高龄小区靠什么“逆生长”——来自北京市的城市更新调查

城市更新是提升居民生活质量、完善城市功能、修复城市生态系统的重要举措。随着城市化进程加速，很多老旧小区面临管网老化、设施陈旧、功能缺失等问题，急需更新改造。为补齐民生短板，首都北京通过系统化整治、精细化施工、常态化问需于民，让老旧小区颜值焕新，切实把城市更新政策红利转化为群众安居福祉。

作为城市更新的重要内容，老旧小区改造一头连着民生福祉，一头连着城市发展。然而，老旧小区改造要想改到群众心坎里，还面临不少难题。

从规划到落地，老旧小区改造改什么、怎么改？如何在不同诉求间找到平衡？面对阻力因素时该如何突破？改造工作还需在哪些方面提升？记者走访北京多个老旧小区，从中寻找答案。

“我老了，但社区又年轻了”

记者调查发现，老旧小区改造大体可以分为两个方向：一是人居环境的改善，二是功能品质的提升。其中，人居环境最能直观反映一个小区的宜居程度。干净整洁、舒心美观的环境，是居民共同的期盼。

北京市西城区信建里小区建于20世纪80年代，建成之初，院内绿树成荫、亭廊萦回，曾让不少老居民感到自豪。随着时间推移，小区优美的环境逐渐被违章建筑与堆积的垃圾侵蚀。

2020年，该小区引入北京首华物业管理有限公司，在街道社区指导下，物业公司牵头对环境问题进行整治改造。拆除违建、清理垃圾、植草种花、修葺亭廊……如今的信建里小区，重新成为一个环境整洁有序、空间功能规划合理的美丽家园。80多岁的小区居民王麟毅感慨地说：“在这里住了很多年，现在我老了，但我们的社区又年轻了，真是高兴。”

如果说人居环境改善对于老旧小区改造是锦上添花，功能品质提升则与居民关系更加紧密，相关工作也更加实际、更为关键。老旧小区建成年代早，基础设施、公共设备的老化和短缺等问题突出，硬件设施的改造完善，成为提升小区居民生活品质的关键。

今年3月，信建里小区启动第二次改造工作，内容包括加装楼体保温层、更换室外管线及室内上下水管道等。“老管道锈迹斑斑，不仅容易堵，一些连接处还会渗水。”在居民王秀芬家中，使用几十年的铸铁材质上下水管道被拆除，新的PVC管道已组接完成。

很多老旧小区的住户中，老年人占比较高，因此改造工作必须考虑设施设备的适老化。加装电梯就是其中一项重点内容。

北京市西城区小马厂南里小区共有5栋建于20世纪80年代的6层砖混结构住宅楼，八成居民为老年人，日常上下楼曾是他们的烦心事。“我腰腿不好，还住在顶楼，以前基本一整天都不下楼。”今年80多岁的小区居民陈国琳说，小区里像她这样的老人还有不少。

被列入综合改造项目后，小区在政府财政支持下，给5栋楼共17个单元门加装了外挂电梯，并通过付费乘梯模式为电梯募集检修资金，以确保其持续运行。“我们把这些电梯称为‘立体公交’，每次上下楼刷一下卡，非常便利。”陈国琳介绍，乘一次电梯只花两角，却给生活带来很大方便。“现在下楼买菜、遛弯，说走就走，生活多了不少乐趣。”

增设停车位在老旧小区改造中呼声较高。随着居民停车需求日益增长，老旧小区普遍面临车位供需矛盾。

北京市朝阳区芳园里小区建于20世纪八九十年代，小区空间狭窄、建筑密集，车位数量有限。近年来，居民车辆保有量不断增加，但车位管理工作滞后，停车难成为困扰居民的一块心病。

北京市朝阳区中北路社区党委书记于圩介绍，改造前，该小区公共车位私自安装地锁的情况比较普遍，一些外来车辆也会占用小区车位，有的车辆肆意停放挤占消防通道，造成很大安全隐患。“私占车位的情况很普遍，如果一味用蛮力去管，只会激化矛盾。”于圩说。

于圩介绍，2024年，小区迎来“环境综合整治提升项目”，她们以此为契机，决心重点解决停车难问题——对车位上私设的地锁进行了彻底清理，随后在小区业主群内发布车位管理计划，强调不能再私占车位的“纪律”。形成普遍共识后，社区工作者一边寻找“增量”，在小区内“见缝插针”增设20余个车位，一边管理“存量”，挨家挨户走访业主，统计真实停车需求。

在充分掌握小区居民需求的基础上，小区引入专业物业公司，安装智能道闸系统，规范收费标准，将车位还给真正有需求的居民；与周边4家单位协商，达成“错时共享”停车方案，为居民提供更灵活、便利的选择。“车位管理规范以后，现在基本上能找到车位。”小区居民马金良说。

老旧小区改造的成果，不只体现在环境面貌焕新与硬件设施更新上，居民的精神面貌和邻里关系也在悄然发生变化。

北京市昌平区昌盛园小区在改造前有21家产权单位，40栋居民楼分成36个独立小院，居民彼此之间来往较少。改造后，独立小院打通院墙、铺设路面、栽植花木，建成了一个整洁美观的大社区。

“改造后，居住环境和条件更好了。但如果精神文明建设跟不上，这件好事就不算彻底办好。”昌平区昌盛园社区党委书记沈健平介绍，为将社区建设成一个和睦的大家庭，社区年轻干部积极策划，组织开展了多姿多彩的社区活动，有公益性质的理发、修脚等便民服务，也有娱乐休闲性质的舞蹈、柔力球、书法等兴趣社团。“我们特别策划了一个‘重返二十岁’的活动品牌，鼓励老年人重拾自己年轻时的爱好，充实晚年生活。”该社区党委副书记钟扬琴说。

“看不见的工作最难做”

一些基层工作者反映，在老旧小区改造中，比起看得见、摸得着的工程，那些看不见的工作更有难度、更耗精力——协调居民的意愿、化解住户的顾虑、争取群众的理解。

“最重要的是两个‘百分百成功’。”天恒集团工作人员王勇负责西城区三里河一区28号楼拆除重建项目，他说的两个“百分百成功”，是指居民同意率和签约率都必须达到100%。

这座建于20世纪80年代的老楼住着50多户居民，要拆除重建得争取每一户的意见。项目组从2023年3月成立工作专班，到完成最后一户签约，历时3个多月。他们一方面“动员群众做群众工作”，发动已经签约的居民劝说还在犹豫的邻居；另一方面是找到“关键人”，有针对性地解决居民诉求……

改造资金是更现实的难题。重建项目需每户自付28万元到53万元，对于低收入家庭，这不是小数目。金融创新在此时发挥了关键作用。工作专班协调北京银行，推出“个人住房改建贷款”，还款期限最长30年、首付15%、利率按首套房执行，并允许子女接力还款。

然而，楼里有10户居民原本的房屋贷款尚未还清。按照银行的规定，老楼作为抵押物要被拆除，居民必须先还清贷款。这对一些居民来说是不小的压力。北京市金融监管局、北京市住建委、北京市规划自然资源委和北京市不动产登记中心几家单位坐到一起，研究出一套“四联办”机制——老房本抵押解除、老房本注销、新房本首次登记、新房本抵押登记，4项手续可在半天内无缝衔接完成办理。这样一来，银行不怕抵押物“真空”，居民也不用先还完旧贷再借新贷。

“用尽各种办法做群众工作。”王勇反复强调这句话。设计、施工、材料等技术层面的问题均有成熟方案可以套用，唯独做群众工作，没有标准答案，只能靠耐心和诚意去“磨”。

同样被“磨”了3年多的，还有西城区小马厂西社区党委书记张春芳。该社区辖属的小马厂南里小区居民约80%是老年人。实施综合改造后，小区一口气加装了16部电梯，唯独剩下一个单元门，因为一位居民坚决反对，3年都没动工。这位居民不住在小区，电话打过去，刚说几句就被挂断。张春芳试着通过其子女沟通，也被拒绝。

直到有一次，通话时间比以往都长，她终于找到真正的“症结”——这位居民并不是反对加装电梯，而是和楼上邻居有矛盾。张春芳提议，为双方搭建沟通平台，把问题开诚布公地说清楚。

突破口就这样打开了。这位居民回到小区后，张春芳没有急着谈签约，而是先带她去体验已经装好的电梯。体验之后，这位居民终于同意签约。“那一刻，我觉得这3年来所有付出都是值得的。”张春芳说。

如果说三里河一区28号楼的难点在于“所有手续都要从头跑通”、小马厂西社区的难题在于“一个堵点卡住一栋楼”，那么信建里小区面临的挑战则是“权责错位”抬升了沟通成本。

西城区自新路社区党委书记乔玉红告诉记者，信建里小区改造期间12345投诉电话急剧增加。居民反映的问题五花八门：施工噪声、临时停水……这些诉求被统一转到社区，但很多问题并不在社区管辖范围内。比如，施工规范归住建部门管，噪声扰民归城管等部门管。“我们只能靠沟通去协调，效率确实不高。”乔玉红坦言。

同样面临“人”的难题，中北路社区给出了他们的做法：把工作做在前面，让居民从一开始就参与进来。

2025年4月，中北路社区启动701家属院环境改造工程。这个老旧小区有210多户居民，改造前，社区通过现场调研、网格长入户走访、集思议事协商、与产权单位座谈等多种方式，广泛征求居民意见。改造内容怎么定、设计方案怎么选、施工怎么组织——这3个关键环节，全部邀请居民参与讨论。改造方案和施工进度全程公开，居民有问题知道找谁、有意见建议知道怎么反映、有矛盾知道怎么求助。

“这种‘党建引领、多方协同、居民参与’的模式，让改造从‘政府干、群众看’的单向行为，变成了‘大家想、大家干、大家享’的集体行动。”社区工作人员这样总结。记者注意到，701家属院改造后，不仅道路、墙面、管线等硬件得到提升，还新建居民议事空间“集思亭”、增设晾衣杆和照明灯、施划固定车位。一位居民告诉记者：“现在小区哪儿都敞亮，心情都不一样了。”

事实上，很多“看不见的工作”最终会以“看得见的变化”呈现出来。乔玉红发现，停车秩序理顺后，邻里之间的摩擦明显减少，原本紧张的关系慢慢缓和下来。“人与人之间的关系更和谐了。”她说。

老旧小区改造，难点从来不在技术方案，而在于做好人的工作。妥善处理这部分难以被量化、容易被忽视的工作，才是顺利推进老旧小区改造的关键前提。

“改造完成不是结束”

老旧小区更新改造是一项惠民工程，居民对改造工作的满意程度是衡量改造成效的一个重要指标。在采访中，多数居民对改造效果表示满意。一位社区干部说，“老旧小区改造完成不是结束，还要维护好改造成果。这是把好事办好的重要一环”。

物业服务提质是许多居民的重要诉求。一些老旧小区建成年代早，缺乏规范的物业管理，早先主要靠产权单位提供基础服务。这些小区完成改造后，产权单位将小区的管理工作移交给专业物业公司。然而，部分物业公司的服务并未赢得居民认可。

北京市朝阳区一个建于20世纪八九十年代的小区完成改造后，引入一家物业公司负责小区管理工作，但居民对其服务颇有微词。“打扫卫生不认真，楼道垃圾经常视而不见。”该小区一位居民告诉记者，这家物业公司进驻后，服务质量一直在走下坡路。

物业收费高，也是一大“槽点”。该小区有居民表示，平时家里的水龙头、管道出现故障找物业上门维修，收费明显不合理。“比如，换一个水龙头，物业会将低价买来的东西高价卖给我，一来二去，居民有问题也不找物业了。”

在沈健平看来，老旧小区改造提升了居民对于配套服务的心理预期。“老旧小区改造前，仅需做一些基础保障工作，维持小区正常运转。但改造后，居民诉求增加，本质上是群众对美好生活的需求在一步步增长。”

物业服务之外，一些居民认为，老旧小区改造应该进一步聚焦居民实际需求，让每一项改造成果都能真正惠及群众。

北京市某小区一位83岁的居民告诉记者，他对小区改造工作比较满意，但美中不足的是，没有建一座社区食堂。“我现在一个人生活，腿脚不便，自己买菜做饭比较困难，如果社区能有一座食堂，生活上就没有什么问题了。”

一些小区暂时不具备加装电梯的条件，有老人根据自己的生活经验提出替代方案。“我们这里可能一时半会儿装不了电梯，但可以进行一些简单适老化改造，比如在三楼、四楼拐角位置加装一把可折叠的小椅子，供爬楼的老人休息一下，它占不了多大空间，但能起到不小作用。”

部分社区干部反映，有些小区的改造工作确实存在与实际情况脱节的现象。北京某社区负责人告诉记者，辖区内一个小区的改造项目包含在室外安装加热座椅。“这些座椅可以加热、可以给手机无线充电。但小区老年人居多，没多少人使用无线充电，冬天也很少有人到室外休息。这明显没有考虑小区实际情况。”

“现在小区硬件已经很好，但居民反映意见、提点建议还不太方便。”北京市西城区某小区一位居民说，社区或物业可能因为一些客观因素无法圆满解决居民诉求，这些情况可以理解，重要的是建立有效的沟通平台，让居民的声音被听见、被重视。（经济日报记者 王明昊 韩秉志 张 思）