中期业绩解读｜华润置地：销售逆势增长,三条增长曲线协同发展成效进一步显现

2026年上半年，华润置地（股票代码：1109.HK）在行业持续筑底、百强房企销售整体下行的背景下，展现出较强的经营韧性。上半年实现全口径签约销售额1,165.0亿元，同比增长5.6%，位居销售榜第三位，行业地位稳固；实现综合营业额678.7亿元，同比减少28.5%，主要受开发交付规模收缩影响；股东应占溢利98.4亿元，同比下降17.2%；核心净利润101.6亿元，同比增长1.6%。在利润结构上，经常性业务核心净利润66.5亿元，同比增长10.4%，占核心净利润比重达65.5%，公司三条增长曲线协同发展成效进一步显现。财务端保持稳健，截至2026年6月末净有息负债率41.0%，加权平均融资成本降至2.63%的历史低位。公司整体呈现“销售逆势增长、利润结构优化、负债保持稳健”的经营特征。

第一增长曲线—开发销售型业务：销售额逆势增长，行业排名位列第三

2026年上半年，华润置地实现全口径签约销售额1,165.0亿元，同比（2025年上半年）增长5.6%；签约面积316万平方米，同比下降23.2%。在行业整体销售承压的背景下，公司销售额实现正增长，表现显著优于行业。根据中指研究院数据，2026年上半年100家房企房企销售总额仍处于下行通道，上半年进入千亿阵营的房企仅3家，市场份额进一步向财务稳健的央国企集中，公司2026年上半年全口径销售额位列第三位，市场地位进一步巩固。

图1：华润置地签约销售额趋势（单位：亿元）

数据来源：华润置地业绩公告

从区域结构看，2026年上半年公司签约销售聚焦核心市场。华南地区签约额429.8亿元、比36.9%，华东地区391.0亿元、占比33.6%，华北地区192.7亿元、占比16.5%，中西部151.4亿、占比13.0%。销售高度集中于高能级城市，符合公司聚焦核心城市核心地段的战略导向。

着力打造标杆产品，推动增量项目“做一成一”。深圳湾澐玺、上海澐启滨江销售额均突破百亿，荣登全国单盘销售冠亚军，产品打造能力获市场高度认可。

着力开展“老盘新做”，推动存量项目加快去化。通过配套升级、产品迭代及精细化社群运营等举措，北京润府量价齐升，杭州望云润玺院全面清盘，顺德澐璟超额完成业绩目标，尾盘去化与存量清盘全面提速。

在投资端，公司延续聚焦核心城市的精准投资策略。2026年上半年新增土地储备16宗，整体权益地价投入324.9亿元，投资强度位居行业前列。一、二线城市投资占比达99%，其中，开发销售型业务坚持多元渠道拿地策略，获取项目14宗，权益地价人民币297.7亿元，有效补充了北京、深圳、成都等核心城市优质土储。截至2026年6月末，公司总土地储备4,712万平方米，权益口径储备充足，核心城市货值占比高。

着力攻坚“资源换仓”，推动低效土储有序盘活。通过退股退地、规划调整、增量投资带动存量解题等举措，实现唐山南湖和橡树湾、江阴江湾城、沈阳润溪山等项目退地或置换优质地块，资源结构持续优化。

第二增长曲线—经营性不动产收租型业务：保持稳健增长，持续贡献利润

上半年，经营性不动产收租型业务保持稳健增长，实现营业额人民币141.6亿元，同比增长17.0%；核心净利润人民币56.2亿元，同比增长12.7%，对公司业绩的贡献度与支撑力持续增强。

购物中心业务竞争护城河持续拓宽。自持购物中心实现零售额同比增长16.4%，显著跑赢全国社零大盘。截至6月末，自持在营购物中心98座，经营利润率66.0%，再创历史新高。厦门万象城二期实现高质量开业。经营性不动产收租型业务聚焦重点城市加密布局，获取北京丽泽、深圳大运、合肥苏宁广场等5个优质购物中心项目。

写字楼业务逆势提质。聚焦头部优质企业需求，持续优化租赁策略与租户结构，“一项一策”推进重点项目攻坚，全力拓展新租面积，以精细化资产运维与高质量服务，推动项目平均出租率维持稳定。

酒店业务精益提效。精准优化客群结构、迭代升级服务体系、深化全维度成本管控，酒店客房收入及占比实现稳步增长。

第三增长曲线—轻资产管理收费型业务：经营质效稳步提升

上半年，轻资产管理收费型业务经营质效稳步提升，各细分赛道竞争优势进一步巩固。

华润万象生活收入和利润稳步增长。实现营业额人民币92.2亿元，同比增长8.1%，核心净利润人民币22.3亿元，同比增长10.8%。商业航道行业领先优势持续巩固。截至6月末，管理在营购物中心138座，期内新增3座，华润万象生活新拓购物中心12个。物业航道规模能级与经营质效稳步提升。截至6月末，在管面积达4.4亿平方米，合约面积达4.7亿平方米，营收、毛利保持增长。大会员业务流量价值加速释放。截至6月末，万象星会员总量突破9,300万人，同比增长12.3%，万象星发分总额同比增长18.6%至人民币7亿元，跨业态会员兑分人数同比增加26.9%，流量牵引与变现赋能作用显著提高。

资管业务：成功发行成都万象城机构间REIT，有序推进商业不动产REIT申报，多层次REITs平台建设日益完善。截至6月末，公司资产管理规模达人民币5,243亿元，较上年末增加人民币221亿元，资管版图持续扩容。华润有巢REIT成功完成上海马桥项目扩募，并积极推动Pre-REITs基金设立，持续打通保障性租赁住房资本循环。

文体产业运营业务：在管项目增至24个，面积增至556万平米，规模达763亿元，营收同比增长18.1%至6.0亿元，经营利润率达25.1%，场馆高质量拓展及运营标准化建设全面推进，品牌势能持续提升。文体产业运营业务新获取无锡奥体中心等4个文体场馆运营权。

租赁住房业务：在营项目实现全口径营业收入4.7亿元，同比增长14.4%，经营利润2.9亿元，同比增长16.4%。业务覆盖全国15座城市，在管项目房间数9.9万间。

城市建设管理与咨询业务：实现营业额4.3亿元，经营利润1.2亿元。截至6月末，在管项目达242个，在管面积达6,223万平米。深耕商业综合体、文体场馆、产业园三大核心赛道，新增签约长沙奥体中心等22个项目。

财务与盈利分析：营收随交付回落，核心净利润仍正增长，经常性业务成为利润压舱石

2026年上半年，华润置地实现综合营业额678.7亿元，同比减少28.5%，主要受开发销售型业务交付结算规模收缩影响；实现股东应占溢利98.4亿元，同比下降17.2%；核心净利润101.6亿元，同比增长1.6%，核心净利润维持高位。近两年在行业调整期，公司营收规模保持平稳，盈利能力保持绝对额的高位稳定，体现了头部央企的规模与盈利韧性。

公司经常性业务对利润的贡献度大幅提升。2026年上半年经常性业务营业额226.1亿元，同比增长9.9%，占综合营业额比重达33.3%；经常性核心净利润66.5亿元，同比增长10.4%，占核心净利润的比重高达65.5%，已超过开发业务成为利润的主要来源。

图2：华润置地营收与股东应占溢利（单位：亿元）

数据来源：华润置地业绩公告

从毛利率看，2026年上半年公司综合毛利率为25.4%，同比提升1.4个百分点，盈利质量改善。分业务板块，开发销售型业务毛利率10.0%，同比下降5.6个百分点，反映市场下行中土地及房价承压；经营性不动产收租型业务毛利率73.3%，同比提升0.4个百分点；华润万象生活毛利率38.0%，同比提升0.9个百分点。运营型业务高毛利率有力对冲了开发业务利润率下行的影响，利润结构的改善是公司模式升级的核心成果。

值得关注的是，公司上半年签约销售额同比增长5.6%，而综合营业额因交付结算规模回落而同比下降。截至期末，公司已签未结算开发物业营业额为1,881.9亿元，其中972.8亿元预计于2026年内实现结算，为后续业绩提供了较强的结转保障。

2026年中期，公司宣派中期股息每股0.20元，与去年同期持平，体现公司持续分红能力。

负债与现金流管理：杠杆保持稳健，融资成本创新低

截至2026年6月末，公司总借贷为2,711.8亿元，现金及银行结存989.1亿元，净有息负债率41.0%，较2025年末小幅上升，但仍处于行业低位区间，整体杠杆水平稳健。

图3：华润置地净有息负债率趋势

数据来源：华润置地业绩公告

融资端，公司加权平均融资成本进一步下降至2.63%的历史低位，较2025年末下降9个基点，较2024年末累计下降48个基点，充分体现了企业信用优势与低成本融资能力。公司整体经营现金流保持健康，签约销售回款与运营性租金收入形成多元稳定的回款来源。总体看，公司有息负债规模可控、期限结构合理，偿债压力分化背景下流动性安全边际充足。

展望

展望未来，华润置地纵深推进三条增长曲线协同高质量发展。开发销售型业务坚持“提质增效保利润”导向，聚焦主流客户需求，提供主流改善产品，加速低效资源盘活退出，实现“做强、做优、做大”，筑牢业绩基本盘。经营性不动产收租型业务坚持“量质双优提利润”导向，加密核心城市购物中心布局，深化精益管理、提升运营质效，推动资产与资本高效循环，实现“做专、做强、做大”，打造业绩强大引擎。轻资产管理收费型业务坚持“创新提质增利润”导向，巩固拓展优势赛道领跑地位，积极把握优质资产收并购机遇，构建行业领先的轻资产城市运营与服务平台，实现“做实、做大、做强”，培育业绩增长极。随着运营型资产持续兑现盈利、结转项目保质保量交付，华润置地有望在房地产新发展模式中进一步释放长期价值。

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