深圳万科10套豪宅挂牌3.82亿出售，曾一年贡献67亿业绩，项目公司“经营异常”

本文来源：时代财经 作者：梁争誉

沉寂多年后，万科瑧山府一批未售房源重新进入市场。

9月1日，深圳联合产权交易所（以下简称“深圳联交所”）发布公告，公开转让福田区安托山花园即万科瑧山府10套住宅，挂牌时间为9月1日至20日。

此次挂牌房源包括安托山花园二期5栋9套住宅和一期3栋1套住宅，建筑面积均约240平方米，挂牌底价在3481万-4120万元之间，10套房产挂牌底价总计约3.82亿元，均价约15.92万元/平方米。竞买保证金为300万元，深圳联交所将组织集中竞价。

深圳联交所披露，上述房源均为一手房，委托方为项目开发公司深圳市东方欣悦实业有限公司（以下简称“东方欣悦”），目前房屋均为空置状态。除一期3栋4101房不存在抵押外，其余9套房产均处于抵押状态，此次转让已获得抵押权人的书面同意。

这并非瑧山府首次通过产权交易所出售房源。去年11月和今年7月，万科瑧山府分别有4套、14套住宅在深圳联交所挂牌转让。

深圳联交所一名工作人员告诉时代财经，此前两批挂牌房源已经基本完成出让。对于本次挂牌房源，如果未能成交，后续是否重新挂牌、是否调整挂牌价格，需由委托方根据实际情况决定。

万科瑧山府，图源：深圳联交所

明星经理人操盘，曾在限价时入市

瑧山府位于深圳福田香蜜湖-安托山片区，是万科重返深圳中心城区的重要项目，也是其高端“瑧系”产品的代表作。

2016年，万科推出“瑧系”产品线，瑧山府成为首个落地项目，操盘手为明星经理人、深圳万科原总经理周彤。瑧山府也是周彤在万科任职期间负责的最后一个重点项目。

项目最早于2017年入市，销售表现十分亮眼。

2017年4月，瑧山府一期220套住宅取得备案，备案均价约9.97万元/平方米；2018年4月，二期222套住宅入市，备案均价约9.75万元/平方米，总价2000万元起；同年11月，三期397套住宅备案，毛坯均价约9.7万元/平方米。

在当时新房限价政策下，瑧山府的备案价格明显低于周边二手房市场价格，彼时部分二手房挂牌价已超过15万元/平方米，项目也因此被业内称为“理财产品”。

由于价格倒挂明显，在二期开盘前，市场上甚至出现以“内部认购”“提前选房”等名义收取“喝茶费”的现象。不过，万科随后发布声明否认。

2021年，瑧山府曾以67亿元的业绩贡献位列万科当年营收前五大项目第二位，成为深圳万科重要的收入和利润来源。

不过，项目并非所有房源都进入了销售市场，二期5栋便是例外。

在当时的限价环境下，开发商一方面面临较大的一二手房价格倒挂压力，另一方面又正值政策鼓励发展住房租赁市场。2018年，万科将瑧山府二期5栋调整为高端人才租赁住房，由万科相关项目公司持有并出租。

项目公司股权更迭，深圳万科持股剩10%

值得一提的是，瑧山府背后项目公司的股权也在过去十余年间发生变化。

此次10套房产的委托方东方欣悦是瑧山府的开发主体。

工商资料显示，东方欣悦成立于1997年。2011年，公司经营范围增加房地产开发经营业务，同年11月，深圳万科出资3616万元，实现对东方欣悦100%控股。

2014年，公司股权结构首次发生较大变化，注册地址在深圳盐田万科国际会议中心的深圳市名爵房地产开发有限公司（以下简称“名爵房地产”）进入，持股69.58%，深圳万科持股比例降至30.42%。

2017年5月，周彤辞任东方欣悦董事长、总经理。

2021年12月，深圳市泰欣翔汇实业有限公司（以下简称“泰欣翔汇”）进入，持股90%，深圳万科持股降至3.04%，名爵房地产持股6.96%。2022年3月，名爵房地产退出，深圳万科持股比例增至10%。

目前，东方欣悦由泰欣翔汇持股90%，深圳万科持股10%。经过多次股权调整后，万科已经不再控股这家项目公司。不过，东方欣悦法定代表人易锐，目前仍在万科多家子公司任职。

东方欣悦注册地址为深圳市福田区香蜜湖街道香安社区侨香五道8号安托山花园5栋1001。由于通过登记的住所或者经营场所无法联系，该公司于今年6月30日被深圳市市场监督管理局福田监管局列入经营异常名录。

东方欣悦还存在多笔股权出质记录。2021年12月24日，该公司两笔股权出质向平安银行深圳分行办理登记，其中一笔现已无效，另一笔维持有效状态；2023年5月8日，向招商银行深圳分行办理一笔股权出质登记，目前状态为有效。

今年1月，有投资者在互动易平台向万科询问，瑧山府5栋尚有74套住宅未出售，户均总价接近4000万元，为何不尽快出售。万科当时回复称，公司一直以来都在推动各类资产的盘活和处置。

如今，随着房源分批挂牌，这栋曾因限价而从销售转向租赁的豪宅，重新回到交易市场。从备案价不足10万元/平方米，到最高成交价超20万元/平方米，再到以15.92万元/平方米挂牌转让，瑧山府的这批“存量豪宅”，也走完了一个周期。