经济学家马光远：根据历史经验，房地产再回到上一轮高点还要10年

嘉定江桥有个次新小区，五年前巅峰时挂过712万，如今二手成交价427万。这个数字摆在这里，比任何专家的口舌都更能说明问题。

跌掉的不是285万，跌掉的是过去二十年里全民对房子这个东西的一种执念——那种买下来放着不管，几年就能翻倍的执念。

当经济学家马光远援引国际清算银行的历史统计，给出＂全国大盘重回2021年高点还需十年＂这个判断时，他真正想让四五十岁这批读者听懂的，其实不是那个数字本身，而是数字背后的一句潜台词：房子的定价逻辑，从今往后要改写了。

先把＂十年＂这两个字掂一掂分量。经济学家马光远援引基于国际清算银行长时序房价数据库的一份周期研究：对跌幅超过 30% 的深度地产调整，恢复到前高平均耗时约 9.6 年，样本覆盖 57 个经济体 190 轮下行周期

这个样本量大到什么程度？意味着不管你国家用什么政策工具、央行行长换了几茬、货币是宽是紧，一旦跌破那个阈值，时间就是硬约束。

日本泡沫破了三十多年，全国指数还没爬回1991年；美国次贷危机后，全美房价用了整整十年才追平2006年高点。这两个市场，一个是零利率+老龄化的极端样本，一个是全球最灵活的市场经济样本，居然在恢复时长上落在同一个区间。

地产周期背后有一套不以哪国意志为转移的物理规律，它不是政策题，是数学题。想明白这一点，再回头看眼下的暖意，就不容易被冲昏头。

到2025年，全国商品房成交面积从2021年的17.94亿平方米砍到8.81亿，销售总额从18.19万亿收缩到8.39万亿，量价两项各跌五成上下——按国际清算银行的口径，这已经是标准的深度收缩。

有意思的是，2026年前五个月，开发投资还在往下走16.2%，住宅新开工降了22.6%。有人一看就骂开发商没信心，可我倒觉得这是这轮调整最健康的信号。

以前是开发商拼命拿地拼命盖，销售端跟不上，库存越堆越高；如今是把供给主动砍下去，为后面的供需再平衡腾空间。5月末全国商品房待售面积7.72亿平方米，同比下降0.4%，持续了整整52个月的库存累积第一次掉头——这个信号比什么口头喊话都实在。

那既然拐点出现了，为什么马光远还要说＂十年＂？这就是最容易被误读的地方。

库存止跌是＂止跌＂的必要条件，但绝不是＂回到高点＂的充分条件。你可以这么理解：救护车刚把病人从鬼门关拉回来，但让病人重新跑马拉松、破自己的历史纪录，那完全是另一回事。

2021年那个高点是什么概念？是全民加杠杆、开发商三条红线之前、居民部门杠杆率狂飙到62%的历史峰值，是全民集体相信＂房价永远涨＂这个信仰的最后一次献祭。

这种情绪状态和资产负债表状态，不是靠首付降到15%、房贷利率打到3.05%就能召唤回来的。你把利率打到零，日本也没让东京湾岸的房价追上1991年。

价格是果，情绪是因，情绪和收入没到位，价格就没有向上的动能。但这里我要讲一个绝大多数人没意识到的关键点。

马光远那句＂十年＂，讲的是全国均值，掩盖了国别内部剧烈的城市分化。次贷危机之后，美国全国花了十年爬回高点，但纽约曼哈顿和旧金山湾区只用了八年——快了整整两年。

日本更极端，全国指数三十多年没恢复，但东京都心六区的公寓早在几年前就创了历史新高，涨得连日本人自己都看不懂。这里头的规律其实特别朴素：地产周期结束后，能被重新定价、能修复的，只有人口和产业都撑得住的地方。

其他地方的房子会永久性地丧失金融属性——这是我最想让读者朋友们想清楚的一句话。拿这把尺子量国内，答案不难看。

上海一个月能稳定成交2.4万套二手房，北京稳在1.5万套以上，杭州、成都核心区土拍热度回来了，陆家嘴滨江核心豪宅部分高峰挂牌 27 万 /㎡的个别房源，成交回调至 18.8 万 /㎡区间后开始出现承接——这些不是＂楼市普涨＂的先兆，是核心资产被市场重新识别为＂稀缺品＂的信号。

反过来看嘉定江桥这种近郊次新，价格砍到六折之后，对刚需当然是天大的好消息，但如果谁指望它未来五年翻回712万，那就是把消费品的价格坐标，错配到了投资品的估值体系上。这个楼盘的价值锚已经从＂资产升值＂悄悄换成了＂通勤便利＂，就这么简单。

真正让我笃定这套二元分化逻辑不会逆转的，是2026年8月28日央行和金融监管总局联合出台的那份重磅文件——《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。

这份文件的关键条款如果你不细读，很容易一晃而过，但里面藏着监管层对未来十年房地产的全套设计。

第一条，预售商品房的按揭发放时间，从过去的＂主体结构封顶＂直接后移到＂竣工备案＂——这一挪，等于官方承认了＂房子交付才是房子＂这个常识，从制度上把烂尾风险几乎堵死。

第二条，房贷月供占收入的比例上限抬到50%，所有债务上限抬到60%，房贷期限从30年拉长到40年——给居民端还预留了加杠杆的空间。第三条，二手房＂带押过户＂全面推开，交易成本大幅压缩。

同一天证监会也没闲着，明确REITs要高质量发展，商业不动产REITs已经上市4只、募集超过200亿。这套组合拳背后的深意，比表面看到的托底要深得多。

它其实在做一件大事：把开发商从＂卖楼花套现＂的赌博模式，切换到＂运营存量收租＂的现金流模式。

这条路径，跟美国上世纪90年代地产REITs化几乎一模一样——那段路走完之后，美国地产行业从暴利金融业退回到了普通实业，ROE从20%以上降到10%出头，但抗周期能力强了一个数量级。头部 50 家房企平均净负债率从周期峰值 170% 左右压降至 80% 以内；

行业开发业务毛利率从过去 22%-23% 的高周转时代中枢，回落至 10%-15%、更接近一般制造业的盈利区间，暴利开发阶段结束——注意，这已经是制造业里做得好的公司才能拿到的水平。房企从此就是普通制造业企业，靠管理、靠产品、靠周转赚辛苦钱。

估值逻辑整个改写，投资它的人，未来收益预期也得整个改写。再讲一层更本质的。

政策工具箱里3.05%-3.45%的房贷利率、2亿灵活就业群体的收入修复、上半年落地的560多项稳市场措施，这些东西合在一起，托住的是＂不再深跌＂这个底，托不住的是＂重回普涨＂这个梦。这两件事必须分开看，混在一起谈就是自欺欺人。

那对手里可能握着两三套房的四五十岁读者，这套逻辑到底意味着什么？我给三条判断，说得直白一些：第一，房子的两种属性从此彻底分家。

能进入二级市场被重新定价的，只有极少数——一线核心地段、强二线的稀缺板块、有产业和人口双支撑的片区。其他所有房子，未来的估值参照物是家电、是汽车，是会折旧的耐用消费品。

想通这一点，比纠结房价何时见底重要一百倍。第二，房子的＂变现能力＂比＂账面价格＂更值得关注。

三四线的房子挂牌价看着没跌多少，是因为业主不愿意降；真正到成交环节，流动性已经跟前几年不是一个概念。所谓资产，不能变现的都不算数。

第三，十年的时钟已经开始走了。走完这十年，站在你面前的中国房地产，会更像一个成熟的股票市场——里面有蓝筹、有垃圾股、有ST、也有退市。

审视自己的每一套房，问一个问题：如果房价永远不涨了，我还愿不愿意持有它？愿意的那套，是家或核心资产；不愿意的那些，越早处置越主动。

底部大概率已经在这附近了，但底部不是起跳板。看清这两件事的分野，你就已经跑赢了这个市场里90%的人。