许家印刚判完，国家转手就出新规，现房是好事，但代价比你想的大

8月20日，许家印被判处无期徒刑的消息，毫无悬念地霸占了全网热搜。

不少人都感慨，一个野蛮生长的时代算是彻底翻篇了。

但仅仅一周之后，也就是8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局等多部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，配套的金融监管政策也同步落地。

说白了，旧游戏的核心玩家已经离场，新游戏的规则也正式摆到了台面上。

但整个行业、城市发展乃至普通个体，要为此付出的转型代价，可能比我们想象的要大得多。

很多人都听过“三高模式”，但未必清楚这里面的门道。

就拿许家印的恒大来说，当年广州金碧花园一战成名，靠的就是“短平快”的极致打法：一块地拿下来，最快几个月就能拿到预售证开盘，购房者的首付款、银行的按揭款一到账，立马就可以抽调去拍下一块地、还上一笔债务。

施工方垫资干活，供应商先货后款，银行源源不断批开发贷，房企自己掏的自有资金，其实被压到了极低的比例。

说白了，这就是一个用别人的钱滚雪球的资金游戏。

只要房价一直涨，房子一直好卖，资金链就能持续转动，雪球就能越滚越大。

2017年恒大销售额突破5000亿的时候，全行业都在效仿这种模式，没人觉得有问题，甚至大家都在比谁的周转更快、谁的规模更大、谁的杠杆加得更猛。

地方政府靠卖地充实财政，银行靠房贷和开发贷赚利息，房企靠扩张登顶富豪榜，上下游产业链跟着分红利，看起来是多方共赢的局面。

而支撑这个游戏的核心底座，就是商品房预售制。

在城市化高速推进的年代，预售制确实立下了汗马功劳。

它快速撬动了社会资金，缓解了房企的开发压力，让城市里的住房供应量短时间内大幅提升，也让地方有资金搞基建、修配套。

但随着行业越来越疯狂，监管没有及时跟上，预售制慢慢就变了味。

最核心的病灶，就是预售资金的失控。

按照最初的设计，预售房款应该专项用于本项目的工程建设，可在实际操作中，这些钱成了房企可以随意调拨的“资金池”。

今天这个项目的回款，明天就被调到另一个城市拿地；这边刚收的首付，转头就拿去偿还了其他到期债务。

更不用说有些地方为了拉动土地市场，主动放松预售门槛，地基还没打牢就允许开盘；银行为了抢业务，对资金流向睁一只眼闭一只眼。

层层松绑之下，风险就像滚雪球一样越积越大。

等到市场转向，房价涨不动了，房子卖不动了，资金池的进水口变小，出水口还在哗哗往外流，暴雷、烂尾就成了必然的结果。

恒大最终滚出超过2.4万亿的总负债，被广州中院裁定破产清算，本质上就是这种模式走到了尽头。

而那些买了烂尾楼的普通家庭，才是最终的买单者。

这几年我们见过太多这样的民生困境，才终于明白：旧模式的红利早就被分食完毕。

也正是因为看透了旧模式的病根，这次的新规才没有停留在“降利率、发补贴”这种刺激需求的层面，而是直接动了行业的底层逻辑。

这次新规的核心逻辑就是：

往后新出让的商品住房用地，优先推行现房销售；

暂时还保留预售的项目，也必须等到主体结构封顶才能开盘；

购房者的首付、按揭等所有购房资金，全程进入监管账户封闭运行，房子不交付就不能随意支取；

个人住房贷款的最长期限，也从传统的30年拉长到了40年。

拿房再还贷、交房即交证、违约可退房追责等条款，也实打实给购房者加上了几层保护网。

但天下没有免费的午餐。

新规之后，拼的是资金实力和精细化运营能力，谁有足够的自有资金扛得住长周期，谁能把房子盖好、做出品质，谁才能活下去。

这对中小房企来说，几乎是降维打击。

很多中小房企可能根本撑不到回款那天，就会因为资金链断裂退出市场。

就算是头部房企，日子也不会像以前那么舒服。

那些还在债务重组泥潭里的房企，本来还指望靠新项目的销售回款来偿还集团债务，现在资金全程封闭监管，项目的钱只能用在项目建设上，抽不出来统筹还债，回血的难度会大很多。

而那些习惯了高周转的房企，也要被迫转向“慢周转”，从追求规模扩张转向追求利润和品质。

这个转型的过程，必然伴随着缩表、裁员、降薪，相关的就业岗位也会受到一定影响。

当然，长期来看行业集中度提升，留下的都是更稳健的优质房企，对消费者是好事。

但短期的阵痛，是整个行业实实在在要经历的。

而且，那些对土地财政依赖度比较高的城市，以前靠卖地的钱搞基建、补民生、发工资，接下来可能就要面临财政紧平衡的压力。

虽然新规里也给了缓冲政策，比如土地出让价款可以分期缴纳，开发贷期限适当延长，但这只是延缓了压力，并没有解决根本问题。

地方财政要摆脱对土地的依赖，找到新的稳定收入增长点，不是一朝一夕的事。

对普通消费者来说，不能40年房贷带来的月供降低，觉得是天大的利好，要细算背后的总利息账。

假设贷款100万，按照当前的房贷利率水平，40年期和30年期相比，每个月的月供可能少还几百块，但总利息可能要多付几十万。

换句话说，你用多还几十万利息的代价，换来了每个月更低的还款压力。

除此之外，现房销售之后，开发周期变长，资金成本上升，这些成本会不会转嫁到房价上？目前还不好下定论，但不排除核心城市的优质现房，价格会比以前的期房更坚挺。

还有，新房开发速度变慢，未来一两年内，部分城市的新房供应量可能会有所减少，刚需购房者的选择空间会不会被压缩，也是个未知数。

不过，万事皆有两面！

只有把房子的交付风险降下来，让购房者敢买房，行业才能真正健康起来。

我们这代人，很幸运地见证了中国城市化最快的阶段，也难免要承担转型期的成本。

新规只是一个开始，落地效果怎么样，执行到不到位，还有待时间的检验。