龙湖集团“去地产化”加速

龙湖集团收入结构和利润来源加速从开发业务切换到运营及服务业务——它不是退出房地产，而是让商场收租、物业、长租、代建这些"慢生意"接替开发业务，成为集团现金流和利润的压舱石。从2026年8月28日发布的中报和业绩会信号看，这一切换确实在提速。

最新中报：运营及服务收入占比冲到34.4%

2026年上半年，龙湖集团营业收入398.0亿元，同比下降约32.3%，这主要是开发业务结算规模收缩所致。拆开看：

• 地产开发业务收入261.0亿元

• 运营业务收入73.0亿元，同比增长4.2%

• 服务业务收入64.0亿元，同比增长2.2%

• 运营及服务业务合计137.0亿元，同比增长3.2%，占总营收34.4%

对比2025年全年运营及服务业务占比为27.5%，半年时间占比提升了近7个百分点——这是"加速"二字最直接的数据注脚。

更值得关注的是利润端。上半年龙湖本公司拥有人应占溢利为19.6亿元，但剔除投资物业公平值变动影响后的核心溢利仅0.64亿元；与此同时，运营及服务业务的核心溢利保持稳步增长，已成为集团核心溢利的主要贡献来源。换句话说，开发业务结算承压拖累整体利润，运营及服务是真正的"利润压舱石"。

管理层在业绩会上给出了明确时间表：最晚2028年，运营及服务业务收入将超过地产开发业务。具体到2028年的目标，运营及服务收入要达到340亿元，毛利率超50%，贡献百亿元权益后利润，并首次在收入规模上反超地产开发。其中商业航道锚定年收入复合增速10%左右、2028年目标150亿元；物业管理锚定5%年复合增长率、目标140亿元；智慧营造锚定20%年复合增长率、目标20亿元；资产管理未来几年收入维持在30亿元左右。

三条业务线撑起"非开发"底盘

商业投资（运营业务主力）

截至2026年6月30日，龙湖累计开业商场96座，覆盖25座重点城市。上半年商场租金收入59.8亿元，同比增长8.7%；期末出租率提升至97.4%的高位；整体营业额同比增长11%，日均客流同比增长13%。下半年还将在杭州、成都、长沙、昆明等城市新开6座左右商场，并立下"第三年租金回报率必须达到6%以上"的回报标尺。改造项目的拉动效应已经显现——2025年完成改造的重庆北城天街，上半年营业额同比增长超50%、租金增长超20%。

资产管理（从单一长租到复合业态）

资产管理航道上半年收入13.2亿元，正在从单一长租公寓"冠寓"拓展为涵盖长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院、健康养老的复合型资管平台。冠寓期末出租率94.9%，开业6个月以上项目出租率96.2%。未来三年将有超过10个重资产新项目入市，包含冠寓、欢肆、椿山万树等业态。

物业服务 + 智慧营造（服务业务两大支柱）

物业服务上半年收入56.5亿元，同比增长2.3%；龙湖智创生活主动退出70多个低效项目，新进100多个优质项目，先后中标腾讯、小鹏、东方资产、兴业银行、赛力斯等重点客户。智慧营造（龙智造）上半年代建销售额破110亿元，收入6.5亿元，同比增长3.3%。

为什么能"加速"？债务底座先重构

去地产化不是口号，而是建立在债务结构深度调整的基础之上。2026年上半年末：

• 有息负债总额1471.2亿元，较上年末再降56.9亿元

• 平均融资成本降至3.36%的历史低位

• 净负债率52%，在手现金248.8亿元

• 现金短债覆盖倍数1.57倍

更重要的是债务结构的"长周期化"。陈序平在业绩会上透露，2022年7月至今，龙湖经营性现金流四年均为正，有息负债累计压降超600亿元，同步清零近400亿元供应链融资，合计接近1000亿元——而且整个过程没有出售任何核心资产。截至目前，70%的负债已经置换为长周期、低利率的经营性物业贷款，平均债务周期超过10年；银行融资占比超90%，其中经营性物业贷与长租贷合计超1000亿元。

境内信用债方面，2026年以来龙湖已全额兑付36亿元境内信用债，2026年内到期的境内信用债已全部偿清，境内信用债仅余2027年到期的8亿元。预计到2027年1月，龙湖将实现境内债及中票的清零。

赵轶在业绩会上把这条路径总结得很清楚：2026年仍是利润低点，但随着开发业务逐步出清、运营及服务业务稳健增长，公司盈利修复的路径十分清晰——2027年整体利润开始恢复增长，2028年完成业务结构转型。

开发业务并未消失，而是主动"做减法"

需要澄清的是，"去地产化"不等于"退出地产"。龙湖对开发业务的最新定位是聚焦存量去化、高质量回款以及产品与交付：

• 上半年实现地产开发合同销售金额165.5亿元，一、二线城市销售占比达89%，并表回款率超100%

• 在全国超30座城市交付超2.2万套品质房源，交付满意度超过90%

• 投资端坚持"优中选优、以销定投"，上半年于青岛、大连、无锡、兰州获取4个项目，新增土储权益面积33.7万平方米

• 截至6月末，土地储备总建筑面积2011万平方米，权益建筑面积1605万平方米，一、二线城市占比约七成

开发业务仍在交付，但规模和增速都在主动降档——把资源和精力腾出来给运营及服务业务。

国际评级机构的"重新认识"

穆迪已经在2025年10月将龙湖的评级方法论从"住宅建筑与房地产开发"调整为"REITs及其他商业地产"；惠誉在最新报告中确认龙湖"BB-"评级并将展望调整为"稳定"，明确指出2025年运营及服务业务已占集团总资产和EBITDA的大部分，成为公司信用状况的关键驱动因素。

这意味着国际评级机构已经从底层逻辑上不再把龙湖当作传统房企看待——这是"去地产化"最外部的认证。

所以"去地产化加速"的实质，是龙湖用四年时间完成了一场"换芯"：用经营现金流自己造血还债近千亿元，把利润和现金流的发动机从开发业务切换到运营服务业务。34.4%的收入占比只是中点，2028年的反转才是终局。在目前民营房企中，龙湖是唯一一家把这条路走通、且有明确时间表的公司。

需要关注的风险点：开发业务结算收入下滑仍会拖累2026年整体营收和利润表现；运营及服务业务能否保持两位数增长、新开业商场的回报达标情况，将直接决定2028年目标能否如期实现。银河证券在最新点评中也提示了"运营和服务业务不及预期的风险"。