淀是不太容易买到宜居房子的，因为大多属于“占坑儿房”。也就是虽然总价相对低，但溢价占比其实更高，居住的性价比也就相对低了。常规建议是如果短期内用不上学位，那没必要买这种房，还是多考虑居住体验吧。

2、金达园，135平的那是顶楼没电梯的，这本身就算硬伤，一般比中间楼层的价格低15-20%左右。而且这套房虽然写的是南北通透，其实就是南北向，而且是北向为主的，南向只有厨房阳台，其他的客厅卧室都是北向的。这么大面积的卫生间还是暗卫，这都不太占优了。

而且这套房肯定是改过的，也就是原本是两居室，只是后来隔出了一个小暗间而已。或者哪个暗间本来是储藏室，改了改就当卧室用了。这种房的使用率偏低，流动性弱不好卖，价格走势也就偏弱了。

也就是说这套房有瑕疵和硬伤，所以才价格低的。这看自己的喜好吧，自己觉得合适就行。

3、从288砍价到200万，呵呵，我没这本事，主要是我不抗揍，您还是找别人吧。

仅供参考。

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