上海
2026年上半年的全球商业地产市场，给出了一个耐人寻味的悖论：一边是伊朗冲突引发的能源通胀、多家央行维持或加息、地缘格局持续动荡；另一边，却是资本以前所未有的确定性涌向核心资产——上半年全球投资总额4,660亿美元，同比增长27%，二季度单季2,370亿美元、增长28%。
仲量联行的解读是：投资者已将波动视为结构性而非暂时性现象。换言之，与其等待风暴过去，不如学会在风暴中锚定价值。
亚太的纪录，不只是数字
这轮回流最亮眼的答卷来自亚太：上半年投资额925亿美元，同比增长35%，刷新有史以来最强上半年纪录。日本的238亿美元背后是核心资本收购推动办公楼市场领跑；新加坡182亿美元、同比激增238%；澳大利亚147亿美元、增长68%；中国香港47亿美元、增长90%。跨境投资总额244亿美元、增长51%，韩国、新加坡和中国香港成为净流入的主要受益市场。
更值得注意的是引擎的切换。强劲的半导体和汽车行业需求固然是基本盘，但真正的新变量是人工智能——黑石集团计划在日本投资300亿美元建设AI数据中心，亚马逊承诺在印度追加130亿美元扩展AI及云基础设施。AI不仅改变产业，也在直接重绘资本的地图。
中国：收缩的总量，与被放大的稀缺
把镜头转向中国，叙事显得更为复杂。上半年内地商业地产投资额85亿美元，同比下降8%；而一水之隔的香港，47亿美元、同比增长90%，随零售与办公回暖、跨境资本回流而显著复苏。
真正的看点在上海。大宗交易上半年51宗、270亿元人民币，同比上升20%，连续两个季度正增长；7宗单笔超10亿元的交易占总量的53%，23宗内环内交易占55%。这些数字指向同一个事实：资本正在高度聚焦核心地段的稀缺资产。
买家结构的剧变更具信号意义——自用型需求占比从2025年全年的18%跃升至43%，企业买家占比56%。拼多多以4.95亿美元收购上海星展银行大厦作为总部，东亚银行战略增持陆家嘴东亚银行金融大厦，都是"产业资本买楼"的注脚。在利率下行的背景下，上海办公楼5.67%、零售6.19%的资本化率，让优质商业地产的相对吸引力进一步凸显。
政策的分量：从“不确定”到“应续尽续”
如果说市场自有其逻辑，政策则决定了逻辑能否走通。上海率先出台工商业用地续期试行指导意见，“应续尽续”原则明确了企业产权的延续预期——仲量联行中国区投资及资本市场负责人庞树东认为，这有望进一步释放此前因土地年限不确定性而被抑制的存量资产价值。
叠加利率下行与公募REITs市场扩容，仲量联行中国区研究部总监姚耀的判断是：估值修正为长期资本打开窗口，核心城市优质资产流动性逐步改善；而"中企出海"的深化，更让内地资本成为区域资产配置中愈发活跃的力量。
结语：稀缺性，正在成为确定的硬通货
这轮资本回流给中国市场的启示并不复杂：当全球资本穿越宏观波动走廊、加速向韧性资产集聚，估值修正窗口、政策红利与核心资产稀缺性的三重叠加，正在构成一次罕见的配置机遇。仲量联行的结论可以作为一个时代的注脚——资本高度集中的，永远是具备稳定现金流或战略自用价值的优质资产。在分化加剧的市场里，稀缺性本身，正在成为确定的硬通货。
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