住不起卖不掉也拆不动，千栋超高层陷入死循环，万亿资金也难解套

过去几十年里，我国建造的住宅楼有很多都是30层往上，整体高度在100米左右，像一根根擎天柱矗立在城市之中。在一线、二线城市，甚至能看到60多层的住宅楼，总高190米左右，宛如天宫。

如果细看近几年的新闻，就会发现，有一个无形的套索，正在高楼的脖子上慢慢收紧。

2020年，国家下发文件，要求各地一般不得新建500米以上的建筑，严格限制新建250米以上的建筑，建造100米以上的建筑也需要慎之又慎、充分论证。

此后两年，国家又去掉了规定当中的"一般"，全面禁止新建500米以上的高楼，并且将限高与人口挂钩：人口低于300万的城市，禁止建250米以上的高楼，建造150米以上的建筑都要严格审查。国家还特意把居民楼单独拎出来，规定一般不得新建超高层住宅。

按照我国的标准，100米就算超高层了，这个高度差不多对应30层楼。可以看出，我国对于高楼的限制越来越多，最近落地的新规只不过是进一步收紧，把高度卡在了80米、26层。

政策收紧的另一面，是庞大的存量正在悄然进入运营考验期。

放眼全国，已经建成的超高层建筑已有5000余栋，它们陆续步入长期使用阶段，电梯、消防、管线和外墙开始承受岁月的检验。

楼还立着，可围绕它的居住意愿、交易价格、维修责任和退出方式，都已经没有建设时期那么轻松了。

高楼那么宏伟壮观，上面的视野风景也更好，为何会遭到嫌弃呢？

人命关天，先从最重要的安全方面入手。高楼能够通过强化结构，抵抗一定程度的地震和大风，但消防问题一直是老大难。因为消防车的机械臂长度有限，一般只能伸展到50米左右，相当于十四五楼的高度。对于超高层建筑来说，连楼腰都够不着。

一些专门针对高楼的特种消防车能够到100米左右，但这也只是将将能救援30层，面对那些60多层的住宅，仍然望楼兴叹。

而且这种高端设备全国才几十台，不能指望起火的时候它恰好就在附近，这个概率太低了。

所以，包括住宅在内的高层建筑，都得依赖自身的设施来提供消防能力，包括遍布四处的消防喷头，还有额外设置的避难层。但是在火势特别大的时候，光靠喷头难以扑灭，避难层也只能争取到一些救援时间。

这还是没法解答一个根本问题：当楼下烧成火海了，楼上的人该如何快速疏散逃生？这些高楼所必需的消防设施本身也是沉重的负担，不仅大幅增加了建造成本，还挤占了大量空间。

然后开发商又会把负担转嫁给业主，所以人们会发现高层、超高层住宅得房率特别低，公摊特别高。很多超过50层的住宅，业主得到的套内面积只有建筑面积的六成甚至一半，摆完大件卧室连一张双人床都塞不下。

有些超高层住宅得房率稍微高一点，但业主同样糟心，因为开发商直接砍了电梯数量来减少公摊。对于30层楼来说，两户配一梯都只能算勉强够用，有些50层的住宅居然还沿用这样的配置。

业主等一趟电梯就要十几分钟，上个楼比爬泰山都难。这还是以电梯正常运行为前提，万一坏了或者要维修，那可就酸爽了：有家难回，有门难出，只能在电梯口等到天荒地老。

既然说到了设备，那就要讲讲高楼的维修成本了。高层住宅的运转不仅依赖电梯，还依赖水泵、水箱以及深藏在楼里的各种管线。

不管当初用多好的机器和材料，随着年复一年的高强度使用，这些东西终究还是会坏。啥啥都故障，哪儿哪都漏水，只能斥巨资维修，不然就得忍受居住环境恶化。

大楼本身也并非金刚不坏之身，我国的高层住宅通常按照50年的使用寿命来建造，到期之后就需要对主体结构进行大修或者加强，这又是一笔巨款。

真正棘手的地方，还在于建设速度与养护制度之间的落差。

房屋建成之后，开发企业逐步退出，数百户业主成为共同产权人，原本集中完成的工程管理，随之变成漫长的集体决策。继续居住，需要稳定承担维护费用；出售，需要下一位买家相信楼宇仍有可靠的使用前景；拆除重建，则要重新组织产权、资金和土地收益。

三个出口都受限，那些看似巍峨的大楼就慢慢变成了一块难以接手的"烫手山芋"。哪怕账面上把一万亿元砸下去，也解不开高层建筑的全部养护难题，原因不只在资金规模。

更麻烦的是钱被分散在无数账户里，楼栋的损耗程度又不一致。资金充足的房子暂时不需要大修，急需维修的房子可能余额不足，全国有钱与具体楼栋没钱完全可能同时发生。

随着高楼老化，有条件的业主都会搬走，只剩下买不起新房的人，他们更凑不起维修费，只能眼睁睁看着自己的家越变越烂，高层住宅以后没准会变成贫民窟。当高楼真的老了，哪怕想拆除重建也不是那么容易的。

爆破一栋30层的高楼，需要精密计算和大量炸药，花费会达到几百上千万，而且成功率并非百分之百。楼房非常密集的城市核心区既无法承受爆破失败的风险，也无法拉出足够的安全空间，只能用最笨的办法从顶上开始一层一层慢慢拆。

此前，美国人就用这种办法拆了纽约52层的公园大道270号，总花费高达1.6亿美元，折合人民币超过11亿元。这笔钱已经够新建一个小区了。

而这还只是拆除本身的账，产权协商、住户安置、后续开发平衡，每一步都会把成本再往上推。这也是为什么很多老旧高层就算已经明显不适合继续住人，却依然只能维持原状——推倒重来的门槛太高，接盘的一方也难以看到合理回报。

超高层住宅在我国之所以能大规模铺开，是有它的时代逻辑的。港商带来的模式契合当年的国情：不需要房企有多厚的底子，通过卖楼花先收业主的房款再拿去建房子的预售制，既能解决暴增的城市住房需求，又能保证城市规划井井有条。

从1996年到2020年，城镇人口从3.7亿增长到9亿，对应的城镇化率从30.5%增长到63.89%，确实需要高楼来容纳人口。

而且城市在不断更新，大量的老旧宿舍楼、自建房被拆，它们往往有五六层甚至更高，内部建筑面积大，开发商需要支付的赔偿也多，只能在原址上建造超高层住宅卖更多套新房，这笔交易才划算。然而，时代并非永远都需要高楼。

随着经济形势的迅速变化，商品房的销售由热转冷，很多高层住宅空置，尤其是那些盲目跟风建高楼的中小城市，房子比人口都多，谁来住？一些高层住宅甚至因为开发商资金紧张迟迟无法完工，只剩灰不溜秋的半成品立在那里，成了城市的伤疤。

当高层住宅的优势不再，它们的缺点就全暴露了出来：消防难、维护难、公摊多、使用不便。面对这种情况，抛弃高楼也在情理之中了。

下一个时代的住宅明显更偏向于居住质量，而非房屋数量。新规除了限制楼高和层数，还强制增加了每一层的高度，从原先的2.8米提升到了3米，减少了闭塞感。

针对上楼不便的问题，新规要求四层及四层以上住宅必须设置电梯，且每个住宅单元至少设置一台。新规还要求每套住宅至少要有一个卧室或起居室能满足日照标准，避免搞得跟地下室一样阴暗。

住宅隔声和噪声标准也变得更加严格，从以前的不大于75分贝提升为不大于65分贝，既保护了隐私，也减少了邻里纠纷。新一代住宅楼变矮了，也变得更好、更舒服了。

虽然还达不到大家心中那种家家户户都住独门独户大别墅的标准，但这已经是巨大的进步。从平房、宿舍到高层、超高层住宅，再到大幅改良的新一代住宅，每种房子都有自己存在的意义，也有自己时代的局限性。

摩天大楼已经完成了它的历史使命，是时候说再见了。而摆在眼前更现实的功课，是那5000余栋已经建起来的超高层将如何度过接下来的漫长运营期。

它们的每一部电梯、每一段管线、每一面外墙，都在无声地检验着当年的建设速度与如今的养护能力是否匹配得上。

住着，需要长期稳定的维护费用支撑，业主人数越多，共识越难达成；卖着，得让接盘者相信这栋楼还有可靠的使用前景，而不是一个吞钱黑洞；拆着，要同时处理产权、资金和土地收益三道关卡，任何一环卡壳都推不动。

三个出口都被现实收窄，才是它们真正的困境所在。一万亿元资金听上去足够庞大，但它无法在楼与楼之间自由流动，只能困在各自的账户里干着急，钱多的地方用不上，钱少的地方修不起。

超高层留下的这道难题不会短期内消失，如何避免它们从城市名片沦为城市负担，将是未来相当长一段时间里必须直面的课题。